Pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

PHÁP LUẬT KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

THEO HÌNH THỨC PHÂN LÔ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN

ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ ĐẶNG ANH QUÂN

Học viên: LÝ THÀNH NHÂN

Lớp Cao học Luật Kinh tế, Khóa 29

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan: Luận văn này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, được thực

hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ Đặng Anh Quân, đảm bảo tính trung

thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tôi xin chịu

hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này.

TÁC GIẢ

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT

CĐT Chủ đầu tư

Luật KDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản

UBND Ủy ban nhân dân

MỤC LỤC MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1

1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................1

2. Tình hình nghiên cứu đề tài...........................................................................2

3. Mục đích nghiên cứu của đề tài ....................................................................6

4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu.....................................................................6

5. Phương pháp nghiên cứu...............................................................................7

6. Dự kiến các kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng các kết quả nghiên

cứu của đề tài ......................................................................................................7

7. Bố cục của đề tài .............................................................................................8

CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC PHÂN LÔ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN ĐẦU

TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở...............................................................9

1.1 Khái quát về kinh doanh quyền sử dụng đất và hình thức phân lô, bán

nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ......................................9

1.1.1 Khái niệm kinh doanh quyền sử dụng đất và hoạt động kinh doanh quyền

sử dụng đất........................................................................................................9

1.1.2 Khái niệm và đặc trưng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức

phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở..................14

1.2 Chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất và các mối quan hệ pháp luật

trong kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền ......16

1.2.1 Chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền

trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở..............................................16

1.2.2 Các quan hệ pháp luật trong kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình

thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở .........19

1.2.2.1 Quan hệ pháp luật giữa chủ thể kinh doanh phân lô, bán nền và cơ

quan quản lý nhà nước ................................................................................19

1.2.2.2 Quan hệ pháp luật giữa chủ thể kinh doanh phân lô, bán nền và người

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................................................20

1.2.2.3 Quan hệ pháp luật giữa chủ thể kinh doanh phân lô, bán nền và các

chủ thể khác .................................................................................................21

1.3 Vai trò của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân

lô, bán nền và sự cần thiết điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động này .....22

1.3.1 Vai trò của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân

lô, bán nền.......................................................................................................22

1.3.2 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động kinh doanh quyền sử

dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền ......................................................25

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1........................................................................................27

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC PHÂN LÔ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN ĐẦU

TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN ..........29

2.1 Thực trạng pháp luật và hướng hoàn thiện về kinh doanh quyền sử dụng

đất theo hình thức phân lô, bán nền trong giai đoạn đầu tư tạo lập dự án 29

2.1.1 Vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để thực hiện dự án ..........................29

2.1.1.1 Thực trạng pháp luật .......................................................................29

2.1.1.2 Kiến nghị hoàn thiện .......................................................................31

2.1.2 Vấn đề bảo đảm các điều kiện quy hoạch và khu vực được thực hiện dự

án phân lô, bán nền .........................................................................................32

2.1.2.1 Thực trạng pháp luật .......................................................................32

2.1.2.2 Kiến nghị hoàn thiện .......................................................................39

2.1.3 Vấn đề bảo đảm thực hiện hạ tầng của dự án ........................................43

2.1.3.1 Thực trạng pháp luật .......................................................................43

2.1.3.2 Kiến nghị hoàn thiện .......................................................................45

2.1.4 Vấn đề ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự án..............................46

2.1.4.1 Thực trạng pháp luật .......................................................................46

2.1.4.2 Kiến nghị hoàn thiện .......................................................................49

2.2 Thực trạng pháp luật và hướng hoàn thiện về kinh doanh quyền sử dụng

đất theo hình thức phân lô, bán nền trong giai đoạn chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và khai thác, vận hành dự án .....................................................50

2.2.1 Vấn đề thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bàn giao đất và thực

hiện xây dựng nhà ở........................................................................................50

2.2.1.1 Thực trạng pháp luật .......................................................................50

2.2.1.2 Kiến nghị hoàn thiện .......................................................................52

2.2.2 Vấn đề khai thác vận hành dự án ...........................................................54

2.2.2.1 Thực trạng pháp luật .......................................................................54

2.2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện .......................................................................58

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2........................................................................................60

KẾT LUẬN CHUNG ..............................................................................................62

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Thị trường bất động sản tại Việt Nam là một thị trường khá mới mẻ, được đánh

dấu hình thành bởi Luật Đất đai năm 1993. Sau hơn 30 năm hình thành và phát triển,

thị trường bất động sản Việt Nam đã có nhiều sự thay đổi, trải qua các giai đoạn tăng

trưởng ổn định đến nóng sốt, đóng băng rồi phục hồi và tăng trưởng trở lại theo chu

kỳ. Với sự thay đổi đó cùng với chính sách pháp luật, đến nay thị trường bất động sản

đã hình thành nên các loại hình sản phẩm đưa vào kinh doanh gồm nhà ở, công trình

xây dựng và đất đai (quyền sử dụng đất) với đa dạng các hình thức kinh doanh như

mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và kinh doanh bất động sản hình

thành trong tương lai. Trong đó, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới

dạng phân lô, bán nền luôn là hình thức được cả bên kinh doanh và khách hàng quan

tâm như một thị hiếu chung ở Việt Nam.

Pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung và pháp luật điều chỉnh hoạt

động phân lô, bán nền đã có những thay đổi nhất định trong quá trình quản lý thị

trường bất động sản. Có giai đoạn phân lô, bán nền được cho phép nhưng cũng có

giai đoạn pháp luật cấm thực hiện hoạt động này. Các chính sách và quy định pháp

luật trong từng thời kỳ đó đã tác động trực tiếp đến hoạt động phân lô, bán nền và thị

trường bất động sản đất nền. Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013, tiếp đến là Luật

Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã hình thành khung

pháp lý cho hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền.

Tuy nhiên với tính ổn định không cao của hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động

sản qua các thời kỳ, cũng như thay đổi cơ chế quản lý đối với thị trường đất nền từ

cấm đoán đến cho phép, các vướng mắc phát sinh là điều không tránh khỏi. Nhiều

chủ thể kinh doanh không thực hiện đúng quy định trong quá trình thực hiện dự án,

các điểm nóng về tranh chấp đất nền là những hệ lụy cần được giải quyết. Thực trạng

đó đặt ra yêu cầu hoàn thiện cơ chế quản lý và có giải pháp pháp lý kiểm soát hiệu

quả các rủi ro trên thị trường.

Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và nhằm khắc phục những

hạn chế của pháp luật trong hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức

phân lô, bán nền thì một nghiên cứu riêng biệt đối với hoạt động này là yêu cầu cần

thiết.

2

Chính vì lý do trên, tác giả quyết định chọn đề tài “Pháp luật kinh doanh

quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng

kinh doanh nhà ở” để làm luận văn cao học.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Các công trình nghiên cứu về hoạt động kinh doanh bất động sản, chuyển

nhượng quyền sử dụng đất là khá đa dạng và cơ bản giải quyết các vấn đề chung của

pháp luật đối với các hoạt động này. Tuy nhiên, liên quan đến hoạt động kinh doanh

quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền, các công trình nghiên cứu có đề

cập và nghiên cứu chuyên sâu còn khá hạn chế. Cụ thể:

Về luận án tiến sĩ, có thể kể đến công trình “Pháp luật về chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” (2013) của tác giả

Nguyễn Thị Hồng Nhung. Luận án nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng quyền sử

dụng đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khách hàng. Luận án phân

tích và làm rõ các vấn đề pháp lý về chủ thể chuyển nhượng, đối tượng quyền sử dụng

đất, hợp đồng chuyển nhượng, thủ tục và tài chính khi chuyển nhượng, đồng thời các

các kiến nghị tương ứng trong từng vấn đề. Luận án có giá trị tham khảo về các vấn

đề lý luận, tổng quan về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh

doanh bất động sản.

Về luận văn thạc sĩ, chưa có nhiều công trình tiêu biểu nghiên cứu hoạt động

kinh doanh quyền sử dụng đất và phân lô, bán nền. Có thể kể đến một số công trình

sau:

Luận văn “Kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh

doanh nhà ở” (2011) của tác giả Ninh Thị Hiền. Luận văn nghiên cứu các vấn đề

chung về kinh doanh quyền sử dụng đất trong các dự án nhà ở như: chủ thể kinh

doanh, quyền sử dụng đất, sàn giao dịch và các yếu tố chi phối. Luận văn đã làm rõ

các quy định về xác lập quyền sử dụng đất kinh doanh, nghĩa vụ tài chính, phạm vi

kinh doanh, hình thức kinh doanh, chuyển nhượng dự án đồng thời có các kiến nghị

hoàn thiện pháp luật. Luận văn có giá trị tham khảo đối với các phân tích về hình thức

kinh doanh quyền sử dụng đất, đề xuất bổ sung hình thức phân lô, bán nền.

Luận văn “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản”

(2019) của tác giả Trần Thị Mộng. Luận văn nghiên cứu thực trạng pháp luật về

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản bao gồm: Điều kiện

và trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất

động sản; chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh nhà ở, quyền sử dụng