Bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản pháp luật một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam

nghiªn cøu - trao ®æi

18 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010

ThS. NguyÔn ThÞ Dung *

I. ĐẢM BẢO TÍNH MINH BẠCH CỦA

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG

PHÁP LUẬT MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

1. Pháp luật về thị trường BĐS ở

Trung Quốc

Tháng 4 năm 1988, Quốc hội Trung

Quốc đã sửa đổi Hiến pháp trong đó bổ sung

quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy

định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa

đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung

Quốc đã ban hành quy chế tạm thời về việc

giao và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

của nhà nước tại đô thị, khẳng định quyền

sử dụng đất có thể chuyển nhượng bằng hợp

đồng, đấu thầu và đấu giá. Đó là những cơ

sở quan trọng, đặt nền tảng đầu tiên cho

việc thiết lập khung khổ pháp lí đối với thị

trường BĐS ở Trung Quốc.

Tại Điều 2 Luật quản lí đất đai của nước

Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1999(1)

khẳng định chế độ công hữu xã hội chủ

nghĩa về đất đai của nước Cộng hoà nhân

dân Trung Hoa gồm chế độ sở hữu toàn dân

và chế độ sở hữu tập thể của người lao động.

Quyền sở hữu đất đai thuộc sở hữu toàn dân

là sở hữu nhà nước do Quốc vụ viện thay

mặt nhà nước thực hiện. Quyền sử dụng đất

đai có thể được chuyển nhượng theo luật

định. Quy định này đã đảm bảo cho sự vận

hành của thị trường quyền sử dụng đất - hạt

nhân của thị trường BĐS trong chế độ sở

hữu toàn dân về đất đai. Cũng tương tự như

ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân sử

dụng theo hình thức cấp đất (giao đất không

thu tiền sử dụng đất), xuất nhượng đất (giao

đất có thu tiền sử dụng đất) và cho thuê đất.

Trong các văn bản luật, quy tắc và điều

lệ cơ bản về thị trường BĐS như Luật hợp

đồng, Luật thừa kế, Luật bảo lãnh, Luật quản

lí đất đai, Luật quản lí nhà đất quy định về

quản lí chuyển nhượng tài sản nhà đất, quy

định về quản lí dịch vụ trung gian nhà đất

của thành phố

(2)… thì Bộ luật tài sản được

coi là nền tảng của hệ thống pháp luật Trung

Quốc. Bộ luật tài sản đã thể hiện rõ sự hoàn

thiện các điều kiện liên quan tới tài sản đó

bảo đảm việc bảo vệ quyền tài sản bằng cách

đưa ra định nghĩa về các loại tài sản khác

nhau từ đó mà thiết lập nên trật tự thị trường

và tính an toàn trong quan hệ thương mại.

Điều này được thực hiện bởi sự chi phối của

một nguyên tắc quan trọng mà Đảng cộng

sản Trung Quốc đã thực hiện, đó là thay đổi

từ việc loại bỏ tài sản riêng trên quy mô rộng

sang việc giữ gìn và tuyệt đối bảo vệ tài sản

riêng. Trên cơ sở đó mà quy phạm hoá các

hành vi giao dịch đối với tài sản là BĐS làm

cho hoạt động của thị trường BĐS đáp ứng

được tính minh bạch trong hệ thống pháp luật.

* Giảng viên chính Khoa pháp luật kinh tế

Trường Đại học Luật Hà Nội