Phân định phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng đối với nhà chung cư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

HỒ THỊ THẢO

PHÂN ĐỊNH PHẦN SỞ HỮU CHUNG

VÀ PHẦN SỞ HỮU RIÊNG ĐỐI VỚI

NHÀ CHUNG CƯ

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

HỒ THỊ THẢO

PHÂN ĐỊNH PHẦN SỞ HỮU CHUNG

VÀ PHẦN SỞ HỮU RIÊNG ĐỐI VỚI

NHÀ CHUNG CƯ

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự

Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: TS. LÊ MINH HÙNG

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN

-------000--------

Trước hết, tôi xin chân thành gởi lời biết ơn sâu sắc đến TS. Lê Minh Hùng

người hướng dẫn khoa học cho tôi trong suốt quá trình viết luận văn này. Sự hướng

dẫn nhiệt tình và những góp ý chỉnh sửa cẩn thận của Thầy đã giúp tôi hoàn thành

luận văn theo quy định của nhà trường.

Tôi chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu trường Đại học Luật Tp.HCM đã tạo

điều kiện để tôi hoàn thành tốt khóa học.

Đồng thời, tôi cũng xin cảm ơn quý anh, chị và các bạn đồng nghiệp đã hỗ

trợ, chia sẻ thông tin, kiến thức liên quan về đề tài mà tôi thực hiện.

Bên cạnh những lời tri ân, tôi xin cam đoan đây hoàn toàn là công trình

nghiên cứu của tôi dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Lê Minh Hùng. Các thông

tin và tài liệu sử dụng trong luận văn này đều có nguồn gốc rõ ràng, trung thực và

được phép công bố.

Tp. Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 02 năm 2015

Tác giả luận văn

Hồ Thị Thảo

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS Bộ luật Dân sự

GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất

HĐND Hội đồng nhân dân

KDBĐS Kinh doanh bất động sản

KĐĐ Luật Đất đai

LNƠ Luật Nhà ở

Nxb Nhà xuất bản

P Phường

Q Quận

TNHH Trách nhiệm hữu hạn

Tp. HCM Thành phố Hồ Chí Minh

UBND Ủy ban nhân dân

XHCN Xã hội chủ nghĩa

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU....................................................................................................1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ PHÂN ĐỊNH PHẦN SỞ HỮU

CHUNG VÀ SỞ HỮU RIÊNG ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ.............................6

1.1. Khái quát về nhà chung cư và quyền sở hữu đối với nhà chung cư...................... 6

1.1.1. Khái quát về nhà chung cư.................................................................6

1.1.2. Quyền sở hữu đối với nhà chung cư............................................................12

1.2. Khái quát về phân định phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng đối với nhà

chung cư ........................................................................................................................................24

1.2.1. Khái niệm, ý nghĩa pháp lý của việc phân định phần sở hữu chung và

phần sở hữu riêng đối với nhà chung cư......................................................24

1.2.2. Tiêu chí phân định phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng đối với

nhà chung cư ..............................................................................................26

1.2.3. Hệ quả của việc phân định phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng

đối với nhà chung cư...................................................................................28

1.3. Các phần sở hữu cụ thể được phân định đối với nhà chung cư.......................30

1.3.1. Phần sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ và các chủ thể khác..........30

1.3.2. Phần sở hữu riêng của chủ đầu tư.....................................................34

1.3.3. Phần sở hữu chung của các bên liên quan đối với nhà chung cư.......37

CHƯƠNG 2: BẤT CẬP CỦA VIỆC PHÂN ĐỊNH PHẦN QUYỀN SỞ HỮU

ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ KIẾN

NGHỊ HOÀN THIỆN.......................................................................................... 44

2.1. Bất cập của pháp luật về việc sở hữu, quản lý và sử dụng nhà chung cư..........44

2.1.1. Về phân định phần sở hữu chung và sở hữu riêng đối với nhà chung

cư .........................................................................................................44

2.1.2. Về cơ chế quản lý, giám sát và chế tài xử lý vi phạm pháp luật về nhà

chung cư. ....................................................................................................54

2.2. Vướng mắc trong thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về phân định phần

sở hữu chung và sở hữu riêng đối với nhà chung cư.........................................................55

2.2.1. Sự xung đột lợi ích giữa các bên chủ thể liên quan trong quá trình

quản lý vận hành nhà chung cư...................................................................55

2.2.2. Việc xác định mục đích sử dụng nhà chung cư.................................58

2.2.3. Việc xác định diện tích chung và diện tích riêng ..............................59

2.2.4. Vấn đề phí dịch vụ và bảo trì nhà chung cư......................................64

2.2.5. Thực trạng sử dụng các loại chung cư cũ..........................................69

2.3. Các kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về phân định

phần sở hữu chung và sở hữu riêng đối với nhà chung cư ..............................................71

2.3.1. Khái niệm căn hộ chung cư..............................................................72

2.3.2. Kiến nghị về quản lý, vận hành nhà chung cư ..................................72

2.3.3. Kiến nghị về vấn đề bảo trì, phí dịch vụ nhà chung cư .....................74

2.3.4. Kiến nghị về việc phân chia và xác định phần sở hữu chung và sở hữu

riêng trong nhà chung cư ............................................................................75

2.3.5. Kiến nghị về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu

trong nhà chung cư tại Điều 225 Bộ luật Dân sự 2005 ................................77

2.3.6. Kiến nghị về cải tạo chung cư cũ......................................................78

2.3.7. Một số kiến nghị về thủ tục công bố, thẩm tra hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư. ...............................................................................................79

KẾT LUẬN..........................................................................................................82

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Với mỗi hộ gia đình, cá nhân, nhà ở là một trong những tài sản quan trọng,

có giá trị và ý nghĩa thiết thực. Nó tác động trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần

của con người bởi tâm lý mỗi người đều muốn “an cư, lạc nghiệp”. Một mái nhà

yên ấm sẽ tạo động lực và lòng tin cho con người để yên tâm lao động và sản xuất.

Vì vậy, chính sách nhà ở của mỗi quốc gia không những mang ý nghĩa về kinh tế,

chính trị mà còn có ý nghĩa về mặt văn hóa, xã hội. Để tạo cơ sở pháp lý quan trọng

điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở, bên cạnh Bộ luật Dân

sự năm 2005, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm

2009 và tiếp theo đó là một loạt các văn bản hướng dẫn thi hành. Các quy định này

được ban hành đã cụ thể hóa đường lối, chiến lược của Đảng và Nhà nước về nhà ở

đồng thời đưa ra các giải pháp về phát triển và quản lý nhà ở trong giai đoạn mới.

Chẳng hạn như công tác hỗ trợ, tạo điều kiện về nhà ở cho các đối tượng xã hội,

người có thu nhập thấp hay giải quyết vấn đề khó khăn về nhu cầu nhà ở tại các

trung tâm, đô thị lớn. Bởi lẽ, trước sự phát triển kinh tế, khoa học - kỹ thuật, quá

trình mở cửa và hội nhập tại các trung tâm đô thị đã thu hút dân lao động từ các

vùng thôn thôn đổ về. Khi dân cư đô thị tăng lên, nhu cầu việc làm, nhu cầu nhà ở,

đất ở cũng sẽ tăng theo. Tuy nhiên, quỹ đất thì không thể mở rộng và tăng thêm

theo nhu cầu của con người. Vì vậy, yêu cầu cấp thiết đặt ra cho toàn xã hội là phải

phát triển đa dạng mô hình nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư cao tầng. Việc xây dựng,

lựa chọn nhà ở chung cư đã bước đầu thu hút sự quan tâm của người dân bởi hầu

hết nhà chung cư được quy hoạch khá đẹp, không gian hài hòa, bảo đảm an ninh trật

tự cũng như đầy đủ các tiện ích khang trang, hiện đại. Ngoài các chính sách hỗ trợ,

khuyến khích phát triển nhà chung cư, Nhà nước còn ban hành các văn bản pháp

luật để quy định quyền sở hữu và vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cư. Chính

những hoạt động thiết thực đó đã tạo nên sự cân bằng phát triển về nhà ở giữa đô thị

và nông thôn.

Phải thừa nhận rằng từ khi có LNƠ 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành

thì việc phát triển các dự án nhà ở hoặc chung cư cao tầng tại các trung tâm đô thị

tăng lên đáng kể. Chúng được đầu tư xây dựng khá quy mô và hiện đại. Hoạt động

quản lý nhà ở chung cư cũng từng bước đi vào nề nếp, ổn định.

2

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được vẫn còn khá nhiều vấn đề phát

sinh liên quan đến sở hữu nhà chung cư bởi loại hình nhà ở này có những đặc trưng

rất riêng về việc phân định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng, phương thức

thực hiện quyền sở hữu của các bên liên quan… Khi tham gia giao dịch và ký kết

hợp đồng mua bán căn hộ, các bên đã không xác định rõ ràng phần sở hữu của mình

nên quá trình đưa tòa nhà vào hoạt động, quản lý và sử dụng lại phát sinh những

vấn đề phức tạp, gây ra nhiều mâu thuẫn, khó giải quyết. Thông thường khi mua

một căn hộ chung cư, ngoài việc được hưởng quyền sở hữu đối với hạng mục, diện

tích riêng đã mua, thì người mua còn được hưởng quyền sở hữu, sử dụng đối với

công trình, diện tích chung. Song quyền này chưa được quy định rõ ràng, cụ thể nên

hiện còn tồn tại khá nhiều bất cập trong các văn bản pháp luật liên quan. Hệ quả là

các vụ khiếu kiện, tranh chấp về quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và các vấn đề

liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư đã xảy ra và ngày càng trở nên phổ

biến trong thực tiễn.

Từ quá trình tiếp cận, nghiên cứu các quy định của pháp luật cũng như thực

trạng về vấn đề sở hữu nhà chung cư, tác giả chọn đề tài “Phân định phần sở hữu

chung và phần sở hữu riêng đối với nhà chung cư” để làm đề tài luận văn tốt

nghiệp cao học luật của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Các đề tài, bài viết về nhà ở chung cư đặc biệt là quyền sở hữu nhà chung cư

là vấn đề mới mẻ, mang tính cấp thiết. Trước đây, chỉ có một số bài viết, công trình

nghiên cứu liên quan đến một phần nhỏ của đề tài như sau:

- “Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2005”, tập 1 (tái bản có sửa đổi, bổ sung

năm 2013), Nxb. Chính trị quốc gia do tác giả Hoàng Thế Liên chủ biên. Tác giả đã

phân tích và làm rõ hơn Điều 225 BLDS 2005 về sở hữu chung trong nhà chung cư.

- “Luật Dân sự Việt Nam (lược khảo) – Tài sản và quyền sở hữu, quy chế đất

đai và quyền sở hữu nhà ở” (2007), Nxb. Tổng hợp Đồng Nai của tác giả Nguyễn

Mạnh Bách. Tác giả đã nêu lên một trong những giải pháp ưu việt về nhu cầu nhà ở

trước sự bùng nổ dân số tại các trung tâm, đô thị là mua và sở hữu nhà chung cư.

Tuy nhiên, quyền sở hữu này khá phức tạp bởi lẽ điểm đặc thù của hình thức sở hữu

chung này là sự phối hợp giữa hình thức sở hữu chung hợp nhất, không thể phân

chia mang tính bắt buộc với hình thức sở hữu cá nhân riêng biệt và chuyên độc của

một chủ thể xác định.

3

- “Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam” (1999), Nxb. Trẻ của tác

giả Nguyễn Ngọc Điện. Tác giả đã nghiên cứu pháp luật về tài sản và các hình thức

sở hữu tài sản trong đó có hình thức sở hữu chung trong nhà chung cư.

Liên quan đến các vấn đề về nhà chung cư còn có một số luận văn, khóa luận tiêu

biểu như sau:

- “Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư trong quản lý sử dụng nhà chung cư”

(2014), luận văn Thạc sỹ Luật học của Hoàng Trọng Quân, Đại học Luật Tp.HCM.

- “Vấn đề quyền sở hữu đối với nhà chung cư” (2013), bài viết đăng trên tạp

chí Khoa học pháp lý số 03(76), Đại học Luật Tp.HCM của tác giả Lê Văn Hiển.

Thông qua việc nghiên cứu, so sánh pháp luật các nước trên thế giới, bài viết đã nêu

lên những bài học kinh nghiệm nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp

luật Việt Nam về vấn đề sở hữu mà chủ yếu là thời hạn sở hữu nhà chung cư.

- “Pháp luật kinh doanh nhà chung cư” (2011), Khóa luận tốt nghiệp cử nhân

luật, Đại học luật Tp.HCM do Hồ Thị Lan thực hiện. Khóa luận đã nêu lên được các

quy định của pháp luật về kinh doanh sản phẩm nhà chung cư. Trong đó, tập trung

phân tích các điều kiện về vốn, tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư và hợp đồng mua

bán căn hộ chung cư.

Như vậy, trong số các công trình được đề cập, tác giả chưa thấy có công

trình nào nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện về vấn đề phân định các phần sở hữu đối

với nhà chung cư. Do đó, đề tài “Phân định phần sở hữu chung và sở hữu riêng đối

với nhà chung cư” mà tác giả đang nghiên cứu mang tính mới, không trùng lặp với

nội dung các công trình đã được công bố.

3. Mục đích, đối tượng, giới hạn phạm vi nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn cụ thể như sau:

 Làm rõ những vấn đề cơ bản của việc phân định phần sở hữu chung và

phần sở hữu riêng đối với nhà chung cư: Khái niệm; đặc điểm; hình thức

sở hữu nhà chung cư; căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu; tiêu chí

phân định và các phần sở hữu cụ thể được phân định đối với nhà chung

cư.

 Chỉ ra một số vấn đề bất cập của pháp luật về sở hữu nhà chung cư và các

vướng mắc, tồn tại khi áp dụng vào thực tiễn.