Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt

Luận văn tốt nghiệp 1 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

LỜI NÓI ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, hệ thống

ngân hàng ngày càng được mở rộng và trở thành một phần không thể thiếu.

Các hoạt động của ngân hàng đóng góp rất nhiều cho tất cả các ngành, các

lĩnh vực kinh tế quốc dân trong đó có thị trường bất động sản. Sự phát triển

thị trường bất động sản đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại

tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản. Với ngân

hàng, đây là hoạt động tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay để cho

vay, là hoạt động mang lại rất nhiều lợi nhuận cho ngân hàng nhưng cũng

tiềm ẩn đầy rủi ro. Để đảm bảo an toàn tức là hạn chế ở mức rủi ro thấp nhất,

các ngân hàng đưa ra yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản mà trong đó chủ

yếu là bất động sản. Đối với xã hội, hoạt động này góp phần tạo cơ hội cho

nhiều tổ chức, cá nhân đi vào hoạt động thông qua nguồn vốn thế chấp bất

động sản, góp phần quản lý thị trường bất động sản.

Trong lĩnh vực cho vay thế chấp, công tác định giá bất động sản thế

chấp, quản lí và xử lí bất động sản thế chấp là những công tác cơ bản quan

trọng nhất. Căn cứ vào đó, ngân hàng sẽ xác định được mức cho vay hợp lý,

vừa đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồi vốn

khi khách hàng không thể trả nợ và buộc ngân hàng phải phát mại bất động

sản. Hiện nay, do nhiều yếu tố như môi trường pháp lý chưa đầy đủ, tính

không hợp lý giứa khung giá đất nhà nước ban hành với giá thị trường, do

công tác định giá, xử lý bất động sản thế chấp còn nhiều bất cập trong thực tế

vì thế hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam đạt hiệu quả

chưa cao.

PHẠM BÍCH HÀ KD BẤT ĐỘNG SẢN K47

Luận văn tốt nghiệp 2 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

Techcombank là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng

đầu Việt Nam với một quy trình định giá bất động sản tương đối hoàn thiện.

Trong quá trình thực tập tại ngân hàng Techcombank, em đã có cơ hội được

tìm hiểu về quy trình định giá bất động sản của ngân hàng. Bên cạnh những

mặt tích cực trong quy trình định giá vẫn còn những mặt thiếu sót cần quan

tâm và hoàn thiện. Hoạt động cho vay thế chấp có thể bằng nhiều loại hình

bất động sản nhưng hầu hết là định giá cho vay thế chấp là nhà ở, đây là loại

hình bất động sản chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường. Quy trình của

định giá bất động sản thế chấp là nhà ở vì thế cũng được cụ thể hơn rất nhiều.

Vì vậy, em đã đi sâu vào nghiên cứu về quy trình định giá bất động sản và đặc

biệt, em đã chọn đề tài “Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở

tại ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam - Techcombank” để

nghiên cứu và làm luận văn tốt nghiệp.

2. Mục đích nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở khoa học: cơ sở lí luận và thực tiễn về định giá và

quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở

- Nghiên cứu thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở

tại ngân hàng Techcombank

Đề ra các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá thế

chấp nói riêng và của hệ thống ngân hàng nói chung trong thời gian tới

3. Phạm vi nghiên cứu

- Chỉ đi sâu vào quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở

- Về không gian: trong toàn bộ hoạt động định giá của ngân hàng

Techcombank trên thị trường Hà Nội

- Về thời gian: Trong vòng 3 năm trở lại đây

4. Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp luận chung nhất: Phương pháp duy vật biện chứng và duy

PHẠM BÍCH HÀ KD BẤT ĐỘNG SẢN K47

Luận văn tốt nghiệp 3 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

vật lịch sử

- Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp phân tích, tổng hợp,

phương pháp phân tích tư liệu, điều tra khảo sát, thống kê, toán học…

5. Kết cấu luận văn

Chương I Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp là nhà ở

trong ngân hàng

Chương II Thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở

trong hoạt động cho vay tại Techcombank

Chương III Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế

chấp là nhà ở tại ngân hàng Techcombank

Do thời gian và trình độ có hạn, đề án còn nhiều thiếu sót rất mong nhận

được ý kiến của thầy cô và các bạn để có một bài viết hoàn chỉnh. Em xin

cảm ơn thầy giáo TS. Nguyễn Thế Phán đã giúp đỡ và hỗ trợ em trong quá

trình thực tập và hoàn thành luận văn.

PHẠM BÍCH HÀ KD BẤT ĐỘNG SẢN K47

Luận văn tốt nghiệp 4 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

CHƯƠNG I

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

LÀ NHÀ Ở TRONG NGÂN HÀNG

I. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng

1. Bất động sản và đặc điểm của bất động sản

*Bất động sản:

Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Nam tại điều 174 quy định:

Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản

gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó

- Các tài sản gắn liền với đất

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

* Đặc điểm bất động sản:

Thứ nhất, do bất động sản gắn với đất đai mà đất đai là những tài sản có

vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian nên có vị trí cố định về

vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được..Vì thế giá trị và

lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau.

Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền do bất động sản

gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Các công trình xây dựng, công trình

kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể là hàng trăm năm.

Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian

lâu dài. Khi đề cập đến tính lâu bền của bất động sản sẽ đề cập đến hai chỉ

tiêu đó là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, phải nắm vững điểm này để khi

đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu

PHẠM BÍCH HÀ KD BẤT ĐỘNG SẢN K47

Luận văn tốt nghiệp 5 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.

Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, điều này được giải

thích là do tính giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng,

từng địa phương, từng khu vực,… Để bình ổn thị trường, nhà nước buộc phải

đưa ra các chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.

Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản

riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không

giống với bất kì một bất động sản nào khác. Sự khác biệt này trước hết là do

có sự khác nhau về vị trí lô đất, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng,

khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh.

Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và

tâm lý xã hội. Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với

hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này trội hơn. Nhu cầu về bất động sản ở

mỗi khu vực, mỗi quốc gia, dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu

tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội thậm chí bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng,

tôn giáo, tâm linh. Ở bất động sản thể hiện rõ nét trong quan niệm của mọi

người về phong thủy, nở hậu thắt hậu. Đặc điểm này có thể giúp người định

giá cũng như các nhà đầu tư xác định được các yếu tố giá trị gia tăng của bất

động sản.

Thứ sáu, bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao bởi giá trị của bất

động sản được quyết định bởi giá trị của đất, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả

năng sinh lợi cao, đồng thời có thể tạo vốn mới. Để có thể kinh doanh trong

lĩnh vực này thì nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn

dài hạn đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại

đầu tư cho kinh doanh. Đặc điểm này đòi hỏi hoạt động kinh doanh bất động

sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.

Thứ bảy, hàng hóa bất động sản luôn chịu sự chi phối của pháp luật và

PHẠM BÍCH HÀ KD BẤT ĐỘNG SẢN K47

Luận văn tốt nghiệp 6 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

các chính sách của nhà nước bởi vì bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi

quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan, đơn vị cũng như mỗi người dân. Giao

dịch về bất động sản chiếm giữ một vị trí hết sức quan trọng trong nền kinh

tế. Các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách luôn được nhà nước

xem xét và ban hành nhằm thể hiện vai trò chức năng đối với thị trường bất

động sản.

Thứ tám, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản

phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý vì bất động sản thường có giá trị lớn

bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp.

2. Thế chấp bất động sản

2.1. Khái niệm

Thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên có nhu cầu vay vốn

(bên thế chấp) dùng bất động sản do mình sở hữu hay quản lý hợp pháp để

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay vốn (bên nhận thế

chấp).

Xét dưới góc độ quan hệ tín dụng: Thế chấp bất động sản là người đi vay

đem tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp

cho ngân hàng cho vay để bảo đảm cho số nợ vay. Ngân hàng cho vay sẽ

được quyền phát mại thế chấp để thu nợ nếu khi đến hạn mà người đi vay

không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho ngân hàng cho

vay.

Theo điều 688 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định:

“ 1. Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất

quản lý.

2. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác

được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử

dụng đất.

PHẠM BÍCH HÀ KD BẤT ĐỘNG SẢN K47

Luận văn tốt nghiệp 7 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

3. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác

cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với

quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai.”

Như vậy thực chất của việc thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử

dụng đất và thế chấp quyền sở hữu nhà.

2.2. Phân loại cho vay thế chấp bất động sản

Để đảm bảo hoạt động cho vay được minh bạch và rõ ràng, ngân hàng

tiến hành phân loại cho vay thế chấp bất động sản thành các loại sau:

a. Căn cứ vào thời gian cho vay

- Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn dưới 1 năm nhằm đáp

ứng nhu cầu thiếu hụt vốn trong ngắn hạn của cá nhân, tổ chức.

- Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn từ 1 năm đến 5 năm,

chủ yếu đáp ứng nhu cầu vốn lớn, thường được thanh toán thành nhiều kì

trong quá trình vay vốn

- Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn trên 5 năm, có quy mô

lớn hơn so với các khoản vay khác

b. Căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng

- Mục đích mua nhà: Các khoản vay này thường có quy mô lớn và thời

gian tương đối dài hơn so với các khoản vay thông thường, do việc mua sắm,

tạo lập bất động sản là phức tạp, đòi hỏi vốn lớn.

- Mục đích kinh doanh: Các hộ kinh doanh cá thể, cá nhân kinh doanh

có thể thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh

của mình. Thời hạn của các khoản vay này thường không dài, được thanh

toán trên cơ sở vòng quay vốn của hoạt động sản xuất kinh doanh.

- Mục đích tiêu dùng khác: Các khoản vay này thường có thời hạn

ngắn, quy mô nhỏ, rủi ro không cao nên các ngân hàng thương mại thường ưu

tiên đối tượng khách hàng này.

PHẠM BÍCH HÀ KD BẤT ĐỘNG SẢN K47

Luận văn tốt nghiệp 8 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

c. Căn cứ vào hình thức pháp lý xử lý bất động sản thế chấp

- Thế chấp pháp lý: Là hình thức cho vay trong đó, người đi vay thoả

thuận chuyển quyền sở hữu bất động sản thế chấp cho ngân hàng khi không

thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Theo đó, khi người đi vay không trả được nợ

thì ngân hàng có toàn quyền bán hoặc cho thuê bất động sản thế chấp với tư

cách là chủ sở hữu

- Thế chấp công bằng: Là hình thức cho vay trong đó ngân hàng nắm

giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bất động sản thế chấp. Khi người

đi vay không thể trả được nợ thì cả 2 bên phải có sự thoả thuận hoặc sự can

thiệp của toà án.

2.3. Đặc điểm và phân loại bất động sản thế chấp

2.3.1. Khái niệm: Bất động sản thế chấp là bất động sản nhưng được sử

dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng

này đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản.

2.3.2. Đặc điểm bất động sản thế chấp

- Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài

sản cầm cố là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động

sản. Điều này được quyết định bởi đặc điểm của bất động sản là không thể di

dời nên bất động sản đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có

thể là các quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và

quyền sở hữu nhà ở. Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước

ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của nhà nước, các tổ chức, cá nhân chỉ có

quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu nhà ở.

- Sự biến động thị trường bất động sản luôn chi phối đến hoạt động thế

chấp bất động sản rất lớn nên giá trị bất động sản thế chấp luôn thấp hơn giá

trị thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía ngân

hàng. Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương

PHẠM BÍCH HÀ KD BẤT ĐỘNG SẢN K47

Luận văn tốt nghiệp 9 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là thấp

nhất.

- Thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng (hoặc quyền sở hữu) nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động

sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó những không được và cũng

không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường bình

thường.

2.3.3. Phân loại bất động sản thế chấp theo Nghị định 165/1999/NĐ-CP

gồm:

“- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền

với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất.

- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;

- Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các quyền phát sinh từ bất động

sản thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật

có quy định;

- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ

cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động

sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả

thuận;

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

2.4. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp:

- Bất động sản thế chấp thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của

khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở

hữu, quyền quản lý tài sản. Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất,

khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai

PHẠM BÍCH HÀ KD BẤT ĐỘNG SẢN K47