Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân tỉnh

BỘ CÔNG THƯƠNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

NGUYỄN NHỰT TRƯỜNG

PHÁP LUẬT XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ

TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật kinh tế

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2020

BỘ CÔNG THƯƠNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

NGUYỄN NHỰT TRƯỜNG

PHÁP LUẬT XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ

TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 5 2 3 8 0 1 0 7

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

ThS. ĐÀO NGUYỄN HƯƠNG DUYÊN

i

LỜI CAM KẾT

Tác giả xin cam đoan Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật học chuyên ngành

Luật kinh tế với đề tài “Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và

thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai” là công trình nghiên cứu do

tác giả thực hiện dưới sự hướng dẫn của Th.s Đào Nguyễn Hương Duyên.

Các kết quả nghiên cứu nêu trong khóa luận là trung thực và chưa được công bố

trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Các tài liệu và trích dẫn trong khóa

luận đảm bảo tính chính xác, tin cậy và có chú thích nguồn gốc rõ ràng nhằm mục

đích tham khảo, phục vụ cho quá trình nghiên cứu.

Tác giả xin chân thành cảm ơn!

Tác giả khóa luận

Nguyễn Nhựt Trường

ii

LỜI CẢM ƠN

Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến tất cả quý thầy cô giảng viên Khoa

Luật - Trường Đại học Công Nghiệp Thành Phố Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy

truyền thụ kiến thức pháp luật cơ bản và kiến thức chuyên ngành luật kinh tế. Trong

quá trình thực hiện Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật học chuyên ngành Luật kinh

tế với đề tài “Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và thực tiễn

xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai”, tác giả luôn nhận được sự chỉ bảo tận

tình của Th.s Đào Nguyễn Hương Duyên – Giảng viên hướng dẫn; cùng với sự giúp

đỡ tận tình của cha mẹ, tất cả bạn bè đã góp phần giúp cho tác giả hoàn thành tốt

khóa luận này.

Mặc dù đã rất cố gắng trong suốt quá trình thực hiện khóa luận, nhưng nội dung

khóa luận này chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiết sót và còn nhiều hạn chế.

Chính vì thế, tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của quý thầy cô, các anh

chị và các bạn để tác giả có thể hoàn chỉnh khóa luận của mình.

Tác giả xin chân thành cảm ơn!

Tác giả khóa luận

Nguyễn Nhựt Trường

iii

MỤC LỤC

Trang

PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1

CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XỬ LÝ

TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..............................................6

1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất ..................................................................6

1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất..........................................................................6

1.1.2. Đặc điểm về quyền sử dụng đất...........................................................................7

1.1.3. Chủ thể về quyền sử dụng đất..............................................................................8

1.2. Lý luận chung về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất.............................9

1.2.1. Khái quát về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự ................................................9

1.2.2. Khái niệm về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ................................11

1.2.3. Đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất................................12

1.2.4. Ý nghĩa của xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất...................................15

1.3. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất...........16

1.3.1. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất....................................16

1.3.2. Căn cứ xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất...........................................20

1.3.3. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất .................................21

1.3.4. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất............................26

1.4. Phân biệt xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất với xử lý tài sản bảo đảm

khác .................................................................................................................................31

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM

LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN

DÂN TỈNH ĐỒNG NAI..........................................................................................33

2.1. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất...............33

2.1.1. Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất .....................................33

2.1.2. Chủ thể xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất .........................................34

2.1.3. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất .................................35

2.1.4. Định giá tài sản bảo đảm để xử lý là quyền sử dụng đất ...................................36

2.1.5. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất ............37

2.1.6. Quyền ưu tiên thanh toán xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất .............39

iv

2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất từ

thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai ..................................................40

2.2.1. Đánh giá việc thực thi và áp dụng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền

sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai ............................41

2.2.2. Những khó khăn ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng

đất trong hoạt động xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai...................................44

2.2.3. Nguyên nhân của hạn chế, bất cập trong việc áp dụng pháp luật về xử lý tài sản

bảo đảm là quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai

.....................................................................................................................................49

CHƯƠNG 3. KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN

BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.............................................................54

3.1. Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền

sử dụng đất .....................................................................................................................54

3.2. Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản bảo

đảm là quyền sử dụng đất.............................................................................................58

KẾT LUẬN..............................................................................................................63

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................64

PHỤ LỤC.................................................................................................................69

v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT Từ viết tắt Tên đầy đủ

1 BLDS Bộ luật Dân sự

2 BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân sự

3 QSDĐ Quyền sử dụng đất

4 LĐĐ Luật Đất đai

5 TAND Tòa án nhân dân

6 TCTD Tổ chức tín dụng

7 TSBĐ Tài sản bảo đảm

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm qua Việt Nam đã không ngừng đẩy mạnh cải cách kinh tế và

thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Chính tình hình này, đã đòi hỏi

nguồn vốn đầu tư để sản xuất, kinh doanh là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến

sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế. Do đó, hoạt động cho vay của các tổ

chức tín dụng (TCTD) đã cung cấp nguồn vốn đầu tư và tạo cơ hội cho các cá nhân,

tổ chức và doanh nghiệp thực hiện sản xuất, mở rộng quy mô kinh doanh.

Tuy nhiên, hoạt động cho vay trong các TCTD liên quan đến lĩnh vực tín dụng

lại mang đến các rủi ro tiềm ẩn rất cao từ khách hàng và ảnh hưởng trực tiếp đến

tình hình hoạt động của các ngành kinh tế. Chính vì vậy, các TCTD thường sử dụng

hình thức cho vay có bảo đảm để ngăn ngừa và hạn chế được các rủi ro phát sinh.

Trong các hình thức cho vay có bảo đảm thì cho vay bảo đảm bằng tài sản được áp

dụng phổ biến nhất trong hoạt động này.

Trong hợp đồng cho vay của ngân hàng được bảo đảm bằng tài sản thì quyền sử

dụng đất (QSDĐ) là đối tượng được sử dụng ưu tiên hàng đầu khi các ngân hàng

nhận tài sản bảo đảm (TSBĐ). Theo đó, nếu khách hàng không trả được nợ vay khi

nghĩa vụ thanh toán đến hạn thì ngân hàng có quyền yêu cầu xử lý TSBĐ là QSDĐ

để thu hồi nợ đã cho vay. Thực tế cho thấy, so với các giao dịch cho vay khác thì

dùng QSDĐ làm TSBĐ được coi là một cách an toàn hơn các loại tài sản khác mà

pháp luật quy định, để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự.

Nhưng QSDĐ là một loại quyền tài sản phát sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về

đất đai. Nên quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ không phải là vấn đề

đơn giản và mang tính đặc thù cao. Cho nên các điều kiện, thủ tục và quy trình xử

lý QSDĐ khi giải quyết tranh chấp khó khăn và phức tạp hơn nhiều so với tài sản

khác. Chính điều này cũng giải thích vì sao việc xử lý TSBĐ là QSDĐ trong thời

gian qua có những bất cập và vướng mắc trong việc xử lý.

Bên cạnh đó, quá trình áp dụng pháp luật để xử lý TSBĐ là QSDĐ ở nước ta

xuất hiện sự chồng chéo, không đầy đủ và thiếu hụt của các văn bản vi phạm pháp

luật có liên quan đến xử lý TSBĐ là QSDĐ gây ra tình trạng khó khăn, lúng túng và

e ngại cho việc áp dụng pháp luật của Tòa án và các cơ quan chức năng có thẩm

2

quyền để giải quyết các tranh chấp xảy ra. Từ đó, dẫn đến sự trì hoãn kéo dài, khó

thực hiện hoặc không thể thực hiện được việc xử lý TSBĐ trong hoạt động thi hành

án. Đồng thời, giảm khả năng thu hồi nợ và gia tăng tình trạng nợ xấu của các

TCTD đã tác động và ảnh hưởng tiêu cực đến sự ổn định của nền kinh tế và xã hội.

Xuất phát từ những nguyên nhân trên, việc nghiên cứu một cách toàn diện, có

hệ thống, cả lý luận và thực tiễn về các quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ là

QSDĐ có ý nghĩa thiết thực. Để hiểu, thực hiện và áp dụng đúng pháp luật cũng

như phát hiện ra những điểm bất cập, vướng mắc và hạn chế trong các quy định của

pháp luật hiện hành. Từ đó, đưa ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật là vô cùng

cần thiết và cấp bách.

Vì vậy, tác giả đã lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo

là quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai” để

làm báo cáo cho khóa luận tốt nghiệp của mình.

2. Tình hình nghiên cứu

Pháp luật về xử lý TSBĐ là một vấn đề phổ biến và quan trọng. Trong thời gian

qua, đã có một vài công trình nghiên cứu liên quan tập trung trong việc nghiên cứu

pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ. Nhưng hầu hết các bài nghiên cứu chỉ nêu lên

các vấn đề pháp lý về quá trình xử lý TSBĐ là QSDĐ nhưng chưa nêu được thực

tiễn áp dụng pháp luật vào xử lý trên thực tế.

Một số đề tài nghiên cứu khoa học mà tác giả đã tiếp cận được có liên quan đến

đề tài của mình như:

Luận văn Thạc sĩ Luật học của Hoàng Minh Phương (2016) - Viện Đại học Mở

Hà Nội về đề tài: “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất - Thực

trạng và hướng hoàn thiện”. Tác giả đã tìm hiểu, hệ thống hóa cơ sở lý luận của các

quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD. Dựa trên cơ sở

lý luận và thực trạng pháp luật, luận văn đã khái quát những nội dung cơ bản về

thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD; nêu

những kết quả đạt được, những hạn chế, bất cập từ đó kiến nghị đưa ra những giải

pháp hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật.

Luận văn Thạc sĩ Luật học của Nguyễn Quỳnh Thoa (2015) - Khoa Luật, Đại

học Quốc gia Hà Nội về đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo