Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật Việt Nam

CĂN CỨ XÁC LẬP

QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Định hƣớng nghiên cứu

Mã số chuyên ngành: 8380103

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Lê Minh Hùng

Học viên: Đặng Lê Phƣơng Uyên

Lớp: Cao học Luật Khoá 30

TP. HỒ CHÍ MINH - 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả Luận văn cam đoan: Luận văn thạc sĩ “Căn cứ xác lập quyền đối với

bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật Việt Nam” là kết quả nghiên

cứu độc lập và nghiêm túc của riêng tác giả, được thực hiện dưới sự hướng dẫn

khoa học tận tâm, chu đáo của PGS. TS. Lê Minh Hùng. Nội dung Luận văn có sự

tham khảo các nguồn tài liệu khác nhau, đảm bảo tính trung thực và tuân thủ các

quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tác giả xin chịu hoàn toàn trách

nhiệm về lời cam đoan này.

Tác giả

Đặng Lê Phƣơng Uyên

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

TỪ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƢỢC VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản

BĐSLK Bất động sản liền kề

BLDS Bộ luật Dân sự

GDDS Giao dịch dân sự

QĐV BĐSLK Quyền đối với bất động sản liền kề

QSDĐ Quyền sử dụng đất

TAND Toà án nhân dân

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU....................................................................................................1

CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CĂN CỨ XÁC LẬP QUYỀN

ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ .................................................................9

1.1. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của căn cứ xác lập quyền đối với bất

động sản liền kề ..................................................................................................9

1.1.1. Khái niệm căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề ..................9

1.1.2. Đặc điểm của căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề...........11

1.1.3. Ý nghĩa của căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề..............13

1.2. Phân loại căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề...................15

1.2.1. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo ý chí của chủ thể

.......................................................................................................................16

1.2.2. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của

pháp luật.........................................................................................................17

1.3. Quy định về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trong

pháp luật Việt Nam đến trƣớc ngày 01/01/2017 .............................................19

1.3.1. Quy định về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trong pháp

luật Việt Nam đến trước ngày 01/7/1996.........................................................19

1.3.2. Quy định về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trong pháp

luật Việt Nam từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/01/2017..........................20

1.4. Quy định về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trong

pháp luật một số quốc gia ................................................................................21

1.4.1. Quy định về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo ý chí

của chủ thể trong pháp luật một số quốc gia...................................................22

1.4.2. Quy định về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy

định của pháp luật trong pháp luật một số quốc gia........................................23

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ....................................................................................26

CHƢƠNG 2. XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO

Ý CHÍ CỦA CHỦ THỂ.......................................................................................27

2.1. Các trƣờng hợp xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo ý chí của

chủ thể...............................................................................................................27

2.1.1. Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thoả thuận ..................27

2.1.2. Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo di chúc........................28

2.2. Điều kiện xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo ý chí của chủ

thể......................................................................................................................29

2.2.1. Hình thức thể hiện ý chí xác lập quyền đối với bất động sản liền kề ......29

2.2.2. Tính hợp pháp của giao dịch xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

.......................................................................................................................31

2.2.3. Bất cập và kiến nghị về điều kiện xác lập quyền đối với bất động sản liền

kề theo ý chí của chủ thể .................................................................................33

2.3. Hệ quả của việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo ý chí của

chủ thể...............................................................................................................37

2.3.1. Phát sinh quyền đối với bất động sản liền kề và nghĩa vụ đăng ký điều

chỉnh hồ sơ địa chính......................................................................................37

2.3.2. Chuyển giao quyền đối với bất động sản liền kề cùng với việc chuyển

giao bất động sản............................................................................................39

2.3.3. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề trong trường hợp xác lập

quyền theo ý chí của chủ thể ...........................................................................41

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ....................................................................................42

CHƢƠNG 3. XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT..........................................................................43

3.1. Các trƣờng hợp xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định

của pháp luật ....................................................................................................43

3.1.1. Căn cứ chung xác lập quyền đối với bất động sản liền kề......................43

3.1.2. Căn cứ đặc thù xác lập các quyền đối với bất động sản liền kề cụ thể ...44

3.1.3. Bất cập và kiến nghị về các trường hợp xác lập quyền đối với bất động

sản liền kề theo quy định của pháp luật...........................................................46

3.2. Điều kiện xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của

pháp luật...........................................................................................................50

3.2.1. Thực trạng quy định của pháp luật về điều kiện xác lập quyền đối với bất

động sản liền kề ..............................................................................................50

3.2.2. Bất cập và kiến nghị về điều kiện xác lập quyền đối với bất động sản liền

kề theo quy định của pháp luật........................................................................56

3.3. Hệ quả của việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định

của pháp luật ....................................................................................................64

3.3.1. Pháp luật can thiệp vào quyền tự quyết định, tự định đoạt của chủ thể khi

xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật..........64

3.3.2. Bất cập và kiến nghị về hệ quả của việc xác lập quyền đối với bất động

sản liền kề theo quy định của pháp luật...........................................................65

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ....................................................................................71

KẾT LUẬN..........................................................................................................72

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Bên cạnh quyền chi phối tài sản thuộc sở hữu của chính mình, một chủ thể còn

có khả năng chi phối nhất định tài sản thuộc sở hữu của người khác, quyền này

được gọi là quyền khác đối với tài sản và “một trong những quyền quan trọng nhất

của quyền khác đối với tài sản là quyền đối với bất động sản liền kề”

1

. Bởi lẽ, tài

sản được khai thác trong trường hợp này là bất động sản - loại tài sản thường có giá

trị lớn và có ý nghĩa quan trọng trong đời sống chủ thể. Lịch sử lập pháp Việt Nam

cho thấy, ngay từ rất sớm, các quy định về sở hữu tài sản trong Quốc triều Hình luật

và Hoàng Việt luật lệ chủ yếu đề cập đất đai hoặc tài sản liên quan đến đất đai2

.

Không chỉ vậy, trong các quyền khác đối với tài sản thì quyền đối với bất động sản

liền kề thường gây ra sự phiền luỵ nhiều nhất cho chủ sở hữu bất động sản chịu

hưởng quyền. Hơn nữa, mặc dù căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

đã được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng thực tế cho thấy nhiều

trường hợp còn nhầm lẫn. Từ đó, dẫn đến những khó khăn trong việc xác lập quyền

đối với bất động sản liền kề.

Những phân tích trên cho thấy, dù về mặt quy định pháp luật hay thực tiễn đời

sống thì đều cần có những công trình nghiên cứu chuyên sâu về căn cứ xác lập

quyền đối với bất động sản liền kề. Đó là lý do tác giả lựa chọn đề tài “Căn cứ xác

lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật Việt Nam” làm

đề tài Luận văn của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Quyền đối với bất động sản liền kề được nhiều tác giả trong nước cũng như

thế giới quan tâm nghiên cứu, thể hiện ở số lượng sách, bài viết về chủ đề này.

Trong khi những công trình nghiên cứu trong nước giúp người đọc hiểu về quy định

hiện hành và tình hình áp dụng pháp luật tại Việt Nam thì các tác phẩm nước ngoài

cung cấp kinh nghiệm lập pháp, kinh nghiệm giải quyết tranh chấp ở những quốc

gia khác. Đó là nguồn tư liệu phong phú góp phần quan trọng trong việc hoàn thiện

pháp luật Việt Nam.

1 Đoàn Thị Ngọc Hải (2018), “Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật dân sự”,

[https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2387] (truy cập ngày 18/10/2019).

2

Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb. Tư pháp, tr. 24.

2

A. Công trình nghiên cứu trong nước

Liên quan đến chủ đề căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, có thể

phân loại các bài viết trong nước thành những nhóm như sau:

Nhóm đầu tiên và cơ bản nhất trình bày khái quát căn cứ xác lập quyền đối

với bất động sản liền kề là các giáo trình luật dân sự của các cơ sở đào tạo luật, như:

Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình Pháp luật về

tài sản, quyền sở hữu và thừa kế, Lê Minh Hùng (Chủ biên), Nxb. Hồng Đức - Hội

Luật gia Việt Nam: Giáo trình dành một mục để trình bày về quyền đối với bất động

sản liền kề. Với tính chất là tài liệu giảng dạy, tiểu mục “Căn cứ xác lập quyền đối

với bất động sản liền kề” bám sát quy định pháp luật với đầy đủ nội dung nhưng chỉ

dừng lại ở mức độ nêu và diễn giải điều luật, không phân tích sâu dưới góc độ văn

bản cũng như thực tiễn.

Trường Đại học Luật Hà Nội (2015), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam - Tập

1, Đinh Văn Thanh (Chủ biên), Nxb. Công an nhân dân: Các căn cứ xác lập quyền

đối với bất động sản liền kề chỉ được liệt kê mà không phân tích mở rộng. Bên cạnh

đó, Giáo trình được viết theo Bộ luật Dân sự năm 2005 với khá nhiều điểm khác

biệt so với Bộ luật hiện hành.

Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh (2016), Giáo trình Luật Dân sự

- Tập 1, Nguyễn Ngọc Điện (Chủ biên), Nxb. Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí

Minh: Giáo trình không trình bày căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

thành một nội dung độc lập mà phân tích theo mỗi loại địa dịch3

, bao gồm địa dịch

do địa thế tự nhiên, địa dịch do luật và địa dịch do hành vi của người. Đây là cách

tiếp cận tổng quát, có tính học thuật về các căn cứ xác lập quyền chứ không chỉ dựa

theo pháp luật thực định.

Nhóm thứ hai là các sách bình luận, sách chuyên khảo, bao gồm:

Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (Chủ biên) (2017), Bình luận khoa học Bộ luật

Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb. Công an

nhân dân: Các tác giả diễn giải quy định và đưa ra ví dụ cho các căn cứ xác lập

quyền đối với bất động sản liền kề. Thông qua bình luận của các tác giả, người đọc

hiểu rõ hơn nội dung pháp luật hiện hành và phần nào hình dung được việc xác lập

quyền trên thực tế.

3 Tác giả sử dụng thuật ngữ “địa dịch” thay vì “quyền đối với bất động sản liền kề”. Mỗi quốc gia có cách gọi

khác nhau, như ở Pháp là “servitude”, ở Anh là “easement”, ở Đức là “grunddienstbarkeit”… Khi diễn giải sang

tiếng Việt có thể tạm gọi là “địa dịch”.

3

Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2016), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ

luật Dân sự năm 2015, Nxb. Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam: Tài liệu trình bày

những khác biệt giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 với các Bộ luật trước đó và đánh giá

những khác biệt ấy. Qua đó, giúp người đọc nắm bắt sự thay đổi trong quan điểm

lập pháp. Vì vậy, các điều luật được bình luận, bao gồm quy định về căn cứ xác lập

quyền đối với bất động sản liền kề, mang tính so sánh hơn là diễn giải, phân tích.

Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam,

Nxb. Trẻ: Các căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được trình bày

trong phần “Quyền và nghĩa vụ láng giềng” theo từng quyền và nghĩa vụ cụ thể. Ưu

điểm của cách tiếp cận này là làm rõ nội dung của từng quyền, từ lúc hình thành,

đến thực hiện rồi chấm dứt.

Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb. Tư

pháp: Công trình nghiên cứu bao quát hầu như mọi khía cạnh của quyền đối với bất

động sản liền kề, như căn cứ xác lập quyền, nội dung quyền, căn cứ chấm dứt

quyền, các tranh chấp thực tế... Do phần về xác lập quyền đối với bất động sản liền

kề chỉ là một nội dung nhỏ nên vấn đề này chưa được phân tích chuyên sâu để làm

rõ những hạn chế còn tồn tại cũng như đề xuất giải pháp khắc phục.

Hoàng Thế Liên (Chủ biên) (2008), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm

2005 - Tập 1, Nxb. Chính trị quốc gia: Tác giả trình bày các căn cứ xác lập quyền

sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005,

qua đó, người đọc có được cái nhìn cơ bản về các căn cứ xác lập quyền. Ngoài ra,

các tác giả còn bàn luận thêm về một số trường hợp ngoại lệ so với quy định của

pháp luật.

Nhóm thứ ba bao gồm các Luận án, Luận văn sau:

Phạm Công Lạc (2002), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Luận án

tiến sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội: Tác giả làm sáng tỏ lịch sử hình thành và phát

triển quyền, xây dựng các khái niệm về bất động sản, bất động sản liền kề và quyền

sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; so sánh quy định tương đồng trong pháp luật

một số quốc gia để chỉ ra những vướng mắc còn tồn tại và đề xuất hướng hoàn

thiện. Điểm hạn chế là Luận án được triển khai dựa trên Bộ luật Dân sự năm 1995

hiện nay đã hết hiệu lực.

Nguyễn Thị Hường (2019), Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật

Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam - Học

viện Khoa học xã hội: Đây là công trình nghiên cứu tổng quát các vấn đề liên quan

4

đến quyền đối với bất động sản liền kề, có sự liên kết giữa pháp luật dân sự với

pháp luật về đất đai, xây dựng, tài nguyên... Căn cứ xác lập quyền được tác giả phân

tích qua các khía cạnh là quy định pháp luật và thực trạng áp dụng, đồng thời đưa ra

một số định hướng hoàn thiện nhưng còn khá chung chung để có thể triển khai trên

thực tế.

Lê Ngọc Hoàng Anh (2016), Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động

sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học

Luật Thành phố Hồ Chí Minh: Việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được

trình bày trong từng quyền cụ thể mà không phân tích toàn diện các căn cứ xác lập

quyền. Bên cạnh đó, thời điểm hoàn thành Luận văn là lúc Bộ luật Dân sự năm

2015 vừa có hiệu lực nên phần về thực tiễn áp dụng theo pháp luật hiện hành vẫn

còn khiêm tốn.

Nhóm thứ tư là các bài viết chuyên khảo, thường tập trung vào một hoặc một

số vấn đề cụ thể trong quyền đối với bất động sản liền kề:

Nguyễn Ngọc Điện (2010), “Hoàn thiện chế độ pháp lý về sở hữu bất động sản

trong khung cảnh hội nhập”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 8: Trong bài viết này,

tác giả giải quyết hai vấn đề là “làm rõ ranh giới của các bất động sản bằng chế độ

phân ranh” và “các ràng buộc của quan hệ láng giềng”, trong đó có nội dung về địa

dịch và các phương thức thiết lập địa dịch. Bài viết không phân tích tổng quan các

căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề mà với mỗi loại quyền, tác giả sẽ

nêu cách thức hình thành nên quyền đó.

Lê Thu Hà (2008), “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”, Tạp chí Tòa án

nhân dân, số 10: Thông qua phân tích một vụ việc thực tế, tác giả trình bày những

khó khăn khi mở lối đi qua bất động sản liền kề và đề xuất phương án giải quyết

tranh chấp. Tuy nhiên, những kiến nghị của tác giả còn mang tính chung chung và

khó triển khai trên thực tế.

Nguyễn Thị Hường (2018), “Về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản

liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015”, Tạp chí Tòa án nhân dân, số

14: Tác giả tập trung phân tích căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề,

bao gồm giải thích luật, đối chiếu pháp luật nước ngoài, nêu ví dụ minh hoạ. Nhìn

chung, bài viết đưa ra cái nhìn khá sâu sắc về căn cứ xác lập quyền đối với bất động

sản liền kề nhưng do giới hạn dung lượng của bài viết tạp chí nên chưa triển khai

được toàn diện vấn đề.

5

Lê Đăng Khoa (2017), “Một số vấn đề liên quan đến quyền đối với bất động

sản liền kề trong Bộ luật Dân sự năm 2015”, Tạp chí Khoa học Kiểm sát, số 2: Liên

quan đến căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, tác giả đưa ra kiến nghị

về xác định bất động sản chịu hưởng quyền và mức đền bù cho chủ sở hữu bất động

sản đó.

Phạm Công Lạc (2002), “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”, Tạp chí

Nhà nước và Pháp luật, số 172: Tác giả trình bày khá toàn diện các vấn đề liên

quan đến quyền về lối đi qua, trong đó có căn cứ xác lập quyền và những hạn chế

còn tồn tại trong pháp luật dẫn đến khó khăn khi áp dụng điều luật trên thực tế.

Phạm Công Lạc (2003), “Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn

chế bất động sản liền kề”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 188: Tác giả đi sâu

phân tích căn cứ làm phát sinh quyền, bao gồm diễn giải nội dung điều luật, minh

hoạ bằng ví dụ cụ thể và phân tích ví dụ để làm rõ quy định của pháp luật, đồng thời

chỉ ra một số khó khăn khi áp dụng pháp luật vào thực tiễn. Tuy nhiên, do tác giả

phân tích quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 nên một số nội dung không còn

phù hợp với pháp luật hiện hành, nhất là việc không có những căn cứ mới được bổ

sung sau này.

B. Công trình nghiên cứu nước ngoài

Có rất nhiều công trình nghiên cứu về địa dịch nói chung và căn cứ xác lập địa

dịch nói riêng đã được xuất bản, trong phạm vi nghiên cứu của mình, tác giả tìm

hiểu một số tác phẩm sau:

Nhóm thứ nhất là các sách chuyên khảo:

Donald A. Wilson (2013), Easements relating to land surveying and title

examination, John Wiley & Sons, Inc, USA: Tác phẩm trình bày từ định nghĩa,

phân loại, xác lập, chấm dứt, thu hồi địa dịch đến việc khảo sát đất đai, nghiên cứu

các báo cáo thực tế và phân tích những tranh chấp cụ thể cũng như bình luận cách

giải quyết của Toà án. Liên quan đến căn cứ xác lập địa dịch, bên cạnh những căn

cứ giống với pháp luật Việt Nam, tác giả còn chỉ ra các căn cứ khác mà chúng ta có

thể nghiên cứu tham khảo như thời hiệu và tập quán.

The Law Commission (2011), Making land work: easements, covenants and

profits à prendre, London: The Stationery Office: Trong tác phẩm này, tác giả phân

tích địa dịch theo ba nhóm quyền, gồm “easements”, “covenants” và “profits à

prendre”. Điều đáng chú ý là mỗi quyền trên khá tương đồng với quyền đối với bất

động sản liền kề trong pháp luật Việt Nam nhưng được xác lập theo những căn cứ

6

khác nhau. Phân tích đặc điểm và điều kiện xác lập mỗi nhóm quyền địa dịch tạo cơ

sở để hoàn thiện quy định của pháp luật Việt Nam về căn cứ xác lập quyền đối với

bất động sản liền kề.

Nhóm thứ hai là các bài viết trên báo, tạp chí:

A.N.Yiannopoulos (1982), “Creation of Servitudes by Prescription and

Destination of the Owner”, Louisiana Law Review, Vol. 43, No. 1: Bài viết này mô

tả các điều kiện xác lập địa dịch theo thời hiệu. Nội dung bài viết cho thấy nếu

muốn quy định thời hiệu như một căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

thì điều kiện xác lập sẽ có những điểm khác biệt nhất định so với xác lập các quyền

dân sự khác, như quyền sở hữu, theo thời hiệu trong Bộ luật Dân sự năm 2015.

David J. Bederman (1996), “The Curious Resurrection of Custom: Beach

Access and Judicial Takings”, Columbia Law Review, Vol. 96: Tác giả trình bày chi

tiết quyền đi đến biển theo tập quán và đây là nội dung phù hợp với thực tiễn Việt

Nam. Những phân tích trong bài viết này được tham khảo để xây dựng căn cứ mới

xác lập quyền đối với bất động sản liền trong pháp luật Việt Nam.

Margot Rau (1978), “Covenants Running with the Land: Viable Doctrine or

Common-Law Relic?”, Hofstra Law Review, Vol. 7: Bài viết xoay quanh các điều

kiện để một thoả thuận thực sự tạo ra vật quyền gắn liền với bất động sản mà không

phải là trái quyền chỉ có hiệu lực đối với một số chủ thể xác định. Trong đó, có

những điều kiện phù hợp vận dụng vào Việt Nam nhưng cũng có điều kiện cần cân

nhắc liệu có thể áp dụng hay không.

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu trong nước hoặc nghiên cứu trên diện

rộng mà chưa nhấn mạnh nội dung về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản

liền kề, hoặc tập trung phân tích riêng nội dung này nhưng chưa triệt để do bị hạn

chế bởi dung lượng bài báo, tạp chí. Quan trọng hơn, đa số công trình được nghiên

cứu dựa trên Bộ luật Dân sự năm 2005 đã hết hiệu lực, trong khi điều luật về căn cứ

xác lập quyền đối với bất động sản liền kề có sự thay đổi rất lớn giữa Bộ luật Dân

sự năm 2015 với các Bộ luật trước đó. Về các công trình nghiên cứu trên thế giới,

hiện nay nguồn tài liệu rất đa dạng, phong phú, việc tham khảo và học hỏi kinh

nghiệm nước ngoài là cần thiết nhưng phải có đánh giá, chọn lọc để tìm được những

nội dung phù hợp với truyền thống pháp luật cũng như thực tế xã hội tại Việt Nam.

Việc nghiên cứu căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp

luật hiện hành ở cấp độ Luận văn thạc sĩ không bị trùng lặp với những công trình đã

7

có. Mặt khác, dung lượng Luận văn cho phép phân tích vấn đề trên nhiều khía cạnh,

từ quy định trong nước đến pháp luật nước ngoài.

3. Mục đích nghiên cứu của đề tài

Một khi chủ thể có quyền khác đối với tài sản, bao gồm quyền đối với bất

động sản liền kề, dựa trên các căn cứ xác lập quyền được pháp luật quy định thì sẽ

được pháp luật bảo vệ và không ai có thể bị hạn chế, tước đoạt trái pháp luật quyền

khác đối với tài sản của mình4

. Vì vậy, hiểu đúng, đầy đủ và áp dụng hợp lý pháp

luật để xác định khi nào quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập là điều vô

cùng cần thiết.

Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bổ sung căn cứ mới để xác lập

quyền đối với bất động sản liền kề, phù hợp với thực tế đời sống. Tuy nhiên, do tính

mới của quy định mà việc áp dụng vào thực tế còn lúng túng và chưa thống nhất.

Đề tài được thực hiện nhằm làm sáng tỏ nội dung điều luật, đưa ra cách hiểu

phù hợp với quy định hiện hành, so sánh những thay đổi giữa Bộ luật Dân sự năm

2015 với Bộ luật Dân sự năm 2005 về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản

liền kề. Mặt khác, tác giả sẽ chỉ ra một số điểm còn hạn chế của Bộ luật Dân sự năm

2015, đồng thời tham khảo kinh nghiệm pháp luật nước ngoài để đề xuất kiến nghị

sửa đổi, bổ sung quy định về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.

4. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài và phƣơng pháp nghiên cứu

4.1. Phạm vi nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu các căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản

liền kề theo Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015 và những trường hợp xác lập cụ thể

được quy định trong mỗi quyền đối với bất động sản liền kề. Bên cạnh đó, những

quy định đã hết hiệu lực cũng được phân tích, bình luận nhằm so sánh và làm rõ

hơn các ưu, nhược điểm của pháp luật hiện hành. Nội dung Luận văn chủ yếu xoay

quanh pháp luật Việt Nam, đồng thời tìm hiểu pháp luật nước ngoài liên quan đến

căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề và học hỏi một cách có chọn lọc.

4.2. Phương pháp nghiên cứu

Tác giả dựa theo nội dung của từng chương để sử dụng phương pháp nghiên

cứu thích hợp, trên cơ sở kết hợp nhiều phương pháp nhằm làm rõ vấn đề:

4 Tưởng Duy Lượng (2017), “Bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản theo quy định của Bộ luật

Dân sự năm 2015”, Tạp chí Toà án nhân dân, số 21, tr. 10.

8

- Phương pháp lịch sử: Trải qua các lần sửa đổi Bộ luật Dân sự, quy định về

căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam đã có sự thay đổi

đáng kể. Phương pháp lịch sử thể hiện tư duy pháp lý trong từng thời kỳ, từ đó có

cái nhìn khái quát về những thay đổi của pháp luật. Nội dung Mục 1.3 được nghiên

cứu bằng phương pháp lịch sử.

- Phương pháp phân tích: Đây là phương pháp được sử dụng chủ yếu trong

toàn Luận văn. Tác giả vận dụng phương pháp phân tích để giải thích, làm sáng tỏ

các điều luật liên quan đến căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, từ đó

chỉ ra nội dung nào tiến bộ, nội dung nào nên sửa đổi.

- Phương pháp tổng hợp: Tác giả tổng hợp những nội dung đã phân tích trong

mỗi chương tại phần Kết luận chương và tổng hợp những gì Luận văn đã làm được

tại phần Kết luận chung. Đề tài có sự tham khảo những nhận xét và kiến nghị trong

các công trình đi trước, kết hợp với quan điểm cá nhân của tác giả để đánh giá các

quy định hiện hành và đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung phù hợp.

- Phương pháp so sánh luật học: Tác giả sử dụng phương pháp này xuyên suốt

Luận văn, đặc biệt là khi kiến nghị xây dựng các quy định mới. Phương pháp so

sánh luật học so sánh pháp luật Việt Nam với pháp luật nước ngoài để học tập

những điểm tiến bộ của các hệ thống pháp luật trên thế giới.

- Phương pháp bình luận án: Phương pháp này được sử dụng trong các mục

nêu bất cập và kiến nghị hoàn thiện pháp luật. Việc bình luận bản án, quyết định của

Toà án giải quyết tranh chấp liên quan đến căn cứ xác lập quyền đối với bất động

sản liền kề sẽ cho thấy cách áp dụng pháp luật cũng như cách Toà án xử lý khi chưa

có quy định hoặc quy định chưa rõ. Ngoài ra, những tranh chấp thực tiễn còn là nền

tảng để xây dựng pháp luật sao cho đáp ứng nhu cầu thực tế của đời sống xã hội.

5. Kết cấu của đề tài

Luận văn được chia thành ba chương với nội dung như sau:

Chương 1. Những vấn đề chung về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản

liền kề

Chương 2. Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo ý chí của chủ thể

Chương 3. Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp

luật

9

CHƢƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CĂN CỨ XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI

BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

1.1. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của căn cứ xác lập quyền đối với bất động

sản liền kề

1.1.1. Khái niệm căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Để nghiên cứu căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề (QĐV

BĐSLK), trước hết cần tìm hiểu đây là quyền gì, có những đặc điểm nào, qua đó

phần nào giải thích được vì sao QĐV BĐSLK được xác lập theo căn cứ này mà

không phải căn cứ khác.

Điều 245 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 định nghĩa: “Quyền đối với bất

động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản

chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc

quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”. Đây là “dạng

quyền đối với tài sản của người khác, được xác lập bởi đối tượng của quyền mà

không phải căn cứ vào chủ thể của quyền đó”5

. Quyền này được thực hiện trong

mối quan hệ giữa ít nhất hai BĐS khác nhau: BĐS hưởng quyền (thuộc quyền của

người có QĐV BĐSLK) và BĐS chịu hưởng quyền (thuộc quyền sở hữu của người

khác). Để chủ thể có thể sử dụng một cách thuận tiện, dễ dàng BĐS của mình thì

một (hay nhiều) BĐSLK sẽ phải hỗ trợ nhằm phục vụ cho BĐS hưởng quyền (nên

được gọi là BĐS chịu hưởng quyền). Như vậy, nội dung QĐV BĐSLK có thể được

hiểu như sau: thứ nhất, QĐV BĐSLK là xử sự pháp luật cho phép chủ thể thực hiện

trên một BĐS khác; thứ hai, mục đích của việc thực hiện QĐV BĐSLK là nhằm

phục vụ cho việc khai thác BĐS nhất định6

.

BLDS năm 2015 cho biết căn cứ xác lập QĐV BĐSLK bao gồm “do địa thế tự

nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc”7

. Trong đời sống

thường ngày, “căn cứ” được hiểu là “cái làm chỗ dựa, làm cơ sở để lập luận hoặc

hành động”8

, còn “xác lập” nghĩa là “lập nên trên cơ sở vững chắc”9

. “Chỗ dựa” hay

5 Nguyễn Thị Hường (2019), Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận án

Tiến sĩ, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam - Học viện Khoa học xã hội, tr. 37.

6 Nguyễn Minh Tuấn (2015), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb. Tư Pháp, tr. 361.

7 Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên,

theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc”.

8 Hoàng Phê (2004), Từ điển Tiếng Việt, Nxb. Đà Nẵng, tr. 118.