Ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) và hệ thống thông tin địa lý (GIS) lập bản đồ giá bất động sản của một số tuyến đường ở khu vực Phú Mỹ Hưng , quận 7

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

ĐỒNG ĐĂNG THỌ

ỨNG DỤNG TRÍ TUỆ NHÂN TẠO ( AI ) VÀ HỆ THỐNG THÔNG TIN

ĐỊA LÝ ( GIS ) LẬP BẢN ĐỒ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ

TUYẾN ĐƢỜNG Ở KHU VỰC PHÚ MỸ HƢNG ( QUẬN 7 )

Chuy n ng nh : Xây dựng Công trình dân dụng và Công nghiệp

M số huy n ng nh : 60 58 02 08

LUẬN VĂN THẠC SĨ XÂY DỰNG

Ngƣời hƣớng ẫn ho họ

PGS. TS. NGÔ QUANG TƢỜNG

Thành phố Hồ Chí Minh, Năm 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ vi n: ĐỒNG ĐĂNG THỌ

Trang i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi m đo n rằng luận văn n y:

“ỨNG DỤNG TRÍ TUỆ NHÂN TẠO ( AI ) VÀ HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ

( GIS ) LẬP BẢN ĐỒ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ TUYẾN ĐƢỜNG Ở

KHU VỰC PHÚ MỸ HƢNG ( QUẬN 7 )”

là bài nghiên cứu của chính tôi.

Ngoại trừ những tài liệu tham khảo đƣợc trích dẫn trong luận văn n y, tôi m đo n rằng

toàn phần hay những phần nhỏ của luận văn n y hƣ từng đƣợc công bố hoặ đƣợc sử

dụng để nhận bằng cấp ở những nơi há .

Không có sản phẩm/nghiên cứu nào củ ngƣời há đƣợc sử dụng trong luận văn n y m

hông đƣợc trích dẫn theo đúng quy định.

Luận văn n y hƣ b o giờ đƣợc nộp để nhận bất kỳ bằng cấp nào tại á trƣờng đại học

hoặ ơ sở đ o tạo khác.

Th nh phố Hồ Chí Minh, năm 2016

ĐỒNG ĐĂNG THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ vi n: ĐỒNG ĐĂNG THỌ

Trang ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi có may mắn được cha mẹ cho đi học suốt từ thời ấu thơ tới tuổi trưởng thành.

Công đức sinh dưỡng không thể nào quên.

Đã qua nhiều trường, lớp mà tôi vẫn có thể nhớ được những kỷ niệm của các Thầy,

Cô các bậc từ Tiểu học dạy tôi học làm người , Trung học dạy kiến thức tới Đại học dạy

chuyên môn mỗi khi lần giở lại học bạ. Kỷ niệm đó sao mà phai mờ được!

Nay đã tới tuổi “Tri Thiên Mệnh” tôi vẫn còn có cơ hội để học Cao học! Với tôi

cập nhật kiến thức mới vẫn chưa bao giờ đủ. Đã đến lúc kết thúc khóa học, làm Luận văn

ra trường. Các kiến thức các môn học của các giảng viên truyền đạt, tôi vẫn còn muốn

đào sâu tìm hiểu.

Đặc biệt với Giảng viên hướng dẫn chính đã chỉ hướng làm Luận văn phù hợp với

đề tài của tôi.

Xin ghi lại đây những lời tốt đẹp nhất dành cho các Thầy, Cô, Bạn bè, Đồng nghiệp

và Gia đình để thể hiện lòng biết ơn của tôi trong suốt thời gian học Cao học.

Kính bút.

LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ vi n: ĐỒNG ĐĂNG THỌ

Trang iii

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ

o Luận văn n y nghi n ứu về các nhân tố ảnh hƣởng tới giá củ BĐS bằng cách áp

dụng các công cụ cần thiết để kết nối 2 lãnh vực riêng rẽ là: Trí Tuệ Nhân Tạo (AI)

và Hệ Thống Thông Tin Đị Lý (GIS) để tạo ra 1 sản phẩm tích hợp mới là Bản Đồ

Giá BĐS.

o Cơ sở lý thuyết:

 Cá phƣơng pháp thẩm định giá BĐS, đặc biệt l phƣơng pháp so sánh trực

tiếp còn gọi l phƣơng pháp so sánh thị trƣờng.

 Chuẩn mực so sánh giá các phân khúc của thị trƣờng BĐS (chỉ xét 5 phân khúc

chính: Nhà phố, Căn hộ, Biệt thự, Ngõ hẻm v Đất nền) với giá BĐS hiện hành

của nh nƣớcViệt Nam.

o Phƣơng pháp thực hiện:

 Khảo sát thực tế vị trí BĐS lấy tọ độ địa lý bằng công cụ cầm tay GIS.

 Khảo sát để thẩm định giá BĐS bằng bảng câu hỏi chuyên gia là các Sàn giao

dị h BĐS ó uy tín có giấy phép hành nghề củ nh nƣớc tại Việt Nam.

o Công cụ thực hiện:

 Phần mềm tính toán mô phỏng (MATLAB), phân tích dữ liệu (SPSS) và lập

trình hiệu chỉnh dữ liệu (VB).

 Công nghệ đám mây ủa Google là: Sheet, Map và Earth Pro.

 Phần mềm vẽ bản đồ (QUIKGRID) và các công cụ khác của MicroSoft

o Kết quả đạt đƣợc:

 Giá và Bản đồ giá BĐS thể hiện trên 2 version: Off-Line trên Slide/ giấy và

On-Line trên Google.

 Tiện ích đi èm cho ngƣời sử dụng: định giá nh nh giá BĐS thị trƣờng và nhà

nƣớc và thể hiện đồng bộ trên Google Map.

LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ vi n: ĐỒNG ĐĂNG THỌ

Trang iv

ABSTRACT

MASTER'S THESIS SUMMARY

o This thesis research on the factors affecting the price of Real Estate by applying the

tools needed to connect two separate fields are: AI and GIS to create one new

integrated product is Map of Price of Real estate.

o Theoretical basis:

 The method of price evaluation of real estate, especially in direct comparison

method, also known as the market comparison method.

 The comparative standards price segments of the real estate market (just consider

5 main segments: Townhouses, Apartments, Villas, Houses on alley and Grounds)

with the current real estate prices issued by the Vietnamese Government.

o Methodology:

 To survey reality real estate location aim to retrieve geographic coordinates using

handheld GIS tools.

 To survey for valuations of real estate professionals using questionnaires are the

reputable real estate transaction Agencies who have licensed permit to practice

issued by the Vietnamese Administrations.

o Performance tools:

 Computational simulation software (MATLAB), data analysis (SPSS) and editing

data programming (VB).

 Google's cloud technology are: Sheet, Map and Earth Pro.

 Mapping software (QUIKGRID) and other tools from Microsoft

 Utility accompanied to the users: rapidly valuations of real estate prices are 2

types, included market and government ones and show synchronized on Google

Map.

LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ vi n: ĐỒNG ĐĂNG THỌ

Trang i

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................................................................I

LỜI CẢM ƠN..........................................................................................................................................................II

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ .................................................................................................................III

ABSTRACT...........................................................................................................................................................IV

MỤC LỤC .................................................................................................................................................................I

DANH MỤC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ......................................................................................................................V

DANH MỤC BẢNG BIỂU............................................................................................................................VIII

DANH MỤC CÔNG THỨC..........................................................................................................................VIII

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT............................................................................................................................ IX

CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU.................................................................................................................................1

1.1. Cơ sở hình thành luận văn ................................................................................................................................1

1.2. Mục Tiêu Nghiên Cứu......................................................................................................................................1

LỢI ÍCH CỦA MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ..................................................................................................1

1.3. Câu hỏi nghiên cứu...........................................................................................................................................2

1.4. Phạm vi v đối tƣợng nghiên cứu.....................................................................................................................2

PHẠM VI NGHIÊN CỨU...................................................................................................................................2

ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU BĐS..................................................................................................................2

1.5. Phƣơng pháp nghi n ứu ..................................................................................................................................2

1.6. Ý nghĩ nghi n ứu...........................................................................................................................................3

SƠ ĐỒ KHỐI TÓM TẮT QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU ..........................................................................4

LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ vi n: ĐỒNG ĐĂNG THỌ

Trang ii

CHƢƠNG 2 A - TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN...............................................5

KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN .............................................................................................................................5

...................................................................................................................... THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

.......................................................................................................................................................................................6

2.1. Khái niệm .........................................................................................................................................................6

2.2. Phân loại thị trƣờng bất động sản .....................................................................................................................7

2.3. Đặ điểm của thị trƣờng BĐS...........................................................................................................................8

2.4. Hàng hóa trên thị trƣờng bất động sản............................................................................................................10

2.5. Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng BĐS.............................................................................................11

2.6. Nguyên tắc thẩm định giá BĐS ......................................................................................................................14

2.7. Quy trình thẩm định giá BĐS.........................................................................................................................14

2.8. Tình hình nghiên cứu và tính cấp thiết củ đề tài...........................................................................................16

2.8.1. Các công trình Nghiên cứu trên thế giới................................................................................................16

2.8.2. Các công trình nghiên cứu tr n trong nƣớc............................................................................................18

CHƢƠNG 2 B - CƠ SỞ LÝ THUYẾT......................................................................................................... 20

2.9. CÁC PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS ..........................................................................................20

2.9.1. Phương pháp so sánh trực tiếp (hay Phương pháp so sánh thị trường)................................................20

2.9.2. Phƣơng pháp hi phí ..............................................................................................................................23

2.9.3. Phương pháp thu nhập hay Phương pháp đầu tư..................................................................................23

2.9.4. Phương pháp thặng dư ..........................................................................................................................23

2.9.5. Phương pháp lợi nhuận .........................................................................................................................24

2.10. HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS).....................................................................................................24

2.10.1. Khái niệm...............................................................................................................................................24

CHƢƠNG 3 - PHƢƠNG PHÁP KHẢO SÁT VÀ TÍNH TOÁN......................................................... 29

3.1. PHƢƠNG PHÁP KHẢO SÁT .............................................................................................................................29

3.1.1. CÔNG CỤ CỦA GOOLGE:..................................................................................................................34

3.1.2. CÔNG CỤ KHÁC: ................................................................................................................................34

3.1.3. CÁC GIẢ THIẾT CỦA PHƢƠNG PHÁP THU THẬP THÔNG TIN VỀ GIÁ BĐS ..........................35

3.1.4. Bảng Câu Hỏi Khảo Sát có 47 biến tổng quát và 215 quan sát chung gồm:..........................................35

3.1.4.1. + a_Dependence: 7 biến phụ thuộc Scale:.........................................................................................35

LẬP LUẬN NHÂN QUẢ ĐỂ LẬP TRÌNH................................................................................................ 36

3.1.4.2. + b_Independence. 32 biến độc lập gồm: ..........................................................................................37

3.1.4.3. + b_Scale: 15 biến Scale: ..................................................................................................................41

3.1.4.4. + b_Dummies: 4 biến S le “ ummmies”: .......................................................................................41

LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ vi n: ĐỒNG ĐĂNG THỌ

Trang iii

3.1.4.5. + c_Nominal: 5 biến phân loại Nominal: .........................................................................................41

3.1.4.6. + d_Reference: 8 biến tham khảo:.....................................................................................................42

3.2. PHƢƠNG PHÁP TÍNH TOÁN: ....................................................................................................................47

3.2.1. Hồi Quy Tuyến Tính Đ Bội: MR................................................................................................................47

3.2.2. Mạng Trí Tuệ Nhân Tạo: ANN.....................................................................................................................47

CHƢƠNG 4 - THỰC HIỆN VÀ ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................... 52

4.0. BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT ............................................................................................................................52

4.1. KẾT QUẢ KHẢO SÁT ĐỊA BÀN QUẬN 7, KHU VỰC PHÚ MỸ HƢNG VÀ LẬN CẬN: 215 BẤT ĐỘNG

SẢN.............................................................................................................................................................................53

4.1.1. Bảng số liệu: trên bảng tính của Google, filter bằng 43 tiêu chí sau: xem minh họa ở phụ lục ....................53

4.1.1.1. Thể hiện trên bản đồ: trên Apps của Google Map (xem phụ lục) ..........................................................53

4.1.1.2. Thể hiện trên Bảng: trên Apps của Google Map (xem phụ lục) ............................................................53

4.1.2. Thể hiện Marker: trên Google Earth (xem phụ lục) ......................................................................................53

4.1.3. Thể hiện Bản Đồ Cá Đƣờng Đồng Mức Của QuikGrid: (xem phụ lục)......................................................53

4.1.3.1. Bản Đồ Giá Tham Khảo Bất Động Sản bằng phƣơng pháp So Sánh: ...................................................53

4.1.3.2. Bản Đồ Giá Bất Động Sản Do Trí Tuệ Nhân Tạo ( AI ) Tính Toán:.....................................................54

4.1.3.3. Bản Đồ Tỉ Lệ % Giữa Giá Bất Động Sản Tham Khảo Thị Trƣờng v Giá Định Hƣớng củ Nh Nƣớc

( TK100NN ): xem phụ lục ................................................................................................................................55

4.1.3.4. Bản Đồ Tỉ Lệ % Giữa Giá Bất Động Sản Do Trí Tuệ Nhân Tạo ( AI) tính toán v Giá Định Hƣớng

củ Nh Nƣớc ( AI100NN ): xem phụ lục .........................................................................................................55

4.1.3.5. Bản Đồ Tỉ Lệ % Giữa Giá Bất Động Sản Do Trí Tuệ Nhân Tạo ( AI) tính toán và Giá Tham Khảo Thị

Trƣờng ( AI100TK ): xem phụ lục.....................................................................................................................55

4.1.4. Thể Hiện Các Bảng Thống Kê và Biểu Đồ Của SPSS: chi tiết xem phụ lục ................................................56

4.2. Kiểm định độ tin ậy thang đo Cronbach's Alpha ..........................................................................................56

4.2.1. Biến Phân Loại: 18 biến nhƣ hình ƣới .................................................................................................56

4.2.2. Nhận Xét kết quả: 7 biến: ......................................................................................................................59

4.3. Hồi Quy Tuyến Tính ......................................................................................................................................59

4.3.1. SPPS_FREE: CHẠY HỒI QUY TUYẾN TÍNH DẠNG ĐẠI TRÀ TỔNG QUÁT (KHÔNG THEO

ĐỊNH HƢỚNG CỦA CHUYÊN GIA)...................................................................................................................59

4.3.1.1. Phƣơng pháp Enter Nhánh hƣ ó huẩn hóa ..................................................................................60

4.3.1.2. Phƣơng pháp Enter Nhánh huẩn hóa ...............................................................................................63

4.3.2. SPSS_EXPERT: CHẠY SPSS THEO ĐỊNH HƢỚNG CỦA CHUYÊN GIA: ....................................76

4.3.2.1. Bằng phƣơng pháp Enter .......................................................................................................................76

4.3.2.2. Bằng phƣơng pháp StepWise ............................................................................................................81

4.3.2.3. Nhận Xét: tƣơng tự nhƣ phƣơng pháp ENTER.................................................................................87

4.4. ANN: Artificial Neurols Network ..................................................................................................................87

4.4.1. ANN:: Inputs: 31 biến chuẩn hóa & 70 % mẫu quan sát  dạy máy học .............................................87

4.4.2. So sánh á Phƣơng pháp ......................................................................................................................95

4.5. NHẬN XÉT & So sánh cả 4 phƣơng pháp MR & ANN nhận thấy: ..............................................................95

4.6. KẾT LUẬN VỀ TOÀN BỘ LUẬN VĂN......................................................................................................96

4.6.1. Toàn bộ Kết quả á phuơng pháp hạy bằng SPSS và ANN ...............................................................96

4.6.2. PHẦN SO SÁNH CÁC PHƢƠNG PHÁP: ...........................................................................................98

LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ vi n: ĐỒNG ĐĂNG THỌ

Trang iv

4.6.3. KIỂM ĐỊNH KẾT QUẢ HỒI QUY ......................................................................................................98

4.6.3.1. KIỂM ĐỊNH GIẢ THUYẾT PHƢƠNG SAI KHÔNG ĐỔI: 1 trƣờng hợp 10 biến Zscores...............99

4.6.3.2. Giả thuyết Ho: Hệ số tƣơng qu n hạng bằng zero...........................................................................100

4.6.3.3. Kiểm định giả định về phân phối chuẩn của phần ƣ......................................................................100

4.6.3.4. Kiểm định về độc lập của sai số ( hông ó tƣơng qu n giữa các phần ƣ).....................................102

KẾT LUẬN KIỂM ĐỊNH HỒI QUY: CHỈ ĐẠT 3 / 4 CHỈ TIÊU....................................................102

CÁC KIỂM ĐỊNH HỒI QUY KHÁC CŨNG THỰC HIỆN TƢƠNG TỰ: ĐẠT CŨNG

KHÔNG ĐỦ 100% CHỈ TIÊU......................................................................................................................103

4.6.4. PHẦN SO SÁNH CÁC PHƢƠNG PHÁP: Hai Lập Luận Nhân Quả Để Lập Trình:.................................103

4.6.4.1. LẬP LUẬN 1: Gía Thị Trƣờng BĐS định hƣớng Giá Nh Nƣớc .......................................................103

TRONG MỌI TRƢỜNG HỢP......................................................................................................................103

4.6.4.2. LẬP LUẬN 2: Gía Thị Trƣờng BĐS thị trƣờng tự do thả nổi.............................................................103

TRONG MỌI TRƢỜNG HỢP......................................................................................................................103

4.6.5. DUNG SAI PHÉP ĐO TRÊN GOOGLE MAP...................................................................................104

CHƢƠNG 5 – KẾT LUẬN ............................................................................................................................105

5.1. Cá đóng góp ủa luận văn...........................................................................................................................105

5.2. Định hƣớng phát triển:..................................................................................................................................106

TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................................................................................107

LÝ LỊCH TRÍCH NGANG ............................................................................................................................113

PHỤ LỤC CÁC HÌNH VẼ.............................................................................................................................114

PHỤ LỤC CÁC BẢNG...................................................................................................................................136

PHỤ LỤC 72 TRANG A4 : CƠ SỞ DỮ LIỆU KHẢO SÁT THÔNG TIN BĐS KHU VƢC PHÚ

MỸ HƢNG & LÂN CẬN ( QUẬN 7 ).......................................................................................................148

LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ vi n: ĐỒNG ĐĂNG THỌ

Trang v

DANH MỤC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ

Hình 1: SƠ ĐỒ KHỐI TÓM TẮT QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU ................................................................................4

Hình 2: Chung cư cao cấp Nguyễn Hữu Cảnh ..............................................................................................................6

Hình 3: Căn hộ gia đình đơn..........................................................................................................................................6

Hình 4: Quan hệ cung cầu bất động sản......................................................................................................................12

Hình 5: Điều chỉnh tỉ lệ ................................................................................................................................................22

Hình 6: Ước tính giá thị trường của bất động sản.......................................................................................................22

Hình 7: Bản đồ dịch tả ở London thể hiện trên GIS tác giả EW Gilbert (1958) và John Snow (1855)..........................26

Hình 8: GPS và máy đo khoảng cách laser và thu thập dữ liệu cho GIS.......................................................................28

Hình 9: Minh Họa Phân Phối Student_ T Dist._ tiệm cận Phân Phối Chuẩn_Z Dist._Khi Số Mẫu n >= 30..............30

Hình 10: Kết Quả Đo Thự Đị Xá Định Tỉ Lệ Trên Bản Đồ ...................................................................................31

Hình 11: Đƣờng Cong Chuẩn Gauss Giải Thích Ngoài Phạm Vi | 3*Sigma | chỉ còn 2*0.1% Data...........................37

Hình 12: H i điều kiện cần thỏa của Giá củ BĐS o AI tính toán (GTriBDS_AI) ..................................................43

Hình 13: Cấu Hình Tổng Quát Mạng Trí Tuệ Nhân Tạo ( ANN ) & Hàm Chuyển Trạng Thái: logsig......................48

Hình 14: Kiểm định độ tin cậy thang đo Cronb h's Alph _Bƣớc 1: 18 biến Nominal & Ordinal.............................57

Hình 15: Kiểm định độ tin cậy th ng đo Cronb h's Alph _Kết Quả Bƣớc 1: 18 biến Nominal & Ordinal ..............57

Hình 16: Inputs cho Hồi Quy Tuyến Tính trên SPSS_Data View_1 ...........................................................................60

Hình 17: Outputs của Hồi Quy Tuyến Tính trên SPSS_Regression_Enter_Unstandarized_Coefficient_1.................61

Hình 18: Outputs của Hồi Quy Tuyến Tính trên SPSS_Regression_Enter_Unstandarized_EigenValue_1................62

Hình 19: Outputs của Hồi Quy Tuyến Tính trên SPSS_Regression_Enter_Unstandarized_EigenValue_2................62

Hình 20: Inputs của Hồi Quy Tuyến Tính trên SPSS_Regression_Enter_Standarized_1 ...........................................63

Hình 21: Inputs của Hồi Quy Tuyến Tính trên SPSS_Regression_Enter_Standarized_2 ...........................................64

Hình 22: Inputs của Hồi Quy Tuyến Tính trên SPSS_Regression_Enter_Standarized_2 ...........................................64

Hình 23: Outputs của Hồi Quy Tuyến Tính trên SPSS_Regression_Enter_Standarized_1.........................................65

Hình 24: Inputs Tạo Biến GTriBDS_PRE_2 PP Enter_Chuẩn Hóa............................................................................68

Hình 25: Outputs Thống K 42 Trƣờng Hợp GTriBDS_MR < 0_ PP Enter_Chuẩn Hóa_1.....................................69

Hình 26: Outputs Thống Kê 42 Trƣờng Hợp GTriBDS_MR < 0_ PP Enter_Chuẩn Hóa_2.....................................69

Hình 27: Outputs Thống K 2 Trƣờng Hợp Min & Max GTriBDS_MR < 0_ PP Enter_Chuẩn Hóa........................70

Hình 28: Inputs PCA với 31 Zscores ( Principle Component Analysist )_PP Enter_1 ...............................................71

Hình 29: Outputs PCA với 31 Zscores ( Principle Component Analysist )_PP Enter_KMO_Test.............................71

Hình 30: Inputs PCA với 10 REGR Factor Scores _PP Enter_1 .................................................................................72

Hình 31: Outputs PCA với 10 REGR Factor Scores _PP Enter_Summary_1 .............................................................72

Hình 32: Thống đƣợc trên Bảng củ Google M p: ó 58 trƣờng hợp/ Tổng số 215 mẫu quan sát có

GTriBDS_10PCA < 0_1 .....................................................................................................................................74

Hình 33: Thống đƣợc trên Bảng củ Google M p: ó 58 trƣờng hợp/ Tổng số 215 mẫu quan sát có Min và Max

PCA10_100TK_1 ...............................................................................................................................................75

Hình 34: Thống đƣợc trên Bảng củ Google M p: ó 58 trƣờng hợp/ Tổng số 215 mẫu quan sát có Min và Max

PCA10_100TK_2 ...............................................................................................................................................75

Hình 35: Inputs Cho Hồi Quy 5 Biến_1 ......................................................................................................................79

Hình 36: Inputs Cho Hồi Quy 5 Biến_2 ......................................................................................................................80

Hình 37: Quan Hệ Giữa Xác Suất Tí h Lũy Kỳ Vọng và Quan Sát Của Biến Phụ Thuộc Theo Phân Loại Theo Biến

LoaiBDS_1: CanHo; 2: BietThu; 3: NhaPho; 4: DatNen; 5: NgoHem...............................................................86

Hình 38: Phân Bố Biến Loai BDS Trong Biểu Đồ Quan Hệ Giữa Biến Phụ Thuộc và Biến Định Lƣợng:

ChuDauTu_1: TN; 2: PMH; 3: DNK; 4: NN; 5: CacTHConLai ........................................................................86

Hình 39: Inputs 31 biến chuẩn hóa & 70 % mẫu quan sát vào dạy máy học ( Learning Machine).............................87

Hình 40: Kết quả cụ thể bằng số ( Outputs ) ma trận 1 x 65........................................................................................91

Hình 41: Sai số (Errors) ma trận 1 x 65......................................................................................................................92

LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ vi n: ĐỒNG ĐĂNG THỌ

Trang vi

Hình 42: Thống đƣợc trên Bảng củ Google M p: ó 170 trƣờng hợp/ Tổng số 215 mẫu quan sát = 79.09 % có

GTriBDS_ANN > GTriBDS_TK ở giao diện MATLAB..................................................................................96

Hình 43: Thống So Sánh Cá Phuơng Pháp Chạy Bằng SPSS và ANN trên Bảng của Google Map Tổng số 215

mẫu quan sát .......................................................................................................................................................96

Hình 44: KIỂM ĐỊNH KẾT QUẢ HỒI QUY_T/Hợp 10 biến ZCores_1 ...................................................................99

Hình 45: KIỂM ĐỊNH KẾT QUẢ HỒI QUY_T/Hợp 10 biến ZCores_2 ...................................................................99

Hình 46: KIỂM ĐỊNH KẾT QUẢ HỒI QUY_T/Hợp 10 biến ZCores_3 ...................................................................99

Hình 47: Kiểm định giả định về phân phối chuẩn của phần ƣ_1.............................................................................100

Hình 48: Kiểm định giả định về phân phối chuẩn của phần ƣ_2.............................................................................100

Hình 49: Kiểm định giả định về phân phối chuẩn của phần ƣ_3.............................................................................101

Hình 50: Kiểm định giả định về phân phối chuẩn của phần ƣ_4.............................................................................101

Hình 51: Kiểm định giả định về phân phối chuẩn của phần ƣ_5.............................................................................101

Hình 52: Kiểm định về độc lập của sai số ( hông ó tƣơng qu n giữa các phần ƣ)_1............................................102

Hình 53: Kiểm định về độc lập của sai số ( hông ó tƣơng qu n giữa các phần ƣ)_2............................................102

Hình 54:: PHẦN SO SÁNH CÁC PHƢƠNG PHÁP: H i Lập Luận Nhân Quả Để Lập Trình ................................103

Hình 55: DUNG SAI PHÉP ĐO TRÊN GOOGLE MAP .........................................................................................104

Hình 56: Hình Biểu Diễn Đƣờng Vĩ Tuyến Bắ ó Vĩ Độ Thấp Nhất ( Cự N m, 10. 704644 N ) Đi Qu BĐS

ID_213. .............................................................................................................................................................114

Hình 58: Hình Biểu Diễn 2 Đƣờng : Vĩ Tuyến Bắ ó Vĩ Độ Cao Nhất ( Cực Bắ , 10. 7556150 N ) Đi Qu BĐS

ID_190 v Vĩ Tuyến Bắ ó Vĩ Độ Thấp Nhất ( Cự N m, 10. 704644 N ) Đi Qu BĐS ID_213.................114

Hình 59: Hình Biểu Diễn Kinh Tuyến ó Kinh Độ Thấp Nhất ( Cự Tây, 106.691717 E ) Đi Qu BĐS ID_33 .....115

Hình 60: Hình Biểu Diễn Kinh Tuyến ó Kinh Độ Cao Nhất ( Cự Đông, 106.743165 E ) Đi Qu BĐS ID_55.....115

Hình 61: Hình Biểu Diễn 2 Kinh Tuyến ó Kinh Độ Thấp Nhất ( Cự Tây, 106.691717 E ) Đi Qu BĐS ID_33 v

Kinh Tuyến ó Kinh Độ Cao Nhất ( Cự Đông, 106.743165 E ) Đi Qu BĐS ID_55.....................................116

Hình 62: Thiết bị định vị Garmin GPS eTrex 20x (USA)..............................................................................................116

Hình 63: Minh họa tổng số 215 BĐS tr n bảng tính của Google bằng Maker, filter bằng 43 tiêu chí_1 ..................117

Hình 64: Minh họa tổng số 215 BĐS tr n bảng tính của Google bằng Maker, filter bằng 43 tiêu chí_2 ..................117

Hình 65: Thể hiện thông tin BDS củ Ngƣời có tài sản có giá trị cao nhất khu vực khảo sát: ID_1........................118

Hình 66: Hiển Thị Thông Tin Củ Căn Hộ ID_31 trên Bảng của Google Map ........................................................118

Hình 67: Hiển Thị Củ 215 BĐS tr n M p ủa Google Map....................................................................................119

Hình 68: Hiển Thị Thông Tin Củ 215 BĐS Tr n Không Gi n ủa Google Earth Pro.............................................119

Hình 69: Hiển Thị Thông Tin Củ BĐS ID_31 Tr n Không Gi n ủa Google Earth Pro ........................................120

Hình 70: Bản Đồ Các Đường Đồng Mức Giá BĐS Của Khu Vực PMH và Thông Tin Giá Của ID_1 Bằng QuikGrid......120

Hình 71: Bản Đồ 2D Cá Đƣờng Đồng Mức Giá Của Khu Vự PMH v 215 BĐS (GTriBDS_TK) ......................121

Hình 72: Bản Đồ 2D Cá Đƣờng Đồng Mức Giá Của Khu Vực PMH (GTriBDS_TK)...........................................121

Hình 73: Bản Đồ 3D Cá Đƣờng Đồng Mức Giá Của Khu Vực PMH (GTriBDS_TK)...........................................122

Hình 74: Bản Đồ 2D_Zoom In (ID_1)_Cá Đƣờng Đồng Mức Giá Của Khu Vự PMH v 215 BĐS (GTriBDS_TK)

..........................................................................................................................................................................122

Hình 75: Bản Đồ 2D Cá Đƣờng Đồng Mứ Giá BĐS Do AI Tính Toán Của Khu Vự PMH v 215 BĐS

(GTriBDS_AI): ID_1 chỉ còn 105.67 tỷ VNĐ..................................................................................................123

Hình 76: Bản Đồ 3D_Zoom In ID_1_Cá Đƣờng Đồng Mứ Giá BĐS Do AI Tính Toán Của Khu Vực PMH và

215 BĐS (GTriBDS_AI) : ID_1 hỉ còn 105.67 tỷ VNĐ.................................................................................123

Hình 77: Bản Đồ 2D Phổ Màu_Zoom In của ID_1 chỉ còn 105.67 tỷ VNĐ_Cá Đƣờng Đồng Mức Giá BĐS Do AI

Tính Toán Của Khu Vự PMH v 215 BĐS (GTriBDS_AI) ..........................................................................124

Hình 78: Bản Đồ 2D _Zoom In ID_1_Cá Đƣờng Đồng Mứ Giá BĐS Do AI Tính Toán Của Khu Vực PMH và

215 BĐS (GTriBDS_AI): ID_1 hỉ còn 105.67 tỷ VNĐ..................................................................................124

Hình 79: Bản Đồ 2D Tỉ Lệ % Giữa Giá Bất Động Sản Tham Khảo Thị Trƣờng v Giá Định Hƣớng củ Nh Nƣớc (

TK100NN ).......................................................................................................................................................125

Hình 80: Bản Đồ 2D ( Zoom In, ID_1 )Tỉ Lệ % Giữa Giá Bất Động Sản Tham Khảo Thị Trƣờng v Giá Định

Hƣớng củ Nh Nƣớc ( TK100NN của ID_1 = 369% ) ...................................................................................125

LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ vi n: ĐỒNG ĐĂNG THỌ

Trang vii

Hình 81: Bản Đồ 2D Phổ màu Tỉ Lệ % Giữa Giá Bất Động Sản Tham Khảo Thị Trƣờng v Giá Định Hƣớng của

Nh Nƣớc ( TK100NN )...................................................................................................................................126

Hình 82: Bản Đồ 2D Tỉ Lệ % Giữa Giá Bất Động Sản Do Trí Tuệ Nhân Tạo ( AI) tính toán v Giá Định Hƣớng của

Nh Nƣớc ( AI100NN ) ....................................................................................................................................126

Hình 83: Bản Đồ 2D ( Zoom In ID_1 ) Tỉ Lệ % Giữa Giá Bất Động Sản Do Trí Tuệ Nhân Tạo ( AI) tính toán và

Giá Định Hƣớng củ Nh Nƣớc ( AI100NN của ID_1 = 288 % )....................................................................127

Hình 84: Bản Đồ 3D Phổ Màu Tỉ Lệ % Giữa Giá Bất Động Sản Do Trí Tuệ Nhân Tạo ( AI) tính toán v Giá Định

Hƣớng củ Nh Nƣớc ( AI100NN )..................................................................................................................127

Hình 85: Thông Tin BĐS ID_3 Tr n Google M p....................................................................................................128

Hình 86: Thông Tin BĐS ID_3 Tr n Bảng của Google Map ....................................................................................128

Hình 87: Bản Đồ Tỉ Lệ % Giữa Giá Bất Động Sản Do Trí Tuệ Nhân Tạo ( AI) tính toán và Giá Tham Khảo Thị

Trƣờng ( AI100TK của ID_1 = 78 % ).............................................................................................................129

Hình 88: Bản Đồ Tỉ Lệ % 2D ( Zoom In ID_1 ) Giữa Giá Bất Động Sản Do Trí Tuệ Nhân Tạo ( AI) tính toán và

Giá Tham Khảo Thị Trƣờng ( AI100TK của ID_1 = 78 % )............................................................................129

Hình 89: Thông Tin BĐS ID_55 Tr n Google M p..................................................................................................130

Hình 90: Thông Tin BĐS ID_55 Tr n Bảng của Google Map..................................................................................130

Hình 91: Thông Tin BĐS ID_55 Tr n Bảng của Google Map_Satelite ....................................................................131

Hình 92: Thông Tin BĐS ID_215 Tr n Bảng của Google Map................................................................................131

Hình 93: Thông Tin BĐS ID_215 Tr n Google M p_S telite ..................................................................................132

Hình 94: Thông Tin BĐS ID_215 Tr n Bảng của Google Map................................................................................132

Hình 95: Thông Tin BĐS ID_215 Tr n Bảng của Google Map................................................................................133

Hình 96: Thông Tin BĐS ID_3 Tr n Bảng của Google Map ....................................................................................133

Hình 97: Thông Tin BĐS ID_3 Tr n S teLite ủa Google Map ...............................................................................134

Hình 98: Thông Tin BĐS ID_3 Tr n Google M p....................................................................................................134

Hình 99: Thông Tin BĐS ID_3 Tr n StreetView ủa Google Map ..........................................................................135

LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ vi n: ĐỒNG ĐĂNG THỌ

Trang viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng biểu 1: BIỂU GIÁ CHUẨN VỀ SUẤT VỐN ĐẦU TƢ PHẦN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH TRÊN ĐỊA BÀN

Tp.HCM (2012) ..................................................................................................................................................44

Bảng biểu 2: Bảng Phân 16 Mức Sở Hữu Theo Vị Trí Chiều Đứng Củ Đất Ở tại Thông tƣ hƣớng dẫn thực hiện NĐ

99_2015_NĐ-CP Luật Nhà ở của Bộ Xây Dựng................................................................................................45

Bảng biểu 3: GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM Tại Quyết Định Số 51 ngày 31.12.2014 của

UBND Tp.HCM..................................................................................................................................................46

Bảng biểu 4: Bảng Phân Loại Tổng Số 215 BĐS theo Chủ Đầu Tƣ ...........................................................................53

Bảng biểu 5: Bảng Thống Kê Theo Biến Chủ Đầu Tƣ BĐS .......................................................................................56

Bảng biểu 6: Outputs của Hồi Quy Tuyến Tính trên SPSS_Regression_Enter_Standarized_Summary_1 .................66

Bảng biểu 7: Bảng Thống Kê Chẩn Đoán Eigenv lue Mô Hình Hồi Quy Biến Chuẩn Hóa_1..................................66

Bảng biểu 8: Bảng Thống Kê Chẩn Đoán Eigenv lue Mô Hình Hồi Quy Biến Chuẩn Hóa_2..................................67

Bảng biểu 9: Bảng Thống Kê ANOVA Hồi Quy Biến Chuẩn Hóa.............................................................................67

Bảng biểu 10: Bảng Thống K Phƣơng S i Giải Thích Tổng ....................................................................................78

Bảng biểu 11: Ma Trận Xoay Của Các Thành Phần....................................................................................................79

Bảng biểu 12: Hồi Quy Với Các Thành Phần Chính Có Eigenvalue >1 .....................................................................80

Bảng biểu 13: Phân Tích ANOVA Với Các Thành Phần Chính Có Eigenvalue >1 ...................................................80

Bảng biểu 14: Phân Tích Hệ Số Hồi Quy Với Các Thành Phần Chính Có Eigenvalue >1 .........................................81

Bảng biểu 15: Các biến Tự Động Inputs Theo PP Stepwise........................................................................................83

Bảng biểu 16: CácThống Kê Best Fit Theo PP Stepwise ............................................................................................83

Bảng biểu 17: Các Thống Kê ANOVA Theo PP Stepwise .........................................................................................84

Bảng biểu 18: CácThống Kê Hệ Số HQ Theo PP Stepwise ........................................................................................85

Bảng biểu 19: Cá Đo Lƣờng Đ Cộng Tuyến Theo PP Stepwise.............................................................................86

Bảng biểu 20: Toàn bộ Kết quả á phuơng pháp hạy bằng SPSS và ANN..............................................................97

DANH MỤC CÔNG THỨC

Công Thức 1: Công Thứ Tính K/ Đƣờng Chim Bay Có Hiệu Chỉnh.......................................................................29

Công Thức 2: Công thức tính Giá Trị BĐS Th m Khảo Thị Trƣờng..........................................................................35

Công Thức 3: Công thứ quy đổi chuẩn hóa Giá trị BĐS o SPSS hoặ MATLAB tính toán đƣợc ..........................35

Công Thức 4: Giá Trị Tham Khảo củ BĐS tại sàn giao dịch (GTriBDS_TK)..........................................................42

Công Thứ 5: Giá BĐS Định Hƣớng Củ Nh Nƣớc (GTriBDSNN), gồm 2 phần Sàn Xây Dựng v Đất ................43

Công Thứ 6: Giá BĐS phần Sàn Xây Dựng Định Hƣớng Củ Nh Nƣớc ( GTriSanXDNN ).................................43

Công Thứ 7: Giá BĐS phần Đất Định Hƣớng Củ Nh Nƣớc ( GTriDatNN ) ........................................................44

Công Thứ 8: Giá BĐS phần Đất Có Xét Hạn Mứ Định Hƣớng Củ Nh Nƣớc ( GTriDat_HM_NN )...................44

Công Thứ 9: H m Phƣơng pháp ƣớ lƣợng MSE (Mean squared normalized error performance function).............49

Công Thức 10: Hàm training Dạy Máy Học của 2 tác giả Levenberg-Marquardt: TRAINML ..................................50

LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ vi n: ĐỒNG ĐĂNG THỌ

Trang ix

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Một số Chữ, ký hiệu viết tắt, abbreviation:

ANFIS: Neuro-Fuzzy, mạng neuron –mờ, một dạng AI.

APP(s): application(s), tên gọi tắt ứng dụng của các hãng phần mềm/ tiện ích hiện

nay.

ArcGIS: phần mềm GIS của hãng ERSI, USA

AI: Artificial Intelligence, Trí Tuệ Nhân Tạo

ANN: Artificial Neural Network, Mạng Trí Tuệ Nhân Tạo

DATA: dữ liệu

DATA SET: bộ ơ sở dữ liệu

DATABASE: ơ sở dữ liệu

FUZZY LOGIC: Logic mờ

GARMIN: tên một hãng cung cấp thiết bị GPS ( USA)

GOOGLE: tên một hãng cung cấp dịch vụ tìm kiếm dựa trên keyword trên

internet ( USA)

GOOGLE EARTH PRO: sản phẩm của GOOGLE Corp. (USA) chuyên cung

cấp dịch vụ kết hợp với bản đồ để tìm kiếm đị điểm dựa trên keyword trên

internet.

GOOGLE MAP: sản phẩm của GOOGLE Corp. (USA) chuyên cung cấp dịch

vụ kết hợp với bản đồ để tìm kiếm đị điểm dựa trên keyword trên internet.

GIS: Geographic Information System, hệ thống thông tin địa lý

GPS: Global Positioning System, hệ thống định vị toàn cầu.

GUI: Graphic User Interface, giao diện đồ họ ngƣời dùng.

MapInfo: phần mềm GIS của hãng Pitney Bowes, USA

MATLAB: Matrix Laboratory, phần mềm tính toán kỹ thuật của hãng MathWorks

Inc., USA

MR: Multiple Regression, Hồi quy bội

LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ vi n: ĐỒNG ĐĂNG THỌ

Trang x

NN: Neurons Network, mạng neuron, một dạng AI.

OPEN SOURCE: mã nguồn mở, ho phép ngƣời sử dụng dùng phần mềm miễn

phí.

OU-HCMC: Open University - Ho Chi Minh City, Trƣờng Đại Học Mở Thành

phố Hồ Chí Minh

QUIKGRID: phần mềm mã nguồn mở ùng để vẽ bản đồ.

RGB: Red-Green-Blue, 3 m u ăn bản Đỏ-Xanh lá- Xanh da trời của kỹ thuật đồ

họa máy tính.

SPSS: Statistical Package for the Social Sciences, phần mềm thống kê Khoa Học

Xã Hội của hãng IBM, USA

SQL: Structured Query Language, ngôn ngữ truy vấn dữ liệu của Khoa học máy

tính, xuất hiện ở mọi APPs để xử lý và truy xuất dữ liệu.

SimuLink: các module APPs của phần mềm MATLAB

VB: Visual Basic, tên một phần mềm phổ biến trong á APPs ( Wor , Ex el,…)

của hãng MicroSoft ( USA )