xây dựng những điều kiện tạo lập thị trường mbss ở tp. hồ chí minh

i

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CÁC CHỨNG KHOÁN

ĐẢM BẢO BẰNG NỢ VAY CẦM CỐ (MBSs)................................................. vii

1.1. VỊ TRÍ CỦA THỊ TRƯỜNG MBSs TRONG MỐI LIÊN HỆ GIỮA

THỊ TRƯỜNG VAY NỢ CẦM CỐ VÀ THỊ TRƯỜNG CHỨNG

KHOÁN NỢ DÀI HẠN:............................................................................. vii

1.1.1. Một số khái niệm cơ bản ..........................................................................vii

1.1.2. Vị trí của thị trường MBSs:.................................................................... viii

1.2. SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG NỢ VAY CẦM CỐ:.................ix

1.2.1. Thị trường nợ vay cầm cố sơ cấp:............................................................ix

1.2.2. Thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp: ...........................................................x

1.3. TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN MBSs........................................... xiii

1.3.1. MBSs là gì?:............................................................................................. xiii

1.3.2. Ai là người phát hành chứng khoán MBSs? ........................................ xiii

1.3.3. Đặc điểm cơ bản của MBSs:...................................................................xiv

1.3.4. Các dạng chứng khoán MBSs:................................................................xvi

1.4. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN

ĐẢM BẢO BẰNG NỢ VAY CẦM CỐ TẠI MỘT SỐ QUỐC GIA......xix

1.4.1. Mỹ: .............................................................................................................xix

1.4.2. Malaysia: ...................................................................................................xxi

1.4.3. Hồng Kông ...............................................................................................xxii

1.4.4. Hàn Quốc................................................................................................ xxiii

1.4.5. Thái Lan...................................................................................................xxiv

1.4.6. Những bài học kinh nghiệm từ quá trình xây dựng và phát triển thị

trường MBSs ở các quốc gia:.................................................................xxv

1.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG ............................................................................xxvi

CHƯƠNG 2. THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH NHÀ Ở VÀ THỊ TRƯỜNG

TRÁI PHIẾU TẠI TP. HỒ CHÍ MINH.......................................................... xxviii

2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH NHÀ Ở TẠI TPHCMxxviii

2.1.1. Tình hình dân số và nhu cầu sử dụng đất tại Tp Hồ Chí Minh...... xxviii

2.1.2. Dự báo nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở Thành phố đến năm 2010xxix

2.1.3. Tình hình thị trường bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh.......xxix

ii

2.1.4. Thực trạng tài trợ cho vay phát triển nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh ....xxxi

2.2. THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU DÀI HẠN ............................................... xliii

2.2.1. Thị trường trái phiếu sơ cấp:................................................................. xliii

2.2.2. Thị trường trái phiếu thứ cấp: ................................................................xlvi

2.2.3. Những nhà đầu tư mua trái phiếu dài hạn: ........................................ xlviii

2.2.4. Cơ sở hạ tầng của thị trường trái phiếu: ...................................................li

2.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG ............................................................................... lii

2.3.1. Thuận lợi: ................................................................................................... lii

2.3.2. Khó khăn: ................................................................................................... lii

CHƯƠNG 3. XÂY DỰNG NHỮNG ĐIỀU KIỆN TẠO LẬP THỊ TRƯỜNG

MBSs Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.............................................................. liv

3.1. SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC TẠO LẬP THỊ TRƯỜNG MBSs Ở

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.................................................................. liv

3.1.1. Nhu cầu tạo lập thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp ở Thành Phố Hồ

Chí Minh:....................................................................................................liv

3.1.2. Lợi ích của việc tạo lập thị trường MBSs: ..............................................lv

3.2. XÂY DỰNG NHỮNG ĐIỀU KIỆN TIỀN ĐỀ TẠO LẬP THỊ

TRƯỜNG MBS Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH:.............................. lviii

3.2.1. Khả năng ổn định của môi trường kinh tế vĩ mô:............................... lviii

3.2.2. Xây dựng một khuôn khổ pháp lý rõ ràng: ............................................lix

3.2.3. Có nhu cầu thực sự cho các khoản vay nợ cầm cố:...............................lxi

3.2.4. Khả năng hình thành các tổ chức trung gian:....................................... lxii

3.2.5. Cơ chế tăng cường tín dụng cho các khoản nợ vay cầm cố:............. lxiii

3.2.6. Điều kiện về chi phí giao dịch và thuế: ................................................lxiv

3.2.7. Vai trò quan trọng của các nhà đầu tư tiềm năng:................................lxv

3.2.8. Khả năng tạo tính thanh khoản cho các chứng khoán trên thị trườnglxv

3.2.9. Vai trò của các tổ chức định mức tín nhiệm .........................................lxv

3.2.10.Không có những cản trở làm bóp méo giá cả trong thị trường cho

vay cầm cố và thị trường trái phiếu:......................................................lxvi

3.2.11.Năng lực hoạch định chính sách, quản lý và giám sát thị trường: ....lxvi

3.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG ........................................................................... lxvii

PHẦN KẾT LUẬN

iii

PHẦN MỞ ĐẦU

i) Lời mở đầu

Thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại Thành phố Hồ Chí

Minh nói riêng trong những năm qua đã có những bước phát triển khá rõ rệt, góp

phần thúc đẩy sự phát triển đô thị, cải thiện được nhu cầu về nhà ở, và góp phần

không nhỏ vào sự phát triển của các ngành kinh tế, kỹ thuật khác. Cùng với tình

hình dân số và tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng nhanh, nhu cầu về nhà ở ngày

càng trở nên cấp bách và cần thiết. Điều này đặt ra nhiệm vụ cho Thành phố là

phải vừa phải gia tăng cung khối lượng hàng hóa cho thị trường bất động sản sơ

cấp, vừa phải tạo điều kiện để người dân có nhu cầu về nhà ở tiếp cận dễ dàng với

nguồn vốn để mua hoặc thuê nhà.

ii) Vấn đề đặt ra

Trong bối cảnh nêu trên, tình trạng thiếu vốn cho đầu tư xây dựng, thiếu vốn

cho tài trợ nhà ở và việc tìm kiếm công cụ huy động vốn hữu hiệu vẫn đang là bài

toán khó đặt ra cho Thành phố Hồ Chí Minh.

Những năm qua, để tài trợ vốn cho việc phát triển thị trường bất động sản sơ

cấp, các nhà đầu tư chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng và nguồn vốn ứng trước

của người mua nhà, còn người có nhu cầu mua nhà lại chủ yếu dựa vào nguồn vốn

tín dụng thế chấp từ các ngân hàng thương mại. Áp lực tài trợ đè nặng lên các

ngân hàng vì ngân hàng đang phải cho vay trung dài hạn trong khi nguồn vốn huy

động đầu vào lại từ nguồn tiết kiệm ngắn hạn trong dân cư. Các ngân hàng vừa bị

hạn chế về khả năng nguồn vốn, vừa bị hạn chế về thời hạn cho vay. Nghịch lý

này đang tiềm ẩn nguy cơ rủi ro đối với hệ thống tín dụng, khi xảy ra những biến

động đối với thị trường bất động sản. Có thể nói rằng, bên cạnh những trở ngại có

liên quan đến hệ thống các quy định pháp luật, chính sách cho thị trường bất động

sản, vấn đề thiếu vốn cho lĩnh vực tài chính nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh đã

ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sản và kéo theo

iv

những tác động không tốt cho quá trình phát triển kinh tế, xã hội của thành phố.

Trong khi đó, vai trò của thị trường vốn đối với sự phát triển của thị trường

bất động sản lại thể hiện khá mờ nhạt. Nguồn vốn tài trợ của ngân hàng chưa có cơ

chế nào để liên thông với thị trường vốn trung dài hạn (bao gồm thị trường chứng

khoán), vốn dĩ được đánh giá là có tiềm năng huy động vốn nhàn rỗi rất lớn từ các

tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước.

Vì vậy, chúng tôi cho rằng, một trong những giải pháp tích cực giải quyết

bài toán vốn trong lĩnh vực tài chính nhà ở là phải tìm ra những cơ chế, công cụ

huy động vốn hữu hiệu có thể kết nối thị trường bất động sản với các kênh dẫn vốn

từ thị trường tài chính mà cụ thể là từ thị trường vốn. Vì lý do đó, chúng tôi muốn

đề cập đến việc xem xét khả năng tạo lập một thị trường thứ cấp cho các khoản

vay nợ thế chấp bất động sản của ngân hàng và chứng khoán hóa chúng trên thị

trường vốn. Chúng tôi mong muốn thông qua đề tài “Nghiên cứu khả năng tạo lập

thị trường các chứng khoán đảm bảo bằng nợ vay cầm cố tại Thành phố Hồ Chí

Minh” sẽ gợi mở những nghiên cứu sâu hơn để tìm kiếm giải pháp mới huy động

nguồn vốn tài trợ cho thị trường bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh.

iii) Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài này sẽ tập trung trả lời 02 câu hỏi lớn sau:

1. Vì sao cần phải tạo lập thị trường chứng khoán đảm bảo bằng các khoản

vay cầm cố tại Thành Phố Hồ Chí Minh?

2. Xác định những điều kiện tiền đề cho việc tạo lập thị trường chứng khoán

đảm bảo bằng các khoản nợ vay cầm cố và đánh giá khả năng tạo lập thị

trường này tại Thành phố Hồ Chí Minh?

iv) Phạm vi nghiên cứu:

Do loại hình chứng khoán đảm bảo bằng các khoản vay nợ cầm cố thế chấp

bất động sản còn mới lạ với Việt Nam, nhưng thật ra đã được ứng dụng tại nhiều

quốc gia trên thế giới tiêu biểu như Mỹ, Hồng Kông, Malaysia, và một số quốc gia

v

châu Á khác, đề tài nghiên cứu này sẽ chỉ tập trung vào việc đề xuất thành phố Hồ

Chí Minh nên tạo lập thị trường chứng khoán này như một trong những giải pháp

huy động vốn mới tài trợ cho lĩnh vực tài chính nhà ở, bên cạnh việc xem xét một

số điều kiện ban đầu để Thành phố có thể tạo lập thị trường MBSs. Như vậy, phạm

vi nghiên cứu của đề tài này sẽ không bao gồm việc đề xuất các giải pháp cụ thể

cho mô hình cũng như việc vận hành thị trường MBSs ở Thành phố Hồ Chí Minh.

v) Phương pháp nghiên cứu:

Đây là một nghiên cứu định tính các lý thuyết đã có cơ sở vững chắc trước

đó. Các lý thuyết này được tìm kiếm và khai thác trên cơ sở các dữ liệu đã được

tập hợp và phân tích một cách có hệ thống. Dựa trên việc thiết lập các mục tiêu

nghiên cứu cụ thể, chúng tôi sử dụng nhiều phương pháp khác nhau. Trong đó,

phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp phân tích nhằm mục đích

phân tích các yếu tố tác động có thể ảnh hưởng đến việc tạo lập thị trường MBSs ở

Thành Phố Hồ Chí Minh chẳng hạn như phân tích khuôn khổ pháp lý, nhu cầu về

vốn và nhu cầu đầu tư trên các thị trường sơ cấp và thứ cấp. Ngoài ra, đề tài

nghiên cứu này sử dụng phương pháp so sánh nhằm so sánh mô hình thị trường

MBSs tại các quốc gia trên thế giới để có thể rút ra những bài học thực tiễn khi áp

dụng vào Việt Nam. Các phương pháp hỗ trợ khác như khảo sát kinh nghiệm,

phỏng vấn chuyên sâu cũng được sử dụng nhằm làm sáng tỏ hơn các vấn đề về

thực tiễn nghiên cứu.

Trong nghiên cứu này, chúng tôi phần lớn sử dụng các nguồn dữ liệu thứ cấp

– tức là những dữ liệu đã có được trong quá khứ. Những dữ liệu này sẽ được sử

dụng chủ yếu trong chương 1 và chương 2 của luận văn này, bao gồm các tài liệu

lý thuyết từ các tác giả nước ngoài và các dữ liệu trong nước từ các tư liệu chuyên

môn, báo chí, v.v…

vi) Kết cấu luận văn

vi

Luận văn này được kết cấu thành 03 chương (không kể phần mở đầu và phần

kết luận) như sau:

Chương 1 “Tổng quan về thị trường chứng khoán đảm bảo bằng các khoản

vay cầm cố thế chấp bất động sản (MBSs)” sẽ phác họa được vị trí của thị

trường chứng khoán MBSs trong tổng thể thị trường tài chính nhà ở; mang đến

những hiểu biết cơ bản về MBSs cho người đọc; và đúc kết những điểm tương

đồng và khác biệt từ mô hình thị trường MBSs của các quốc gia trên thế giới; rút

ra những bài học kinh nghiệm cần được xem xét khi đánh giá khả năng tạo lập 01

thị trường MBSs.

Chương 2 “Thị trường Tài chính nhà ở và thị trường trái phiếu tại Thành

phố Hồ Chí Minh”. Trong chương này, chúng tôi sẽ phân tích thực trạng các thị

trường này tài chính nhà ở và thị trường trái phiếu dài hạn ở Thành phố Hồ Chí

Minh - xem xét trong mối quan hệ với các nhân tố có liên quan đến việc tạo lập thị

trường MBSs.

Chương 3: “Những điều kiện tiền đề cho việc tạo lập thị trường MBSs và khả

năng tạo lập thị trường MBSs ở Thành phố Hồ Chí Minh”. Qua kết quả phân

tích ở chương 02, chúng tôi sẽ đánh giá về khả năng cho việc tạo lập một thị

trường MBSs tại Thành Phố Hồ Chí Minh cùng với một số khuyến nghị tiền đề

cần thiết cho việc tạo lập thị trường này.

vii

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CÁC

CHỨNG KHOÁN ĐẢM BẢO BẰNG NỢ VAY CẦM CỐ

1.1. VỊ TRÍ CỦA THỊ TRƯỜNG MBSs TRONG MỐI LIÊN HỆ GIỮA THỊ

TRƯỜNG VAY NỢ CẦM CỐ VÀ THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN

NỢ DÀI HẠN:

1.1.1. Một số khái niệm cơ bản

• Thị trường bất động sản: bất động sản (BĐS) được hiểu là các tài sản

không di dời được, bao gồm đất đai; nhà ở; công trình xây dựng gắn liền

với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

và các tài sản khác gắn liền với đất. Thị trường BĐS là nơi mua bán và

diễn ra các giao dịch khác về BĐS

• Tài chính nhà ở: Đối với nhiều nước trên thế giới thì khái niệm tài chính

nhà ở là một khái niệm quen thuộc và đã được áp dụng từ lâu bao gồm

các hoạt động có liên quan đến cho vay, thế chấp, cấp vốn, trợ cấp, thuế,

giá cả, phát hành chứng khoán, bảo hiểm... có liên quan đến nhà ở.

Trong tài chính nhà ở, một nội dung đặc biệt quan trọng chính là tín

dụng nhà ở - thể hiện qua các hoạt động cho vay cầm cố thế chấp bằng

bất động sản.

• Nợ vay cầm cố được hiểu trong luận văn này như là khoản nợ vay cầm

cố thế chấp bằng bất động sản. Nói cách khác, đây là một hợp đồng thỏa

thuận giữa bên cho vay và bên đi vay mua nhà – trong đó, bên đi vay

cam kết dùng tài sản của mình cầm cố/thế chấp cho bên kia để đảm bảo

nợ vay. Hợp đồng này cũng cho phép bên cho vay được quyền phát mãi

tài sản này nếu người đi vay không trả được nợ.

• Thị trường sơ cấp các khoản vay cầm cố thế chấp bất động sản (gọi tắt

là thị trường nợ vay cầm cố sơ cấp) là nơi cung cấp nợ vay cầm cố trực

tiếp từ người cho vay đến người đi vay.

viii

• Thị trường thứ cấp các khoản nợ vay cầm cố thế chấp bất động sản (gọi

tắt là thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp) là thị trường mà các khoản nợ

vay cầm cố được mua, bán lại nhằm mục đích chính là tăng cường tính

thanh khoản cho tổ chức cho vay và đáp ứng nhu cầu lưu thông về vốn

giữa khu vực thị trường vốn và thị trường tiền tệ.

• Thị trường chứng khoán nợ dài hạn: là một bộ phận của thị trường vốn,

hay nói cụ thể hơn là một bộ phận của thị trường chứng khoán, trong đó

các chứng khoán nợ có kỳ hạn từ 10 năm trở lên được giao dịch. Sở dĩ

khái niệm về thị trường chứng khoán nợ dài hạn được đề cập trong

chương này là vì chứng khoán MBSs cũng là một loại công cụ huy động

vốn trong thị trường nợ dài hạn.

1.1.2. Vị trí của thị trường MBSs:

Có thể hình dung thị trường MBSs được tạo lập nhằm kết nối nhu cầu “cung”

và “cầu” vốn của hai thị trường: thị trường chứng khoán nợ dài hạn (bên cung

vốn), và thị trường tín dụng nhà ở (bên cầu vốn). Theo đó, vị trí của thị trường

chứng khoán MBSs có thể được mô tả khái quát ở hình dưới đây:

Hình 1: Thị trường MBSs trong mối liên hệ với thị trường nợ vay cầm cố và thị trường chứng

khoán nợ dài hạn

ix

Dễ dàng thấy rằng sự xuất hiện thị trường chứng khoán MBSs đóng vai trò

quan trọng trong việc đưa vốn từ thị trường vốn vào thị trường tiền tệ, trong đó,

điểm mấu chốt là sự xuất hiện của thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp, và vai trò của

tổ chức trung gian – người mua lại các khoản nợ và phát hành chứng khoán MBSs

đến cho nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán nợ. Việc nghiên cứu sâu hơn về

quá trình vận hành và khuynh hướng phát triển của thị trường nợ vay cầm cố sẽ

giúp lý giải sự cần thiết cũng như ích lợi của việc tạo lập thị trường MBSs.

1.2. SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG NỢ VAY CẦM CỐ:

1.2.1. Thị trường nợ vay cầm cố sơ cấp:

Ở các quốc gia, hầu như mô hình cho vay cầm cố thế chấp bất động sản đều

khởi đầu từ một kiểu truyền thống, đó là mô hình mà 1 tổ chức tín dụng thực

hiện tất cả các chức năng chủ yếu như: tìm kiếm người cho vay để tạo lập các

khoản cho vay nhà, tự thực hiện các dịch vụ đối với khoản vay (tổ chức thu tiền

thanh toán từ người đi vay và ghi chép sổ sách) quản lý toàn bộ các rủi ro và

thực hiện tài trợ. Các tổ chức này cũng có thể sử dụng dịch vụ của các tổ chức

thứ 3 như những tổ chức bảo hiểm nợ vay, thẩm định và các cơ quan xếp hạng

tín dụng... Tuy nhiên, những chức năng chính sẽ do tổ chức cho vay thực hiện.

Hình 1: Mô hình kiểu cho vay truyền thống

Người đi vay Người cho vay

Tạo ra khoản vay

(Originante)

Thực hiện dịch vụ

(service)

Quản lý rủi ro

(Manage Risk)

Tài trợ

(Fund)