Đánh Giá Kết Quả Thực Hiện Quyền Của Người Sử Dụng Đất Tại Huyện Thanh Liêm Tỉnh Hà Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN NGỌC HẢI

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN QUYỀN

CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THANH LIÊM,

TỈNH HÀ NAM

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. XUÂN THỊ THU THẢO

Hà Nội, 2020

i

BẢN NHẬN XÉT LUẬN VĂN THẠC SĨ

của người hướng dẫn khoa học

Người hướng dẫn khoa học: TS. Xuân Thị Thu Thảo

Đơn vị công tác: Bộ môn Quy hoạch và Quản lý đất đai, Viện Quản lý đất đai và

PTNT Trường Đại học Lâm nghiệp

Họ và tên học viên: Nguyễn Ngọc Hải

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Tên đề tài: Đánh giá kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại

huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam

NỘI DUNG NHẬN XÉT

1. Về thái độ và tinh thần của học viên trong quá trình thực hiện luận văn:

Học viên có tinh thần nghiêm túc và chủ động trong việc xây dựng đề

cương, thu thập số liệu, xử lý số liệu và hoàn thiện luận văn.

2. Nội dung khoa học của luận văn và khả năng ứng dụng của đề tài:

Đề tài đã đánh kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện

Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam. Kết quả đề tài có ý nghĩa thực tiễn cao, giúp cho địa

phương làm căn cứ đề xuất giải pháp nâng cao kết quả việc thực hiện quyền sử

dụng đất của người sử dụng đất tại địa phương cũng như góp phần nâng cao hiệu

quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại Thanh Liêm.

3. Kêt luận chung:

Học viên có thể bảo vệ đề tài này trước hội đồng khoa học.

Người hướng dẫn khoa học

TS. Xuân Thị Thu Thảo

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Hà Nội, ngày15 tháng 11 năm 2019

ii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả

nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng

dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã

được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ

nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Tác giả Luận văn

NGUYỄN NGỌC HẢI

iii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận

được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên

của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và

biết ơn sâu sắc tới. TS. Xuân Thị Thu Thảo đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều

công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực

hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào

tạo, Bộ môn Quy hoạch và Quản lý đất đai,Viện quản lý đất đai và phát triển

nông thôn, trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học

tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Thanh Liêm, các phòng

ban trong huyện, Ủy ban nhân dân, cán bộ Địa chính và nhân dân của các xã, thị

trấn điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề

tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã trực

tiếp và gián tiếp tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên

khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Tác giả Luận văn

NGUYỄN NGỌC HẢI

iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................ ii

LỜI CẢM ƠN...................................................................................................... iii

MỤC LỤC............................................................................................................ iv

DANH MỤC VIẾT TẮT.....................................................................................vii

DANH MỤC BẢNG ..........................................................................................viii

DANH MỤC CÁC HÌNH..................................................................................viii

MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................ 4

1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất......................................................... 4

1.1.1. Quyền sở hữu .................................................................................... 4

1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ................................................................... 7

1.1.3. Quyền sử dụng đất ............................................................................ 10

1.2. Quyền sở hữu và sử dụng đất ở một số nước trên thế giới...................... 14

1.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Úc .................................................... 14

1.2.2. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc.................................. 15

1.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan .......................................... 17

1.2.4. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malayxia ...................................... 19

1.2.5. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của các nước......................... 20

1.2.6. Những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ....................................... 22

1.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam.............................. 23

1.3.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam 23

1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của

người sử dụng đất ....................................................................................... 27

1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam................ 34

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...................... 45

2.1.Địa điểm nghiên cứu ................................................................................. 45

2.2. Thờı gıan nghıên cứu ............................................................................... 45

v

2.3. Đốı tượng nghıên cứu .............................................................................. 45

2.4. Nộı dung nghıên cứu................................................................................ 45

2.4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại huyện Thanh Liêm.45

2.4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Thanh Liêm ................. 45

2.4.3. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện

Thanh Liêm ................................................................................................. 46

2.4.4. Ý kiến đánh giá của người dân về việc thực hiện quyền của người sử

dụng đất tại huyện Thanh Liêm .................................................................. 47

2.4.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện

quyền sử dụng đất theo pháp luật. .............................................................. 47

2.5. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 47

2.5.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp .............................................. 47

2.5.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................ 48

2.5.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu......................................... 48

2.5.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................. 49

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.............................. 50

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của huyện Thanh Liêm................. 50

3.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................. 50

3.1.2. Thực trạng môi trường...................................................................... 54

3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................. 55

3.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai tại huyện Thanh Liêm....... 57

3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Liêm ...................................... 57

3.2.2. Tình hình biến động đất đai tại huyện Thanh Liêm.......................... 62

3.2.3. Đánh giá chung................................................................................. 67

3.3. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bànhuyện Thanh Liêm.............. 68

3.3.1. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất........................ 68

3.3.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........... 69

3.3.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất...................... 71

vi

3.3.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất........................ 74

3.3.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ...................... 76

3.4. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện

Thanh Liêm..................................................................................................... 77

3.4.1. Ý kiến người dân thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trên địa bàn Huyện Thanh Liêm ................................................................ 77

3.4.2. Ý kiến người dân thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa

bàn Huyện Thanh Liêm............................................................................... 83

3.4.3. Ý kiến người dân thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Thanh Liêm.......................................................................... 86

3.4.4. Ý kiến người dân thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Thanh Liêm.......................................................................... 89

3.4.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Thanh Liêm......................................................................... 92

3.5. Đề xuất một số giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Thanh

Liêm ................................................................................................................ 95

3.5.1. Giải pháp về chính sách.................................................................... 95

3.5.2. Giải pháp về tổ chức quản lý, tuyên truyền thực hiện các quyền sử

dụng đất....................................................................................................... 96

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...........................................................................103

TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................107

PHỤ LỤC

vii

DANH MỤC VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

BTNMT Bộ Tài Nguyên và Môi Trường

BTP Bộ Tư Pháp

CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CN-TTCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp

CQNN Cơ quan nhà nước

CT-TTg Chỉ thị -Thủ tướng

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND Hội đồng nhân dân

HTX Hợp tác xã

NĐ-CP Nghị định - chính phủ

NS2 Giấy chứng nhận sở hữu đất

NS3 Giấy chứng nhận loại

NS3K Giấy chứng nhận loại NS3K

NS4 Giấy chứng nhận sở hữu đất

QĐ Quyết định

QSDĐ Quyền sử dụng đất

QT Bằng khoán hạn chế

SK1 Giấy chứng nhận đã khai báo

THCS Trung học cơ sở

THPT Trung học phổ thông

TN&MT Tài Nguyên và Môi Trường

TNCN Thu nhập cá nhân

TT Thị trấn

TT-BTC Thông tư - Bộ Tài Chính

TTLT Thông tư liên tịch

UB Ủy ban

UBND Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

XHCN Xã hội chủ nghĩa

viii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Liêm năm 2019 ...................................57

Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất từ năm 2009 - 2019 tại huyện Thanh Liêm...............62

Bảng 3.3. Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Liêm giai

đoạn 2017 – 2019 ............................................................................................................68

Bảng 3.4. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ các xã, thị..........................69

trong giai đoạn 2017 - 2019 ............................................................................................69

Bảng 3.5. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ các xã, thị trấn giai đoạn 2017 -

2019.................................................................................................................................72

Bảng 3.6. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ các xã, thị trấn giai đoạn 2017 -

2019.................................................................................................................................74

Bảng 3.7. Đánh giá của người dân thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện

Thanh Liêm .....................................................................................................................78

Bảng 3.8. Đánh giá của người dân thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ..............................84

trên địa bàn huyện Thanh Liêm ......................................................................................84

Bảng 3.9. Đánh giá của người dân hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn Huyện

Thanh Liêm .....................................................................................................................87

Bảng 3.10. Đánh giá của người dân thực hiện thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện

Thanh Liêm .....................................................................................................................90

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Thanh liêm.........................................................................51

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Ngày 29/11/2013 Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt

Nam đã ban hành Luật đất đai năm 2013 thay thế cho Luật đất đai năm 2003.

Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 với 14 chương 212 điều

trong đó Điều 22 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong

đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống

hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là cơ sở

để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng,

quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản

lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và

khoa học.

Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn

dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao

quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Và

một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế

chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trường hợp

nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168, trường hợp quy định tại

khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.

Với đặc thù là huyện ven đô, nằm phía Tây Nam của tỉnh Hà Nam,

huyện Thanh Liêm có 16 xã và 1 thị trấn, với tổng diện tích hành chính toàn

huyện tính là: 16491,8 ha, dân số 185.355 người, được đánh giá là huyện có

điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập và

2

phát triển hiện nay. Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã

hội, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao

dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất đai,

lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là

vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền huyện Thanh Liêm chỉ

đạo, thực hiện trong nhiều năm qua bởi nó gắn với việc thực hiện các

quyền của người sử dụng đất. Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân

thực hiện quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy thị trường bất động sản

phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất

đai có hiệu quả thì việc thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay

tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp uỷ, chính

quyền, nhân dân tỉnh Hà Nam nói chung cũng như huyện Thanh Liêm nói

riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần

thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực

hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng

cao hiệu quả công tác này.

Xuất phát từ thực tế trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá

kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Thanh Liêm,

tỉnh Hà Nam”

2. Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá được kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại

huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam

- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và hoàn thiện

việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam

3. Phạm vi nghiên cứu

3.1. Đối tượng nghiên cứu

- Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Thanh Liêm,

tỉnh Hà Nam

3

- Nghiên cứu sâu đối với việc thực hiện quyền chuyển nhượng, quyền

tặng cho, quyền thừa kế, quyền thế chấp quyền sử dụng đất từ năm 2017 đến

năm 2019

3.2. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian nghiên cứu:

Đánh giá kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện

Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam.

- Phạm vi thời gian: Năm 2017 đến năm 2019

- Phạm vi nội dung: Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu đối với đối tượng sử

dụng đất là hộ gia đình cá nhân tham gia thực hiện các quyền sử dụng đất

4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

- Trên cơ sở kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đưa ra được các giải pháp

đồng bộ, thiết thực và phù hợp với thực tiễn, nhằm tăng cường, nâng cao hiệu

quả thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Liêm trong những

năm tiếp theo, qua đó nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai.

- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp cơ sở cho các nhà hoạch

định chính sách trong việc ban hành quyết định thực hiện quyền sử dụng đất

hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế xã hội của huyện.