Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản góp phần tạo hàng hóa cho thị trường chứng khoán việt nam

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

HOÀNG THỊ THANH HẰNG

CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY

THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN

TẠO HÀNG HÓA CHO THỊ TRƯỜNG

CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

Chuyên ngành: Kinh tế Tài chính – Ngân hàng

Mã số: 60.31.12

Hướng dẫn khoa học: TS. TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG

Tp. Hồ Chí Minh, năm 2008

2

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của cá nhân. Các

số liệu sử dụng phân tích và đánh giá kết quả là kết quả của việc khảo sát và tính toán

theo các số liệu từ các công ty chứng khoán, Sở giao dịch chứng khoán. Luận văn này

chưa được ai công bố dưới bất kỳ hình thức nào.

Tác giả: Hoàng Thị Thanh Hằng

3

MỤC LỤC

DANH MỤC VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU

MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1

CHƯƠNG 1: CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT

ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN................ 4

1.1. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CHỨNG KHOÁN HÓA

CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN................................................... 4

1.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển ............................................................................ 4

1.1.2. Chứng khoán hoá và một số vấn đề có liên quan ................................................... 8

1.2. NỘI DUNG CỦA KỸ THUẬT CHỨNG KHOÁN HÓA..................................... 11

1.2.1. Mô hình chứng khoán hóa đơn giản ....................................................................... 11

1.2.2. Quy trình chứng khoán hóa .................................................................................... 13

1.2.3. Các thành viên tham gia chứng khoán hóa ............................................................. 15

1.2.4. Các rủi ro phát sinh trong kỹ thuật chứng khoán hóa............................................. 16

1.3. VAI TRÒ CỦA CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP

BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN ............................... 17

1.3.1. Góp phần làm đa dạng các chủng loại hàng hóa trên TTCK.................................. 17

1.3.2. Góp phần đa dạng hóa các kênh đầu tư từ đó thu hút được các nguồn vốn nhàn

rỗi trong nền kinh tế.......................................................................................................... 17

1.3.3. Góp phần nâng cao hiệu quả của các trung gian tài chính từ đó thúc đẩy TTCK

phát triển .......................................................................................................................... 17

1.3.4. Góp phần thực hiện các mục tiêu vĩ mô của Chính phủ......................................... 18

1.4. KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA TRONG VIỆC ỨNG DỤNG

CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ....... 19

1.4.1. Chứng khoán hóa ở một số quốc gia trên thế giới.................................................. 19

4

1.4.2. Bài học kinh nghiệm để chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản

đối với Việt Nam............................................................................................................... 23

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VÀ SỰ CẦN

THIẾT CỦA CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT

ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN TẠO HÀNG HÓA CHO THỊ TRƯỜNG CHỨNG

KHOÁN VIỆT NAM ..................................................................................................... 26

2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN Ở VIỆT NAM................... 26

2.1.1. Những thành tựu đã đạt được ................................................................................. 26

2.1.2. Những mặt còn tồn tại............................................................................................. 35

2.2. THỰC TRẠNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ..... 37

2.2.1. Nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản............................................................... 37

2.2.2. Thực trạng cho vay thế chấp bất động sản trong thời gian qua.............................. 39

2.3. SỰ CẦN THIẾT CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP

BẤT ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN TẠO HÀNG CHO THỊ TRƯỜNG CHỨNG

KHOÁN VIỆT NAM ..................................................................................................... 40

2.3.1. Làm đa dạng hóa chủng loại hàng hóa cho thị trường chứng khoán ..................... 40

2.3.2. Thu hút nguồn vốn cho đầu tư phát triển................................................................ 42

2.3.3. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp ............................................. 42

2.3.4. Nâng cao hiệu quả của các ngân hàng thương mại................................................ 43

2.4. NHỮNG ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN

VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN TẠO HÀNG HÓA CHO THỊ

TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM .................................................................. 45

2.4.1. Về mặt pháp lý và các chính sách vĩ mô................................................................. 45

2.4.2. Các định chế tài chính trung gian thực hiện chứng khoán hóa............................... 46

2.4.3. Cung cấp thông tin đầy đủ cho nhà đầu tư ............................................................. 49

2.5. NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG VIỆC ỨNG DỤNG

CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

5

GÓP PHẦN TẠO HÀNG HÓA CHO THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT

NAM ................................................................................................................................ 49

2.5.1. Những thuận lợi ...................................................................................................... 49

2.5.2. Những khó khăn...................................................................................................... 51

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN

VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN TẠO HÀNG HÓA CHO THỊ

TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM .................................................................. 55

3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT

NAM ................................................................................................................................. 55

3.1.1 Định hướng phát triển TTCK đến năm 2010 của Chính phủ .................................. 55

3.1.2. Định hướng hình thành và phát triển chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp

bất động sản ở Việt Nam................................................................................................... 56

3.2. CÁC GIẢI PHÁP MANG TÍNH PHÁP LÝ ......................................................... 57

3.2.1. Ban hành các văn bản pháp lý về chứng khoán hóa............................................... 57

3.2.2. Hoàn thiện các văn bản pháp lý về chứng khoán và TTCK, thị trường bất động

sản ..................................................................................................................................... 58

3.3. CÁC GIẢI PHÁP MANG TÍNH KỸ THUẬT...................................................... 59

3.3.1. Một số vấn đề đặt ra liên quan đến việc áp dụng kỹ thuật chứng khoán hóa các

khoản vay thế chấp bất động sản ...................................................................................... 59

3.3.2. Giải pháp đối với NHTM nhằm nâng cao chất lượng các khoản tín dụng bất

động sản – tài sản để chứng khoán hoá ............................................................................ 62

3.3.3. Thành lập công ty chuyên trách chứng khoán hóa ................................................. 66

3.3.4. Thành lập các tổ chức hỗ trợ liên quan................................................................... 67

3.3.5. Xây dựng quy trình chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản ........ 70

3.3.6. Nâng cao sự cạnh tranh và thu hút nhà đầu tư đối với trái phiếu chứng khoán

hóa..................................................................................................................................... 73

3.4. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ............................................................................................. 74

6

3.4.1. Đối với Chính phủ................................................................................................... 74

3.4.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước.................................................................................. 76

3.4.3. Đối với Bộ tài nguyên môi trường .......................................................................... 77

KẾT LUẬN...................................................................................................................... 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO

7

DANH MỤC VIẾT TẮT

ABS Asset Backed Securities Chứng khoán được bảo đảm bằng

tài sản tài chính nói chung

ADB The Asian Development Bank Ngân hàng phát triển Châu Á

CTCK Công ty chứng khoán

FHA Federal Housing Administration Cơ quan nhà ở liên bang

FHLMC The Federal Home Loan Mortgage

Corporation ( Freddie Mac)

Công ty cho vay mua nhà có thế

chấp liên bang

FNMA The Federal National Mortgage

Association (Fannie Mae)

Tổ chức thế chấp Nhà nước liên

bang

GDP Gross Domestic Product Tổng sản phẩm quốc nội

GNMA Government National Mortgage

Association (Ginnie Mae)

Tổ chức thế chấp quốc gia

HOLC Home Owners’ Loan Corporation Công ty cho vay những người sở

hữu nhà

IFC International Finance Corporation Công ty tài chính quốc tế

IOSCO International Organization of

Securities Commissions

Tổ chức quốc tế các Ủy ban

chứng khoán

KOMOCO Korea Mortgage Corporation Công ty thế chấp Hàn Quốc

MBS Mortgage Backed Securities Chứng khoán có thế chấp bất

động sản làm đảm bảo

NHTM Ngân hàng thương mại

OECD Organisation Economic for Co￾operation and Development

Tổ chức hợp tác và phát triển

kinh tế

OTC Over The Couter Thị trường phi tập trung

SGDCK Sở giao dịch chứng khoán

SPV Special Purpose Vehicle Tổ chức trung gian chuyên trách

TMKs Tukobetsu Mokuteiki Kaisha Công ty được thành lập trong các

lĩnh vực ưu đãi thuế

TTCK Thị trường chứng khoán

TTGDCK Trung tâm giao dịch chứng khoán

VA Veterans Administration Hội Cựu chiến binh

8

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Biểu đồ 1.1: Tăng trưởng của 3 loại GNMA, FNMA, FHMC tại thị trường Mỹ

Biểu đồ 2.1: Số lượng chứng khoán niêm yết qua các năm tại SGDCK

Biểu đồ 2.2: Các công ty chứng khoán được cấp phép hoạt động tại Việt Nam

Biểu đồ 2.3: Nhu cầu vốn đầu tư vào bất động sản năm 2008 - 2010

Biểu đồ 2.4: Tỷ trọng khối lượng niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán

Sơ đồ 1.1: Quy trình tổng quát chứng khoán hóa

Sơ đồ 3.1: Quy trình chứng khoán hóa đề xuất cho Việt Nam trong giai đoạn đầu

Bảng 2.1: Khối lượng chứng khoán giao dịch tại SGDCK Tp. HCM

Bảng 2.2: Giá trị giao dịch chứng khoán tại SGDCK Tp. HCM

Bảng 2.3: Số lượng chứng khoán niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán

Bảng 2.4: Số lượng tài khoản đầu tư chứng khoán đến tháng 8/2008

Bảng 2.5: Khối lượng giao dịch của nhà đầu tư nước ngoài tại SGDCK

Bảng 2.6: Giá trị giao dịch của nhà đầu tư nước ngoài tại SGDCK

Bảng 2.7: Dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ tại địa bàn Tp. HCM

Bảng 2.8: Quy mô niêm yết trên thị trường chứng khoán tính đến tháng 8/2008