Pháp luật đất đai trong sự hình thành và phát trỉển thị trường bất động sản ở nước ta

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

______________

ĐẶNG VĂN HỮU PHƢỚC

PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT

TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

___________________________________

ĐẶNG VĂN HỮU PHƢỚC

PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT

TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế. Mã số: 60.38.50

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Lƣu Quốc Thái

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Giáo dục và Đào tạo (2002), Giáo trình Kinh tế chính trị Mác-Lênin

(Dùng cho các khối ngành không chuyên Kinh tế - Quản trị kinh doanh

trong trường đại học, cao đẳng), NXB. Chính trị quốc gia, Hà Nội.

2. Báo Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh (2011), “Tìm cách gỡ rối việc bồi

thường đất”, tr. 5; http://phapluattp.vn/20110612111632156p0c1085/tim￾cach-go-roi-viec-boi-thuong-dat.htm, truy cập ngày 13/6/2011.

3. Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX (2003), Nghị quyết số 26-

NQ/TW ngày 12/3/2003 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai

trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.

4. Cục Quản lý nhà – Bộ Xây dựng (2010), Một số vấn đề lý luận về khái niệm

thị trường bất động sản,

5. Văn Chính (2011), Xem xét vướng mắc về tiền thuê đất cho doanh nghiệp,

http://www.baomoi.com/Xem-xet-vuong-mac-ve-tien-thue-dat-cho-doanh￾nghiep/45/6616389.epi, truy cập ngày 12/7/2011.

6. Trần Thị Minh Châu (2011), Học viện Chính trị - Hành chính quốc gia Hồ

Chí Minh, “Chính sách đất nông nghiệp ở Việt Nam”, Cộng sản, (824).

7. Nguyễn Cao (2011), Đấu giá quyền sử dụng đất: Phân cấp mạnh cho quận,

huyện,

http://www.doanhnhan.net/dau-gia-quyen-su-dung-dat-phan-cap-manh-cho￾quan-huyen-p53a24939.html, truy cập ngày 14/06/2011.

8. Diễn đàn VNR500 (2010), Nhà đất Hà Nội- cơ sốt bất thường,

http://vietbao.vn/Nha-dat/Gia-nha-dat-tai-Ha-Noi-Con-sot-bat￾thuong/1735111417/511/, truy cập ngày 04/10/2011.

9. Đất Việt (2010), Đề xuất bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định,

http://chinhsachquanly.batdongsan.com.vn/de-xuat-bo-khung-gia-dat-do￾phu-quy-dinh-24kQNXTqZxM1.html, truy cập ngày 05/10/2011.

10. Châu Giang (2008), Dấu hiệu bất thường trong đấu giá “đất vàng” ở

TP.HCM,

http://vietbao.vn/Xa-hoi/Dau-hieu-bat-thuong-trong-dau-gia-dat-vang-o￾TPHCM/20808853/157/, truy cập ngày 17/10/2011.

11. Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh – Khoa Quản lý Kinh tế (2001),

Giáo trình Quản lý Kinh tế, NXB. Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

12. Hà Nội Mới (2011), Điều tiết giá theo quy luật thị trường,

http://www.baomoi.com/Home/DauTu￾QuyHoach/www.diaoconline.vn/Dieu-tiet-gia-theo-quy-luat-thi￾truong/6352670.epi, truy cập ngày 30/5/2011.

13. HongLinhLand, Đề xuất giảm 50% tiền thuê đất. Động thái tích cực giúp

doanh nghiệp,

http://www.honglinhland.com.vn/NewsDetails/tabid/377/ItemID/6818/Vie

w/Details/language/vi-VN/Default.aspx, truy cập ngày16/9/2011.

14. Ngọc Huân (2011), Bảng giá đất năm 2012 của TPHCM vẫn chưa giải

được vấn đề bất cập,

http://laodong.com.vn/Tin-tuc/Bang-gia-dat-nam-2012-cua-TPHCM-Van￾chua-giai-duoc-van-de-bat-cap/63103, truy cập ngày 19/10/2011.

15. Xuân Hương (2011), Thất thoát nguồn thu từ đất do “vênh” giữa chính

sách và thực tiễn,

http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&CateID=4&ID=108

253&Code=LBZQ108253, truy cập ngày 28/9/2011.

16. Phạm Ngô Hiếu (2005), “Tìm hiểu về định giá đất, Bất động sản và một số

mô hình trên thế giới”, Tài nguyên và Môi trường, (06).

17. Hồ Thị Hiền (2011), Có thể xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường?

http://khanhhoa.viet10.com/index.php?option=com_content&view=article

&id=180&catid=67, truy cập ngày 08/10/2011.

18. Tuấn Kiệt, Ngọc Trâm (2010), Bất cập cách tính tiền sử dụng đất trong

Nghị định 69, http://www.baomoi.com/Bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat￾trong-Nghi-dinh-69/148/4732113.epi, truy cập ngày 19/8/2011.

19. Hồng Loan (2011), Nóng bỏng sửa đổi chính sách pháp luật về đất đai,

http://daibieunhandan.vn/ONA_BDT/NewsPrint.aspx?newsId=216238, truy

cập ngày 02/10/2011.

20. Trần Lưu và Văn Phúc (2008), Đất nông nghiệp và nông dân trong “cơn

lốc” đô thị hóa nông thôn,

http://www.kinhtenongthon.com.vn/printContent.aspx?ID=10290, truy cập

ngày 07/10/2011.

21. Ngọc Lan (2007), Sửa đổi phương pháp xác định giá đất: Khiếu kiện của

người dân có giảm?

http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&cateID=4&id=3048

7&code=LPO6F30487, truy cập ngày 07/10/2011.

22. Luật Việt (2009), Những bất cập trong chính sách đất đai và hệ quả,

http://www.luatviet.org/Home/nghien-cuu-trao-doi/2009/8574/Nhung-bat￾cap-trong-chinh-sach-dat-dai-va-he-qua.aspx, truy cập ngày 07/10/2011.

23. Vũ Lê (2008), Nhà đất tăng giá theo cơn bão vàng,

http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/2008/03/3b9ffdfa/, truy cập ngày

08/10/2011.

24. Trọng Lý (2010), Thu hơn 2.500 tỉ đồng từ đấu giá quyền sử dụng đất,

http://www.baomoi.com/Home/NhaDat/www.qdnd.vn/Thu-hon-2500-ti￾dong-tu-dau-gia-quyen-su-dung-dat/5217972.epi, truy cập ngày

18/10/2011.

25. C. Mác (1963), Bộ Tư bản (tập 3, quyển III), NXB. Sự thật, Hà Nội.

26. Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, NXB.

Lao động – Xã hội, Hà Nội.

27. Kiều Minh (2003), Thu nhập thấp, giá nhà đất vào loại cao nhất thế giới,

http://vietbao.vn/Kinh-te/Thu-nhap-thap-gia-nha-dat-vao-loai-cao-nhat-the￾gioi/20029730/87/, truy cập ngày 15/9/2011.

28. Minh Nhật (2011), Muốn minh bạch phải đấu giá đất,

http://laodong.com.vn/Tin-tuc/Muon-minh-bach-phai-dau-gia-dat/40653,

truy cập ngày 25/8/2011.

29. An Nhiên (2010), Cơ chế hai giá đất “vỗ béo” tiêu cực,

http://www.baomoi.com/Home/NhaDat/giadinh.net.vn/Co-che-2-gia-dat￾Vo-beo-tieu-cuc/5327431.epi, truy cập ngày 12/10/2011.

30. Nguyễn Tấn Phát (2006), “Chính sách đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ đổi

mới”, Nghiên cứu kinh tế, 332 (01).

31. Minh Quang (2011), Quản lý đất đai: Thất thoát lớn, tiêu cực nhiều,

http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=456035&ChannelID=204, truy

cập ngày 16/9/2011.

32. Đình Sơn (2011), Bảng giá đất TP. Hồ Chí Minh “vướng” trần,

http://www.thitruongtaichinh.vn/index.php?r=public&news_id=8776, truy

cập ngày 22/10/2011, 14:00 GMT+7.

33. Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất đai, NXB. Tư

pháp, Hà Nội.

34. Lưu Quốc Thái (2011), “Cơ chế hình thành vá áp dụng giá đất theo pháp

luật hiện hành”, Khoa học pháp lý, (03).

35. Lưu Quốc Thái (2006), “Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật

hiện hành”, Nhà nước và Pháp luật, (07).

36. Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất – thực

trạng và hướng hoàn thiện, Luận án tiến sỹ, Tp. Hồ Chí Minh.

37. Lưu Quốc Thái (2009), “Hoàn thiện hệ thống tài chính về đất đai và vấn đề

lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất”, Khoa học pháp lý, (04).

38. Trang Thu (2011), Bất cập trong việc xác định khung giá đất,

http://www.baoquangninh.com.vn/kinh-te/201108/Bat-cap-trong-viec-xac￾dinh-khung-gia-dat-2147936/, truy cập ngày 08/10/2011.

39. Cẩm Tú (2011), TP Hồ Chí Minh đề xuất: Tiền sử dụng đất gấp ba đến bốn

lần bảng giá đất,

http://land.cafef.vn/20110609065156773CA44/tp-hcm-de-xuat-tien-su￾dung-dat-gap-ba-den-bon-lan-bang-gia-dat.chn, truy cập ngày 09/6/2011.

40. Lê Thanh (2011), Sốc với giá thuê đất,

http://land.cafef.vn/20110713070819339CA43/soc-voi-gia-thue-dat.chn,

truy cập ngày 06/8/2011.

41. Dư Phước Tân (2008), Viện Nghiên cứu phát triển thành phố Hồ Chí Minh,

Giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình đô thị hóa

ở thành phố Hồ Chí Minh,

http://www.bantinnhadat.vn/Phan-chia-lai-loi-nhuan-tu-dat_896.html, truy

cập ngày 04/8/2008.

42. Hồng Thu (2011), Nguồn thu ngân sách từ đấu giá đất-Chưa được khai thác triệt để,

http://haiphongonline.net/blog/2011/04/02/ngu%E1%BB%93n-thu-ngan￾sach-t%E1%BB%AB-d%E1%BA%A5u-gia-d%E1%BA%A5t￾ch%C6%B0a-d%C6%B0%E1%BB%A3c-khai-thac-tri%E1%BB%87t￾d%E1%BB%83/, truy cập ngày 18/10/2011.

43. Đức Tùng (2011), Hàng nghìn tỷ đồng thu về cho ngân sách,

http://www.anhp.vn/VN/TrangChu/TinTuc/VanDeDuLuanQuanTam/2011/

3/21/19545/ truy cập ngày 21/8/2011.

44. Xuân Trường (2010), Thất thu thuế chuyển nhượng BĐS: Đừng đổ lỗi hết

cho người dân,

http://www.tinkinhte.com/tai-chinh-dau-tu/phan-tich-nhan-dinh/that-thu￾thue-chuyen-nhuong-bds-dung-do-loi-het-cho-nguoi-dan.nd5-

dt.110918.123131.html, truy cập ngày 22/10/2011.

45. Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (2003), về điều chỉnh khung giá

đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu,

http://www.baria￾vungtau.gov.vn/zW000000032/W000000032_0000021AE.asp, truy cập

ngày 07/10/2011.

46. Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2011), Báo cáo số 116/BC￾UBND ngày 27/3/2011 về tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2003.

47. Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai (2011), Báo cáo số 1615/BC-UBND ngày

08/3/2011 về tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2003 trên địa bàn tỉnh

Đồng Nai.

48. Viện Nghiên cứu & Phổ biến Tri thức Bách khoa (1998), Đại từ điển Kinh

tế thị trường, NXB. Bách khoa Hà Nội.

http://agroinfo.dyndns.org/inside/template/3629_batdongsan.doc, truy cập

ngày 03/9/2011.

49. Viện Kinh tế xây dựng – Bộ Xây dựng (2011), Tài chính đất đai: cần giải

những bài toán mới,

http://kinhtexaydung.gov.vn/index.php/trang-chu/tin-tuc-su-kien/186-tai￾chinh-dat-dai-can-giai-nhung-bai-toan-moi.html, truy cập ngày 26/4/2011.

50. Đặng Hùng Võ (2009), “Cần sửa đổi, bổ sung gì cho Luật đất đai năm

2003”, Nghiên cứu lập pháp, (11).

51. Đặng Hùng Võ (2004), Cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất,

http://vietbao.vn/Nha-dat/Co-che-boi-thuong-GPMB-tai-dinh-cu-khi-nha￾nuoc-thu-hoi-dat/45136693/511/, truy cập ngày 17/10/2011

52. Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý về sỡ hữu đất đai ở Việt Nam hiện

nay, Luận án Tiến sỹ, Tp. Hồ Chí Minh.

53. Phạm Văn Võ (2011), Gỡ thiệt cho người dân bị thu hồi đất,

http://www.sgtt.com.vn/Goc-nhin/153968/Go-truoc-mat-trong-khi-tinh￾chuyen-lau-dai.html, truy cập ngày 16/11/2011.

54. Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường (2008), Bình ổn giá quyền sử dụng đất

đô thị ở Việt Nam: khung giá đất năm 2008, NXB Chính trị quốc gia, Hà

Nội.

55. Tường Vy (2011), Bất cập của việc tính tiền sử dụng đất,

http://cafeland.vn/phan-tich/2-11267-bat-cap-cua-nghi-dinh-69-va-120-cho￾viec-tinh-tien-su-dung-dat.html, truy cập ngày 13/8/2011.

56. Đặng Hùng Võ (2007), Mất 70 tỷ USD vì “hai giá” đất, http://dothi.net/thi￾truong/8049/mat-70-ty-usd-vi-hai-gia-dat.htm, truy cập ngày 12/7/2011.

57. Đặng Hùng Võ (2011), Giá đất Hà Nội đã được đẩy "kịch trần",

http://vietbao.vn/Nha-dat/Gia-dat-Ha-Noi-da-duoc-day-kich￾tran/2131380107/507/, truy cập ngày 21/10/2011.

58. Hoàng Vân (2011), Cần xã hội hóa việc định giá đất,

http://phapluattp.vn/2011042612433230p0c1085/can-xa-hoi-hoa-viec-dinh￾gia-dat.htm, truy cập ngày 15/10/2011.

MỤC LỤC

Trang

LỜI MỞ ĐẦU.................................................................................................................1

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Khái niệm thị trƣờng bất động sản .......................................................................7

1.2. Giá đất trong thị trƣờng bất động sản ..................................................................9

1.2.1. Các quan điểm về giá đất ..................................................................................9

1.2.2. Phân loại giá đất trong thị trường bất động sản ............................................11

1.3. Đặc điểm giá đất trong thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam..........................21

1.4. Cơ sở khoa học xác định giá đất ........................................................................24

1.5. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất......................................................................27

1.6. Ý nghĩa và vai trò của việc xây dựng và quản lý giá đất trong thị

trƣờng bất động sản ở nƣớc ta ...........................................................................30

1.7. Quá trình phát triển của pháp luật về giá đất trong thị trƣờng bất động

sản ở nƣớc ta ........................................................................................................32

1.7.1. Giai đoạn từ 1/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 .........................................32

1.7.2. Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến nay ...........................................................33

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ...........................................................................................36

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ

TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. Về giá đất do Nhà nƣớc quy định ........................................................................37

2.1.1. Về khung giá đất của Chính phủ......................................................................38

2.1.2. Bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ...................................................47

2.1.3. Phương pháp xác định giá đất.........................................................................52

2.2. Giá đất thị trường trong thị trường bất động sản ....................................................55

2.3. Áp dụng giá đất trong thị trƣờng bất động sản hiện nay..................................62

2.3.1. Giá đất khi Nhà nước giao đất .....................................................................62

2.3.2. Giá đất khi Nhà nước cho thuê đất...............................................................66

2.3.3. Giá đất khi Nhà nước bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất .............71

2.3.4. Giá đất khi Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có

sử dụng đất ...................................................................................................79

2.3.5. Giá đất áp dụng khi thực hiện nghĩa vụ thuế sử dụng đất............................86

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2.............................................................................................89

CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ

TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƢỚC TA

3.1. Định hƣớng chung cho việc hoàn thiện pháp luật về giá đất............................91

3.2. Giải pháp cụ thể cho việc hoàn thiện pháp luật về giá đất................................93

3.2.1. Bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ.........................................93

3.2.2. Về bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành .............................96

3.2.3. Đề xuất xóa bỏ cơ chế hai giá đất ................................................................98

3.2.4. Đổi mới hệ thống quản lý giá đất phù hợp với thị trường..........................101

3.2.5. Cơ chế định giá đất dựa vào địa tô và thực hiện các chính sách

phân phối địa tô thông qua chính sách giá, thuế là cơ sở tạo lập

cân bằng cung cầu, bình ổn giá đất thị trường ..........................................106

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3...........................................................................................109

KẾT LUẬN.................................................................................................................110

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự

hướng dẫn khoa học của Tiến sỹ Lưu Quốc Thái. Những số liệu nêu trong Luận

văn là trung thực. Mọi kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học khác được

sử dụng trong Luận văn này đều được giữ nguyên ý tưởng và được trích dẫn phù

hợp theo quy định. Các kết luận khoa học của Luận văn chưa từng được ai công

bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả Luận văn

Đặng Văn Hữu Phước