Tài liệu VƯỚNG MẮC TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ docx

VƯỚNG MẮC TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY

MUA NHÀ

Trong thời gian gần đây, các ngân hàng thương mại (NHTM) nước ta đã đẩy mạnh

việc cung ứng các sản phẩm ngân hàng bán lẻ trong đó có nghiệp vụ cho vay mua

nhà trả góp. Đối tượng khách hàng nhắm đến của nghiệp vụ này thường là các cặp

vợ chồng trẻ, hoặc các gia đình có mức thu nhập trung bình chưa đủ khả năng mua

nhà.

Tuy nhiên, đối với bất kỳ NHTM nào thì điều kiện tiên quyết khi cung cấp sản phẩm này

là người mua nhà phải thế chấp ngôi nhà sẽ mua cho ngân hàng cho đến khi nợ vay được

thanh toán đầy đủ. Vấn đề đặt ra ở đây, là vào thời điểm ký hợp đồng thế chấp với ngân

hàng, người mua chưa có quyền sở hữu đối với căn nhà đó.

Câu chuyện sẽ rất đơn giản nếu chúng ta áp dụng điều 320 Bộ luật Dân sự 2005, theo đó

“vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành

trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu

của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao

kết”.

Theo hướng dẫn tại điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì “Tài sản

hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết

giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu

của bên bảo đảm”.

Căn cứ theo các quy định này ngân hàng và bên vay (bên mua nhà) có thể tiến hành ký

kết hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Với việc ký kết hợp đồng này

các quyền lợi của ngân hàng với tư cách là bên nhận thế chấp đã được bảo đảm.

Tại điều 8 Nghị định 163 quy định: “Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký

quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài

sản khi đến hạn xử lý”.