đánh giá phương pháp thẩm định giá bằng phương pháp so sánh tại công ty cổ phần thông tin và thẩm

LỜI CAM ĐOAN

------------------

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng bản thân tôi,

các nguồn tài liệu trích dẫn, số liệu sử dụng và nội dung chuyên đề tốt nghiệp trung

thực. Đồng thời cam kết rằng kết quả quá trình nghiên cứu của chuyên đề tốt nghiệp

chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào.

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Hằng

LỜI CẢM ƠN

------------------

Qua 4 năm học tập và rèn luyện dưới giảng đường Đại học, kết hợp với thời

gian thực tập tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam chi nhánh

Khánh Hòa, em đã học và tích lũy được nhiều kiến thức quý báu cho mình. Chuyên

đề tốt nghiệp này được hoàn thành là sự kết hợp giữa lý thuyết đã học và thực tế

trong thời gian thực tập.

Để có kiến thức hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp là nhờ sự giảng dạy tận tình

của Quý Thầy Cô Trường Đại học Nha Trang, sự hướng dẫn của cô Phan Thị Lệ

Thúy và sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh (chị) tại chi nhánh công ty Cổ phần thông

tin và thẩm định giá miền Nam tại Khánh Hòa.

Xin chân thành cảm ơn:

- Quý Thầy Cô Khoa Kế Toán Tài Chính ngành Tài chính, Trường Đại học Nha

Trang.

- Cô Phan Thị Lệ Thúy.

- Ban lãnh đạo và các anh chị tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá

miền Nam chi nhánh Khánh Hòa

Sau cùng Em kính chúc Quý Thầy Cô Trường Đại học Nha Trang cùng toàn

thể các Anh (chị) trong công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam chi

nhánh Khánh Hòa dồi dào sức khỏe và luôn thành công trong công tác.

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Hằng

NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP

------ o0o ------

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

------ o0o ------

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

i

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC BẢNG ..............................................................................................v

DANH MỤC SƠ ĐỒ ............................................................................................vi

LỜI MỞ ĐẦU........................................................................................................1

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.............................4

1.1. Tổng quan về bất động sản.........................................................................4

1.1.1 Khái niệm về bất động sản......................................................................4

1.1.2.Thuộc tính của bất động sản..................................................................4

1.1.3. Đặc trưng của bất động sản...................................................................4

1.1.4 Phân loại bất động sản...........................................................................5

1.2.Tổng quan về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản ..................... 6

1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản .................. 6

1.2.2.Cơ sở giá trị của thẩm định giá .............................................................. 6

1.2.3.Mục tiêu của thẩm định giá bất động sản..............................................9

1.2.4.Sự cần thiết của thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế thị

trường............................................................................................................ 11

1.2.5.Các nguyên tắc định giá bất động sản.................................................. 12

1.3 Tổng quan về các phương pháp thẩm định giá......................................... 15

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp............................................................. 16

1.3.1.1. Cơ sở thẩm định giá.......................................................................16

1.3.1.2 Các trường hợp áp dụng .................................................................16

1.3.1.3. Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp:

...................................................................................................................17

1.3.1.4 Các bước tiến hành .........................................................................17

1.3.1.5. Các điều kiện cần thiết...................................................................20

1.3.2 Phương pháp chi phí giảm giá ............................................................. 21

ii

1.3.2.1. Cơ sở thẩm định giá.......................................................................21

1.3.2.2 Các nguyên tắc khi áp dụng phương pháp chi phí ...........................21

1.3.2.3 Các bước thực hiện .........................................................................21

1.3.2.4 Cách xác định chi phí......................................................................22

1.3.2.5 Khấu hao tích tụ..............................................................................24

1.3.3 Phương pháp thặng dư......................................................................... 25

1.3.3.1 Cơ sở thẩm định giá........................................................................25

1.3.3.2 Các trường hợp áp dụng .................................................................26

1.3.3.3 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thẩm định giá.............26

1.3.3.4 Các bước tiến hành .........................................................................26

1.3.4 Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư).................................... 27

1.3.4.1 Cơ sở lý luận...................................................................................27

1.3.4.2 Công thức .......................................................................................27

1.3.4.3 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thu nhập ....................27

1.3.4.4 Các bước tiến hành .........................................................................27

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản........................................... 28

1.4.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên..................................................................... 28

1.4.2. Nhóm các yếu tố kinh tế ...................................................................... 29

1.4.3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường .......................................... 29

1.4.4 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản .................................... 29

1.4.5. Các yếu tố chung bên ngoài................................................................. 30

CHƯƠNG 2

ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ

THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA.....................32

2.1 Tổng quan về công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền

Nam – Chi nhánh Khánh Hòa......................................................................... 32

2.1.1. Khái quát về công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền

Nam............................................................................................................... 32

iii

2.1.1.1. Quá trình thành lập và phát triển của công ty ................................32

2.1.1.2. Lĩnh vực hoạt động.........................................................................33

2.1.1.3. Những thành tựu đạt được..............................................................34

2.1.2.Khái quát về công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền

Nam – chi nhánh Khánh Hòa....................................................................... 34

2.1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ của công ty....................................................35

2.1.2.2. Cơ cấu, tổ chức quản lý của công ty...............................................35

2.1.3. Đánh giá khái quát tình hình hoat động thẩm định giá của công

ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh

Hòa trong 3 năm qua .................................................................................... 38

2.1.3.1 Các hoạt động kinh doanh chính của đơn vị....................................38

2.1.3.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty ...................................38

2.2. Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương

pháp so sánh tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam

– Chi nhánh Khánh Hòa.................................................................................. 45

2.2.1. Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ phần thông

tin và thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa ............................ 45

2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh

tại công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam – chi nhánh

Khánh Hòa .................................................................................................... 49

2.2.2.1 Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp

...................................................................................................................49

2.2.2.2 Quy trình thẩm định ........................................................................50

2.2.3 Ví dụ thưc tiễn...................................................................................... 53

2.2.3.1 Thông tin chung về Hồ sơ yêu cầu thẩm định .................................54

2.2.3.2. Lập kế hoạch thẩm định .................................................................56

2.2.3.3 Tiến hành thẩm định giá..................................................................56

2.2.3.5 Kết quả thẩm định giá.....................................................................73

iv

2.2.4. Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so

sánh tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh

Khánh Hòa ............................................................................................................86

2.2.4.1 Ưu điểm ..........................................................................................86

2.2.4.2 Nhược điểm.....................................................................................86

CHƯƠNG 3

KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ

THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA.....................89

3.1 Kiến nghị đối với Nhà nước,các cơ quan có thẩm quyền liên quan

tới công tác thẩm định giá ............................................................................... 89

3.2 Kiến nghị đối với Công ty và Chi nhánh ................................................. 89

KẾT LUẬN..........................................................................................................93

TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................94

v

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Bảng cơ cấu biến động tài sản của công ty trong 3 năm............................40

Bảng 2: Bảng cơ cấu biến động nguồn vốn của chi nhánh trong 3 năm.................42

Bảng 3: Bảng tổng hợp tình hình hoạt động thẩm định giá của Chi nhánh .............43

Bảng 4: Bảng phân tích báo cáo kết quả hoạt đông kinh doanh của Chi nhánh trong

3 năm ....................................................................................................................44

vi

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2.1 Quy trình thẩm định giá Bất động sản tại công ty Cổ phần .............................. 46

Sơ đồ 2.2: Quy trình thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại công ty Cổ

phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa............................... 50