Bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng với khách hàng ở Việt Nam: Sách chuyên khảo / Viên Thế Giang cb

1

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH

TS. VIÊN THẾ GIANG (Chủ biên)

ThS. VÕ THỊ MỸ HƯƠNG VÀ ThS. VÕ MẠNH TIẾN

BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY

CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG VỚI KHÁCH

HÀNG Ở VIỆT NAM

(Sách chuyên khảo)

TP. Hồ Chí Minh, 2022

2

Chủ biên

TS. VIÊN THẾ GIANG

TẬP THỂ TÁC GIẢ

TS. VIÊN THẾ GIANG Chương 1, 2, 3

ThS. VÕ THỊ MỸ HƯƠNG Chương 4

ThS. VÕ MẠNH TIẾN Thiết kế bảng câu hỏi

Xử lý dữ liệu thu thập

3

MỞ ĐẦU

Bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng và hệ thống các tổ chức tín dụng là

nội dung quan trọng trong hoạt động của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Trong

hoạt động cho vay, do rủi ro từ hoạt động này luôn thuộc về bên cho vay – tức là

các tổ chức tín dụng nên, các tổ chức tín dụng cũng phải bảo đảm an toàn hoạt

động, nghĩa là phải bảo đảm thu hồi được khoản nợ đã cho vay. Một trong

những biện pháp bảo đảm khả năng thu hồi nợ đó là sử dụng biện pháp bảo đảm

tiền vay.

Trong cơ cấu tài sản bảo đảm, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với

đất là loại tài sản được sử dụng phổ biến. Hình thức bảo đảm tiền vay được sử

dụng phù hợp với loại tài sản này là biện pháp thế chấp và bảo lãnh bằng quyền

sử dụng đất của người thứ ba. Hoạt động cho vay có bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều đạo luật khác nhau. Một cách

tổng quát có thể nhận thấy, các quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm nói

chung, bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng nói riêng đã

góp phần quan trọng vào việc bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng của các tổ

chức tín dụng, là cơ sở cho việc vận hành thị trường quyền sử dụng đất – một bộ

phận của thị trường bất động sản đang hình thành và phát triển mạnh mẽ ở nước

ta thời gian gần đây.

Trong những năm qua, pháp luật về giao dịch bảo đảm đã từng bước được

hoàn thiện và thực hiện có hiệu quả trong thực tế, góp phần tạo lập hành lang

pháp lý an toàn cho quá trình luân chuyển dòng vốn, từ đó hạn chế tranh chấp,

giúp nâng cao chất lượng của môi trường kinh doanh và duy trì sự ổn định của

nền kinh tế. Tuy nhiên, số lượng các trường hợp rủi ro khi cho vay có bảo đảm

ngày càng tăng, gây thiệt hại về kinh tế, ảnh hưởng đến an ninh trật tự tại một số

địa phương và tác động tiêu cực đến sự vận động, phát triển lành mạnh của thị

trường tín dụng, thị trường vốn của nước ta.

4

Cuốn sách chuyên khảo này nhằm mục đích cung cấp cho người đọc một

hệ thống các vấn đề lý luận và thực tiễn về bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng

đất của tổ chức tín dụng đối với khách hàng. Các phân tích về giao dịch bảo

đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

được triển khai trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử

dụng đất là loại tài sản đặc thù, một hàng hoá trên thị trường. Việc mở rộng

quyền của người sử dụng đất trong thời gian qua được xem là bước chuyển thật

sự về nhận thức lý luận cũng như từ thực tiễn nhận tài sản bảo đảm là quyền sử

dụng đất của các tổ chức tín dụng. Ngoài ra, pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng

quyền sử dụng đất của Việt Nam có liên quan đến nhiều văn bản pháp luật khác

nhau, trong đó nền tảng là Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và các văn bản hướng

dẫn thi hành các Luật này. Việc quy định dàn trải trong nhiều văn bản pháp luật

khác nhau đã làm ảnh hưởng đến tính thống nhất, tính khả thi cũng như tạo ra

những cách hiểu khác nhau trong thực tiễn thực hiện pháp luật bảo đảm tiền vay

bằng quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng.

Mặc dù đã có nhiều cố gắng trong quá trình biên soạn cuốn sách, nhưng

không tránh khỏi những sai sót về nội dung cũng như hình thức, cách tiếp cận

giải quyết các vấn đề lý luận và thực tiễn theo chủ đề của cuốn sách. Những sai

sót là thuộc về các tác giả và mong muốn nhận được các góp ý để các Tác giả có

cơ hội được khắc phục trong những lần xuất bản tiếp theo.

TẬP THỂ TÁC GIẢ

5

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ...............................................................................................................3

Chương 1...............................................................................................................9

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỆ THỐNG TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN

VAY TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI

VỚI KHÁCH HÀNG...........................................................................................9

I. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ

ĐẤT ĐAI..........................................................................................................10

1. Chế độ sở đất đai và việc thực hiện quyền đại diện toàn dân về đất đai của

Nhà nước .......................................................................................................10

2. Quyền sử dụng đất ....................................................................................29

II. BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG

GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH

HÀNG ..............................................................................................................39

1. Cho vay: một nghiệp vụ cấp tín dụng của tổ chức tín dụng .....................39

2. Yêu cầu bảo đảm an toàn trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng

đối với khách hàng ........................................................................................44

3. Vai trò của bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho

vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ...............................................50

4. Nhân tố tác động đến nhận tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất

của tổ chức tín dụng ......................................................................................54

Chương 2.............................................................................................................58

ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TIỀN VAY

BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA

TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG........................................58

I. TỔNG QUAN ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI GIAO DỊCH

BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO

DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH

HÀNG ..............................................................................................................58

1. Khái niệm điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ bảo đảm tiền vay bằng

quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với

khách hàng ....................................................................................................58

2. Đặc điểm bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho

vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ...............................................65

II. NỘI DUNG ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI GIAO DỊCH BẢO

ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH

CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG ......67

6

1. Chủ thể tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất

trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ...............67

2. Đối tượng của giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong

giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng.........................75

3. Hình thức bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho

vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ...............................................76

4. Trình tự, thủ tục xác lập giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng

đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng .........77

5. Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch

cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng.........................................79

III. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY

BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA

TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG....................................80

1. Ba tính chất của khuôn khổ pháp luật điều chỉnh giao dịch bảo đảm tiền

vay bằng quyền sử dụng đất của tổ chức tín dụng với khách hàng ..............80

2. Bất cập trong nội dung pháp luật điều chỉnh giao dịch bảo đảm tiền vay

bằng quyền sử dụng đất của tổ chức tín dụng với khách hàng .....................82

Chương 3...........................................................................................................100

THỰC THI PHÁP LUẬT BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN

DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG..................................................................100

I. PHƯƠNG PHÁP TRIỂN KHAI ĐÁNH GIÁ THỰC TIỄN THỰC THI

PHÁP LUẬT BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI

KHÁCH HÀNG............................................................................................100

1. Thu thập dữ liệu thông qua khảo sát bằng bảng hỏi ...............................100

2. Thu thập dữ liệu thông qua thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng tín dụng

.....................................................................................................................107

II. THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN

DỤNG ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT ...................................108

1. Hộ gia đình trong hệ thống chủ thể của Bộ luật Dân sự.........................108

2. Hộ gia đình sử dụng đất trong Luật Đất đai............................................116

3. Thực tiễn xác lập và thực hiện giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử

dụng đất của tổ chức tín dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất....124

4. Rủi ro phát sinh từ giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất

của tổ chức tín dụng đối với hộ gia đình sử dụng đất từ thực tiễn xét xử ..130

III. THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN

DỤNG ĐỐI VỚI TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT...........................................157

7

1. Tổ chức sử dụng đất tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử

dụng đất.......................................................................................................157

2. Biện pháp bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

.....................................................................................................................157

3. Những vi phạm hợp đồng thường bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng

đất gặp của tổ chức sử dụng đất..................................................................161

4. Các tranh chấp thường gặp khi thực hiện hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng

quyền sử dụng đất của tổ chức và hình thức giải quyết tranh chấp được lựa

chọn.............................................................................................................165

5. Bài học kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn xác lập và thực hiện giao dịch bảo

đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của tổ chức tín dụng đối với tổ chức

sử dụng đất ..................................................................................................167

Chương 4...........................................................................................................171

NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN

VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY

CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG............................171

I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐÒI HỎI NÂNG CAO HIỆU QUẢ

THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG..171

1. Chủ trương mới của Đảng về đất đai và thị trường quyền sử dụng đất có

tác động đến giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất .............171

2. Sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 nhằm xác định đúng và khai thác tốt giá

trị quyền sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội..............................178

3. Triển khai chiến lược phát triển ngành ngân hàng đến năm 2025, tầm nhìn

2030: bảo đảm an toàn là nội dung cốt lõi..................................................179

4. Bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong mối tương quan với phát

triển tín dụng xanh và phòng ngừa rủi ro môi trường xã hội......................180

II. PHƯƠNG HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP

LUẬT BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG

GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH

HÀNG ............................................................................................................183

III. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ

BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO

DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH

HÀNG ............................................................................................................186

1. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật bảo đảm tiền vay bằng

quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với

khách hàng của nhà nước............................................................................186

8

2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật bảo đảm tiền vay bằng

quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay đối với khách hàng của tổ chức

tín dụng........................................................................................................190

PHỤ LỤC 1.......................................................................................................199

PHỤ LỤC 2.......................................................................................................206

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................211

9

Chương 1

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỆ THỐNG TÀI SẢN BẢO

ĐẢM TIỀN VAY TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ

CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG

Bảo đảm an toàn trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với

khách hàng luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm không chỉ của tổ chức tín dụng

mà còn của Ngân hàng Nhà nước – cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về

tiền tệ và hoạt động ngân hàng. Thực tế cho thấy, khi tổ chức tín dụng không thu

hồi được vốn đã cho khách hàng vay sẽ phát sinh nợ xấu và nếu không xử lý

được triệt để sẽ là nguyên nhân dẫn đến hoạt động yếu kém và cần phải được xử

lý. Lý luận và thực tiễn đã chứng minh, xử lý một ngân hàng yếu kém, dù do bất

kỳ nguyên nhân nào cũng là một tình huống tốn kém và khó chịu, tiềm ẩn những

tác động tiêu cực đến hệ thống tài chính không chỉ của từng quốc gia mà có thể

là của cả khu vực, thậm chí ảnh hưởng đến hệ thống toàn cầu

1 mà cuộc khủng

hoảng tài chính năm 2007 là minh chứng rõ nhất. Để bảo đảm an toàn hoạt động

ngân hàng, tổ chức tín dụng áp dụng nhiều biện pháp khác nhau như xây dựng

quy trình tín dụng chặt chẽ, thẩm định cẩn trọng, giám sát sau vay vốn… trong

đó, sử dụng biện pháp bảo đảm tiền vay là biện pháp được ưu tiên lựa chọn.

Trước đây, bảo đảm tiền vay là yêu cầu bắt buộc, theo đó, tổ chức tín dụng

cho vay trên cơ sở có bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng

vay, bảo lãnh của bên thứ ba; không được cho vay trên cơ sở cầm cố bằng cổ

phiếu của chính tổ chức tín dụng cho vay. Việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản

hình thành từ vốn vay và việc cho vay không có bảo đảm bằng tài sản đối với

khách hàng được thực hiện theo quy định của Chính phủ

2

. Khi được sửa đổi, bổ

sung năm 2004 và tiếp tục là Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010, sửa đổi 2017

1 Gavrilă Simona Petrina, “International and Community Issues on Bankruptcy Regulation of Credit

Institutions,” Ovidius University Annals, Economic Sciences Series, Vol. XI, Issue 2 (2011), pp.465-470.

2 Điều 52 (2), (3) Luật các tổ chức tín dụng 1997.

10

nhà làm luật cho phép tổ chức tín dụng có quyền xem xét, quyết định cho vay

trên cơ sở có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp của

khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba và chịu trách nhiệm về quyết định của

mình3

.

Khi nhận tài sản bảo đảm, một trong những vấn đề được quan tâm là lựa

chọn tài sản bảo đảm vừa an toàn về mặt pháp lý, vừa thuận tiện trong xử lý tài

sản bảo đảm trong trường hợp khác hàng không thanh toán được theo thoả thuận

trong hợp đồng tín dụng, trong đó, nhận thức đúng quy định pháp luật về về tài

sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong Bộ luật Dân sự với các luật chuyên ngành.

Theo đó, trường hợp pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, doanh nghiệp, chứng

khoán, bảo hiểm, ngân hàng, tài nguyên thiên nhiên, thủy sản, lâm nghiệp, hàng

không, hàng hải, sở hữu trí tuệ, khoa học và công nghệ hoặc lĩnh vực khác có

quy định đặc thù về tài sản bảo đảm, xác lập, thực hiện biện pháp bảo đảm hoặc

xử lý tài sản bảo đảm thì áp dụng quy định đặc thù đó4

. Chương này tập trung

làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến quyền sử dụng đất trong chế độ sở

hữu toàn dân về đất đai và bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao

dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng.

I. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN

DÂN VỀ ĐẤT ĐAI

1. Chế độ sở đất đai và việc thực hiện quyền đại diện toàn dân về đất đai

của Nhà nước

1.1. Chế độ sở hữu đất đai

Sở hữu là một vấn đề chính yếu trong khoa học pháp lý với nội dung là

quyền đối vật chính yếu quan trọng nhất vì chủ sở hữu có đủ quyền sử dụng,

quyền thu lợi và quyền tuỳ ý định đoạt tài sản mà chủ sở hữu có. Theo quan

3 Điều 1 (13) Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật các tổ chức tín dụng, được Quốc hội nước Cộng

hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 5 thông qua ngày 15/6/2004.

4 Điều 4 (1) Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự

về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

11

niệm cổ điển, quyền sở hữu mang tính cách tuyệt đối, nghĩa là không ai có thể

xâm phạm tới. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của chủ nghĩa xã hội, nhà làm luật cũng

hạn chế quyền sở hữu về nhiều phương diện. Ngoài ra, thực tiễn xét xử, án lệ

cũng áp dụng học thuyết hạn chế đối với chủ sở hữu khi sử dụng tài sản của

mình với ý định gây thiệt hại cho người khác5

.

Quan hệ sở hữu là quan hệ giữa người với người trong quá trình chiếm hữu

các của cải vật chất trong một chế độ xã hội, với nhiều hình thức sở hữu khác

nhau6

. Nội dung chính của sở hữu đề cập đến việc chiếm hữu, sử dụng và hưởng

thụ của cải vật chất trong xã hội

7

. Cái quyết định đến bản chất của chế độ sở hữu

chính là cấu trúc quyền năng và chủ thể tham gia quan hệ sở hữu nên việc đề cao

quá vai trò của hình thức sở hữu đã được chứng minh là sai lầm trong thực tiễn,

bởi lẽ, cốt lõi của sở hữu là xác định sở hữu thuộc về ai, do ai chiếm hữu, sử

dụng, định đoạt trong xã hội

8

.

Đối với đất đai, xác định chủ sở hữu đất đai và chế độ sở hữu luôn là vấn

đề quan trọng vì nó (đất đai) không chỉ là tư liệu sản xuất không thể thiếu của

quá trình phát triển, đồng thời có ý nghĩa quyết định đến việc khai thác giá trị

của đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội. Nói cách khác, xác định,

lựa chọn chế độ sở hữu đất đai không chỉ liên quan đến yếu tố sở hữu mà còn

quyết định đến khai thác giá trị thương mại của đất đai phục vụ cho các hoạt

động sản xuất, kinh doanh cũng như phát triển thị trường bất động sản. Sở hữu

đất đai có liên quan trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mọi tổ chức, cá

nhân, là phương tiện để thực hiện mục đích khác nhau từ mục đích của nhà nước

(để quản lý, để kiểm soát khi cần thiết) đến mục đích của chủ sở hữu (để thực

hiện các quyền) cũng như của các chủ thể khác có liên quan trên thị trường giao

5 Vũ Văn Mẫu, Lê Đình Chân, Lưu Văn Bình, Hồ Thới Sang, Tiểu từ điển Luật và Kinh tế, Soạn riêng cho

tân sinh viên theo đúng chương trình luật khoa cử nhân năm thứ nhất (các Ban A và B) Tủ sách đại học Sài

Gòn, 1973-1974, tr.112.

6 Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp, Từ điển luật học, Nxb. Tư pháp và Nxb. Từ điển Bách khoa, Hà Nội,

2006, tr.631.

7 Viện Ngôn ngữ học, Từ điển tiếng Việt, Nxb. Từ điển Bách khoa, Hà Nội, 2010, tr.1114.

8 Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp, Từ điển luật học, Nxb. Tư pháp và Nxb. Từ điển Bách khoa, Hà Nội,

2006, tr.677.

12

dịch quyền sử dụng đất. Có một điều không thể phủ nhận là, sai lầm trong xác

định mục đích sở hữu chắc chắn sẽ dẫn đến sai lầm trong xác định hình thức sở

hữu cũng như phương thức tổ chức thực hiện quyền sở hữu như một hệ quả tất

yếu. Chính vì thế, tác giả Phạm Văn Võ cho rằng, tiêu chí khách quan nhất trong

đánh giá sự đúng đắn mục đích của chế độ sở hữu là phải tìm cho được tài sản

những người chủ thực sự gắn bó với nó bằng quyền lợi và nghĩa vụ mà không

phải là mang quyền sở hữu tài sản đến cho những người chủ danh nghĩa và trừu

tượng, phát huy tối đa tiềm năng của nó và bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng

của tổ chức, cá nhân9

, trong đó pháp luật là phương thức để duy trì chế độ sở

hữu toàn dân đối với đất đai trong nền kinh tế thị trường10

. Điều này đặt ra đòi

hỏi phải xây dựng cơ chế thực thi chế độ sở hữu toàn dân càng rõ ràng càng tốt,

bởi nếu không các quyền tài sản đối với đất đai có thể bị lợi ích nhóm chi phối,

trong đó có hiện tượng lạm dụng quyền chủ sở hữu đối với đất đai để trục lợi cá

nhân thông qua việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của những

người được trao quyền định đoạt đất đai.

Ở các nước phương Tây, quyền sở hữu đối với đất đai được coi như một

quyền cơ bản của con người bởi nó bảo đảm cho sự tồn tại của một nơi chốn cần

thiết làm cơ sở cho khả năng trở thành một công dân năng động và đầy đủ. Đối

với các nước phương Đông, đất đai ngoài ý nghĩa là tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu

dùng còn là di sản lưu truyền giữa các thế hệ, là sự tiếp nối truyền thống, là

hương hỏa, là tài sản chứa đựng các giá trị nhân văn nên vấn đề sở hữu đất đai là

vấn đề cơ bản có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế, xã hội và cuộc sống

của đại đa số dân cư11

.

Sở hữu đất đai ở Việt Nam là vấn đề mang tính lịch sử, chính trị và pháp lý.

Ở góc độ lịch sử, chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam có sự thay đổi từ đa chế độ

9 Phạm Văn Võ, Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, sách chuyên khảo, Nxb. Lao

động, Hà Nội, 2012, tr.15-16.

10 Sỹ Hồng Nam, Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học

Xã hội, Hà Nội, 2016, tr.26.

11 Mai Hồng Quỳ, Đổi mới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai với việc bảo đảm quyền con người, Tạp chí

Khoa học Pháp lý số chuyên đề 1/2011, tr.3.

13

sở hữu sang chế độ sở hữu toàn dân về đất đai từ năm 1980 đến nay12

. Dưới góc

độ chính trị, pháp lý, chế độ sở hữu về đất đai là một thành quả cách mạng như

Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 đã xác định “mục đích và ý nghĩa cải cách

ruộng đất là thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và của đế

quốc xâm lược khác ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất

của giai cấp địa chủ và để thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân cũng

như giải phóng sức sản xuất ở nông thôn, đẩy mạnh sản xuất nông nghiệp và mở

đường cho công thương nghiệp phát triển”

13

. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

được hình thành cùng với quá trình định hình con đường đi lên chủ nghĩa xã hội

ở Việt Nam sau khi thống nhất đất nước.

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong Hiến pháp năm 198014 được xem

là hình thức sở hữu mang tính xã hội hoá triệt để đối với tư liệu sản xuất chủ

yếu15. Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi 2001)16, Hiến pháp 201317 tiếp tục ghi nhận

chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Các Luật về đất đai năm 1987, 1993, 2003 và

2013 trực tiếp quy định về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Cũng từ đó, các

vấn đề lý luận và thực tiễn về quyền sở hữu đất đai được nhiều nhà nghiên cứu

12 Xem:

- Nguyễn Văn Khánh, Về quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội:

Khoa học Xã hội và Nhân văn, Tập 29, Số 1 (2013) 1-16.

- Đặng Thị Phượng, Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam trong lịch sử và hiện nay, Tạp chí Khoa học Xã hội

Việt Nam, số 122(85)/2014, tr.79-86.

- Phạm Duy Nghĩa, Sửa đổi Luật Đất đai để bảo vệ tốt hơn quyền tài sản của các chủ sử dụng đất, Tạp chí

Nghiên cứu Lập pháp số 02+03 (402+403), tháng 02/2020, tr.48-55.

13 Điều 1 Luật Cải cách ruộng đất ngày 04/12/1953.

14 Điều 19 Hiến pháp 1980 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng

đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương

nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng; hệ thống đường

sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều và công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục

vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ

thuật, cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở

hữu toàn dân.

15 Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp, Từ điển luật học, Nxb. Tư pháp và Nxb. Từ điển Bách khoa, Hà

Nội, 2006, tr.677.

16 Điều 17 Hiến pháp 1992 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,

nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp,

công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,

an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân.

17 Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng

biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

14

tập trung làm rõ nội hàm, phương thức thực hiện quyền sở hữu đất đai của Nhà

nước18 nhằm mục đích làm rõ nội hàm, giới hạn quyền của nhà nước khi thực

hiện chức năng đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này là rất quan

trọng bởi lẽ, pháp luật hiện hành đã tạo điều kiện để các chủ thể được tự do thực

hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, trừ một số trường hợp (theo quy định

của pháp luật). Trong bối cảnh thị trường bất động sản, trong đó có thị trường

quyền sử dụng đất có nhiều biến động theo hướng tiêu cực, nhất là tình trạng sốt

đất, phân lô bán nền tràn lan, tình trạng lừa đảo trong các giao dịch bất động sản

diễn ra ngày càng nhiều đặt ra đòi hỏi Luật Đất đai cần được tiếp tục sửa đổi, bổ

sung cho phù hợp hơn với nền kinh tế thị trường ở Việt Nam, trong đó có chế độ

sở hữu đất đai.

Dưới góc nhìn lịch sử, tác giả Phạm Duy Nghĩa cho rằng dù không biết tới

một cách rạch ròi các quan niệm sở hữu và quyền định đoạt mang tính loại trừ,

song trong Quốc triều hình luật, có thể nhận thấy hạt nhân của ba loại sở hữu về

đất đai, bao gồm: Ruộng đất công (sở hữu nhà nước), ruộng đất của làng (sở hữu

cộng đồng làng xã) và ruộng đất tư (sở hữu tư nhân của người dân). Khi du nhập

dân luật Pháp, Dân luật Bắc Kỳ 1931 quy định sở hữu đất đai thuộc cá nhân hoặc

18 Xem cụ thể tại các nghiên cứu:

- Doãn Hồng Nhung, Chế định sở hữu đất đai qua các thời kỳ và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối

với đất đai, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19/2011, tr. 27 – 36.

- Nguyễn Đình Kháng, Cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam, Tạp chí

Cộng sản, số 11/2013, tr. 51 – 55.

- Hoàng Xuân Nghĩa, Góp phần hoàn thiện chế độ sở hữu đất đai ở nước ta, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số

13/2013, tr. 41 – 44.

- Nguyễn Cúc, Một số vấn đề về sở hữu đất đai ở nước ta hiện nay, Tạp chí Cộng sản, số 837 (7/2012), tr. 74

– 78.

- Nguyễn Quang Tuyến, Những sửa đổi, bổ sung về sở hữu đất đai trong Luật đất đai năm 2013, Tạp chí Luật

học số Đặc san Luật đất đai năm 2013/2014, tr. 78 – 84.

- Nguyễn Quang Tuyến, Các biện pháp bảo đảm thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai được quy

định trong luật đất đai năm 2003, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 02/2004, tr. 52 – 56.

- Vũ Văn Phúc, Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, Tạp chí Cộng

sản, số 5/2013, tr. 34 - 44.

- Vũ Văn Phúc, Sở hữu toàn dân về đất đai: Tất yếu lịch sử trong điều kiện nước ta hiện nay, Tạp chí Cộng

sản, số 5/2013, tr. 46 – 53.

- Lưu Quốc Thái, Sở hữu đất đai và vấn đề phát triển kinh tế thị trường ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và

Pháp luật, số 10/2008, tr. 36 – 43.

15

pháp nhân, trong đó nhà nước, làng xã là những pháp nhân công19

. Về bản chất,

sở hữu toàn dân trên hết là một khái niệm chính trị nên khái niệm này rất khó

dùng như một định nghĩa pháp lý trong điều chỉnh pháp luật và các giao dịch

pháp luật. Từ khi được chính thức ghi nhận trong Hiến pháp, và thực tiễn quy

định trong các Bộ luật Dân sự năm 2005 và 2015, cũng như Luật Đất đai, khái

niệm “sở hữu toàn dân”, sở hữu toàn dân về đất đai vẫn chưa được làm rõ. Trong

thực tiễn cũng như lý luận, người ta luôn phải truy tìm ai (hoặc những ai) chính

là người chủ đích thực của khối tài sản khổng lồ được coi là “sở hữu toàn dân”20

.

Cho đến nay các nhà lập pháp Việt Nam vẫn chưa giải quyết được các vấn đề

liên quan như nhà nước được hiểu là những cơ quan nào? Cấp nào? Những cơ

quan nà nước nào có quyền quản lý tài sản thuộc sở hữu toàn dân? Trách nhiệm

trước nhân dân trong trường hợp quản lý, sử dụng tài sản không hiệu quả, không

bảo đảm ổn định, phát triển kinh tế xã hội… vẫn là bất cập và là những câu hỏi

chưa được trả lời một cách rõ ràng nhất có thể21

.

Lưu Quốc Thái dựa trên đặc tính khan hiếm, không thể thay thế, không thể

tái tạo trong quá trình sử dụng, là yếu tố do thiên nhiên ban tặng và luôn có giới

hạn, con người không thể làm ra đất đai nhưng nhu cầu về đất đai lại vô hạn và

cho rằng, quy kết “trách nhiệm” cho chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai cho

những yếu kém phát sinh trong quản lý, sử dụng đất cũng không phải không có

cơ sở, bởi cho đến trước khi Luật đất đai 2003 (và hiện nay là Luật Đất đai 2013)

được ban hành, thế nào là sở hữu toàn dân vẫn chưa được xác định một cách rõ

ràng ở mức độ cần thiết. Sự mơ hồ, trừu tượng của hình thức sở hữu toàn dân

biểu hiện ở tư cách chủ sở hữu. Trong pháp luật Việt Nam, không quy định nào

có thể giúp định tính, định lượng cái gọi là “toàn dân” với tư cách là chủ sở hữu

đất đai. Pháp luật đất đai trong một thời gian dài chỉ quy định là “đất đai thuộc

19 Phạm Duy Nghĩa, Quyền tài sản đa tầng đối với đất đai ẩn sau Hiến pháp 1992, Tạp chí Khoa học Pháp lý

số chuyên đề 1/2011, tr.8-9.

20 Phạm Duy Nghĩa, Sửa đổi Luật Đất đai để bảo vệ tốt hơn quyền tài sản của các chủ sử dụng đất, Tạp chí

Nghiên cứu Lập pháp số 02+03 (402+403), tháng 02/2020, tr.48-55.

21 Uông Chu Lưu (Chủ biên), Những vấn đề lý luận và thực tiễn sửa đổi, bổ sung Hiến pháp năm 1992, Nxb.

Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2014, tr.210.