Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp bằng bất động sản / Phùng Thị Ngọc Hương

l

·.-.

.{

TRU'ONG D�I HQC MO THANI-i' PHO HO CHI MINH

--

·,

-1 BAo cAo TONG KET·; __ -��-

'ot TAI NGHIEN cuu KHOA Hoc·ciJA SINHVIEN • i '

THAM .GIA XET GIAI TRUONG CAP)

TRUONG 2013 -2014

CHUNG KHO.AN HOA cAc KHOAN CHO VAY￾THE CHAP BANG BAT DONG SAN

Ma s6 d� tai I T � v�� lt (J-tdb:>)-J-ro .,. . . , �

-� Thu<)c nh6m nganh khoah9c:Kinh T�

•

I

I

Vfu.m�/ 'I'� �� tf'luoni

... . �WJ

� . TfL! C:�

Thanh ph6 H6 Chi Mi":h, 03/2014'

- .

-·

..

'

I

\

i:

. \

'•

...

::

I � ·.

j t,.-

'·

I

•

I •

TRUONG DAI HOC MO THA.NH PHO HO CHI MINH

. .

BAo cAo TONG KET

DE TAI NGHIEN CUU KHOA HQC CUA SINH VIEN

THAM GIA XET GIAI THUONG CAP TRUONG 2013 - 2014

CHirNGKHOANHOACACKHOANCHOVAY

THE CHAP BANG BAT DONG SAN

, " Ma so ifp tiii

TIIIA'lMG 041 HOC JA� TP .HCM

THUVl�N

Thu(>c nh6m nganh khoa h9c: �mh le

Sinh vien thvc hi�n: PHUNG THJ NGQC HUONG

NGUYEN THJ CHIN

Dan t9c: Kinh

Nam, Nfr: Nfr

Nfr

L&p, khoa: TN14, Tai Chinh Ngan Hang

Nganh h9c: Tai Chinh

Nam thu: 3 /SfJ nam dao t�o: 4

Sinlt vien cltju trach nhifm cl1inlt tlulc lti?n ti€ titi: Pltlmg Tltj Ngpc Hirung

Nguai hu&ng dftn: TS. NGUYEN VAN TRUAN

Thanh ph6 H6 Chi Minh, 03/2014

Nghiên cứu khoa học| 1

Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU

DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT

THÔNG TIN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

THÔNG TIN VỀ SINH VIÊN CHỊU TRÁCH NHIỆM CHÍNH CỦA ĐỀ TÀI

DANH MỤC BẢNG BIỂU................................................................................. 1

DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT ............................................................. 2

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU .............................. 1

1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI ...................................................................................1

1.2. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU...............................................................................2

1.3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU............................................................................2

1.4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU...............................................................................3

1.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...................................................................3

1.6. KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI.................................................................................3

CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA CHO VAY THẾ

CHẤP BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN........................................................................ 4

2.1. CHỨNG KHOÁN HÓA ..................................................................................4

2.1.1. Chứng khoán hóa là gì? .................................................................................4

2.1.2. Lịch sử hình hành kỹ thuật CKH ....................................................................4

2.1.3. Đặc điểm của CKH:........................................................................................5

2.1.4. Các chủ thể tham gia CKH:............................................................................5

2.1.5. Quy trình CKH: ..............................................................................................7

2.2. CHỨNG KHOÁN HÓA CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG BẤT ĐỘNG

SẢN 8

2.2.1. Khái niệm CKH cho vay thế chấp bằng bất động sản....................................8

2.2.2. Lịch sử hình thành và phát triển.....................................................................9

2.2.3. Đặc điểm CKH cho vay thế chấp bất động sản............................................10

2.2.4. Lợi ích của việc CKH cho vay thế chấp bằng bất động sản.........................11

2.2.5. Ưu, nhược điểm CKH cho vay thế chấp bất động sản .................................14

2.2.6. Vai trò chứng khoán hóa cho vay thế chấp bất động sản.............................18

2.2.7. Kinh nghiệm từ việc chứng khoán hóa bất động sản của các nước trên thế

giới ..........................................................................................................................18

Nghiên cứu khoa học| 2

Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản

CHƯƠNG 3. TRIỂN VỌNG ÁP DỤNG CHỨNG KHOÁN HÓA CHO

VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ..................................... 23

3.1. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM...........................................23

3.1.1. Khái niệm......................................................................................................23

3.1.2. Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam...............................23

3.1.3. Đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam................................................30

3.1.4. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản VN.................................................33

3.1.5. Đánh giá chung về thị trường bất động sản VN...........................................35

3.2. THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM..........................................36

3.2.1. Khái niệm......................................................................................................36

3.2.2. Quá trình phát triển thị trường chứng khoán Việt Nam...............................36

3.2.3. Đặc điểm của thị trường chứng khoán Việt Nam .........................................38

3.2.4. Thị trường trái phiếu Việt Nam ...................................................................39

3.3. NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG VIỆC THỰC HIỆN

CHỨNG KHOÁN HÓA VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

HIỆN NAY................................................................................................................43

3.3.1. Thuận lợi: .....................................................................................................43

3.3.2. Khó khăn:......................................................................................................45

3.4. CÓ NÊN ÁP DỤNG KỸ THUẬT CHỨNG KHOÁN HÓA CHO VAY

THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM. .....................................................47

3.4.1. Vấn đề thứ nhất: chu kỳ giá giảm.................................................................47

3.4.2. Vấn đề thứ hai: Vấn đề nguồn vốn ...............................................................50

CHƯƠNG 4. GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ ỨNG DỤNG CHỨNG KHOÁN

HÓA BẤT ĐỘNG SẢN VÀO VIỆT NAM..................................................... 59

4.1. GIẢI PHÁP.....................................................................................................59

4.1.1. Giải pháp mang tính pháp lý ........................................................................59

4.1.2. Giải pháp mang tính kĩ thuật........................................................................63

4.1.3. Xâydựng mô hình CKH cho vay thế chấp bất động sản VN.........................66

4.1.4. Kiến nghị.......................................................................................................69

Nghiên cứu khoa học| 1

Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Biểu đồ 3.1. Tăng trưởng tín dụng ngành ngân hàng từ 2001 – 2011.

Bảng 1: Đặc điểm chính của các loại hình trái phiếu.

Bảng 2. Tính tỷ lệ số tiền vay phải trả trên thu nhập hàng tháng.

Biểu đồ 2.1. Biến động tăng/giảm giá nhà đất tại Mỹ, so với năm trước.

Biểu đồ 2.2. Số lượng tài sản bị thu hồi.

Biểu đồ 3.2. Lượng hàng tồn kho thành phố HCM và Hà Nội.

Biểu đồ 3.3. Dư nợ bất động sản và tỷ lệ nợ xấu bất động sản năm 2010- 2013.

Biểu đồ 3.4. Giá bán thị trường thứ cấp nhà ở.

Biểu đồ 3.5. Tổng số dư thị trường trái phiếu trong % GDP từ 2000- 2011.

Biểu đồ 3.6. Giá chào bán căn hộ sơ cấp 2008 – 2013.

Hình 1. Quy trình chứng khoán hóa.

Hình 2. Quy trình chứng khoán hóa thông qua trung gian thanh toán.

Nghiên cứu khoa học| 2

Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản

DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT

ABS

Asset Backed Securities

Chứng khoán được bảo đảm bằng tài

sản tài chính

CDO

Collateralized debt

obligation

Nghĩa vụ nợ có thế chấp

CKH Chứng khoán hóa

CMO

Collateralized Mortgage

Obligation

Chứng khoán tái thế chấp

CTCK Công ty chứng khoán

MBS

Mortgage-Backed

Security

Chứng khoán thế chấp bất động sản

làm đảm bảo

SPV Special Purpose Vehicle Tổ chức trung gian chuyên trách

TTCK Thị trường chứng khoán

Nghiên cứu khoa học| 3

Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM

THÔNG TIN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

1. Thông tin chung:

- Tên đề tài: CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN CHO VAY THẾ CHẤP

BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN.

- Sinh viên thực hiện: Phùng Thị Ngọc Hương

Nguyễn Thị Chín

- Lớp: TN14 - Khoa: TC - NH

- Năm thứ: 3 - Số năm đào tạo: 4

- Người hướng dẫn: TS. NGUYỄN VĂN THUẬN

2. Mục tiêu đề tài:

 Có nên áp dụng kỹ thuật chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp

bằng bất động vào Việt Nam hay không.

 Những điều kiện cần thiết để ứng dụng mô hình chứng khoán hóa ở Việt

Nam.

3. Tính mới và sáng tạo:

Ứng dụng chứng khoán hóa các khoản cho vay chế chấp bằng bất động sản để

giải quyết bài toán nhu cầu nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp.

4. Kết quả nghiên cứu:

Với thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay nên áp dụng chứng

khoán hóa các khoán hóa các khoản cho vay thế chấp bằng bất động sản. Ít nhất

là giải quyết được nhu cầu nhà ở xã hội trước mắt, giảm bớt lượng hàng tồn kho

bất động sản. Tuy nhiên điều kiện pháp lý ở Việt Nam chưa có và cụ thể.

5. Đóng góp về mặt kinh tế - xã hội, giáo dục và đào tạo, an ninh, quốc

phòng và khả năng áp dụng của đề tài:

Nghiên cứu khoa học| 4

Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản

Nếu áp dụng thành công kỹ thuật chứng khoán hóa sẽ giúp cho thị trường chứng

khoán Việt Nam phát triển, thị trường bất động sản ổn định, ổn định kinh tế vĩ

mô, giải quyết nhu cầu nhà ở cho dân cư.

6. Công bố khoa học của sinh viên từ kết quả nghiên cứu của đề tài (ghi rõ

tên tạp chí nếu có) hoặc nhận xét, đánh giá của cơ sở đã áp dụng các kết quả

nghiên cứu (nếu có):

Ngày 20 tháng 03 năm 2014

Sinh viên chịu trách nhiệm chính

thực hiện đề tài

(ký, họ và tên)

Phùng Thị Ngọc Hương

Nhận xét của người hướng dẫn về những đóng góp khoa học của sinh viên

thực hiện đề tài (phần này do người hướng dẫn ghi):

Ngày 19 tháng 03 năm 2014

Xác nhận của đơn vị

(ký tên và đóng dấu)

Người hướng dẫn

(ký, họ và tên)

TS. NGUYỄN VĂN THUẬN