ợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ MINH PHƢỢNG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU VÀ

GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA HỢP

ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

-------------

NGUYỄN THỊ MINH PHƢỢNG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU VÀ

GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA HỢP

ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự

Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Minh Hằng

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu

của riêng tôi, các số liệu nêu trong luận văn là trung

thực. Kết quả nghiên cứu trong luận văn chưa từng

được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả luận văn

DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT

BLDS Bộ luật dân sự

BLDS 2005 Bộ luật dân sự năm 2005

BLDS 1995 Bộ luật dân sự năm 1995

BTTH Bồi thường thiệt hại

CSH Chủ sở hữu

HĐMB Hợp đồng mua bán

NLHVDS Năng lực hàng vi dân sự

QSH Quyền sở hữu

TAND Tòa án nhân dân

TNBTTH Trách nhiệm bồi thường thiệt hại

UBND Ủy ban nhân dân

VKSND Viện kiểm sát nhân dân

MỤC LỤC

Trang

PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1

Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ

HIỆU………………………………………………………………………………..6

1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu...................................................6

1.2. Đặc trƣng pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo quy định của

pháp luật Việt Nam hiện hàn….…………………………..……………................7

1.2.1. Nguyên tắc áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp.................................7

1.2.2. Các dạng hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo pháp luật dân sự Việt

Nam.............................................................................................................................8

1.3. Hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo quy định của

pháp luật hiện hành................................................................................................29

1.4. Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu trong pháp luật Việt Nam

qua các thời kỳ……………….……………...…………………………………….37

1.4.1. Thời kỳ phong kiến (cổ luật)………………….……………..………………37

1.4.2. Thời kỳ thực dân Pháp đô hộ………………..................................................39

14.3. Thời kỳ từ năm 1945 đến năm 1975……………………...…………………41

1.4.4. Thời kỳ từ năm 1975 đến nay…………………...…………………………...43

Chương 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ

PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU TẠI TÕA ÁN

VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT……...........................................46

2.1. Thực trạng áp dụng pháp luật tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tại Tòa

án..............................................................................................................................46

2.1.1. Kết quả đạt được.............................................................................................46

2.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

vô hiệu.......................................................................................................................47

2.1.3. Nguyên nhân của những tồn tại trong quá trình giải quyết tranh chấp……...55

2.2. Kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán

nhà ở vô hiệu ...........................................................................................................57

2.2.1. Không nên quy định hình thức công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc

có hiệu lực của HĐMB nhà ở …………………………………………………..…57

2.2.2. Cần có sự thống nhất trong việc quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu

giữa Bộ luật dân sự và Luật nhà ở …….………………………………….......….62

2.2.3. Bổ sung quy định căn cứ xác định hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do bị

nhầm lẫn tại Điều 131 BLDS 2005…………………………………….…………63

2.2.4. Sửa đổi, bổ sung quy định tại khoản 2 Điều 138 BLDS 2005 về bảo vệ quyền

lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng mua bán nhà ở vô

hiệu…………………………………………………………………………………65

2.2.5. Kết hợp chế tài phạt cọc và bồi thường thiệt hại khi hợp đồng mua bán nhà ở

vô hiệu liên quan đến thỏa thuận đặt cọc do lỗi của một trong các bên…………..68

2.2.6. Bổ sung quy định giao dịch dân sự vô hiệu toàn bộ và vô hiệu từng phần…71

2.2.7. Bổ sung quy định tại Điều 130 BLDS 2005 về chủ thể được quyền yêu cầu

Tòa án tuyên bố giao dịch do người chưa thành niên, người mất năng lực hàng vi

dân sự, người hạn chế năng lực hàng vi dân sự xác lập, thực hiện vô hiệu……….72

2.2.8. Sửa đổi, bổ sung quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005…………………………….……………………73

2.2.9. Bổ sung quy định xác định thiệt hại khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu…73

2.2.10. Bổ sung quy định cách tính thiệt hại khi giải quyết hậu quả pháp lý của hợp

đồng mua bán nhà ở vô hiệu...……..……………………..……….……………..74

2.2.11. Bổ sung quy định xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi hợp đồng

mua bán nhà ở vô hiệu………………..……………….……………………….....77

2.2.12. Sửa đổi quy định tại Điều 133 BLDS 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu do

người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình………………79

2.2.13. Bổ sung khái niệm “giao dịch giả tạo” tại Điều 129 BLDS 2005………..80

2.2.14. Sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở…...……………………...................80

2.2.15. Ban hành và phát triển án lệ là nguồn của pháp luật trong quá trình xét xử

của Tòa án……………….………………………..……………………………..…81

KẾT LUẬN............................................................................................................. 83

NHỮNG CÔNG TRÌNH TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống, xã hội của một đất nước.

Nhà ở không chỉ đáp ứng nhu cầu ở của con người mà còn chứa đựng nếp sống, bản

sắc của một dân tộc. Với tính chất và tầm quan trọng nêu trên, nhà ở là vấn đề được

nghiên cứu trên nhiều lĩnh vực, dưới nhiều giác độ khác nhau; cụ thể: dưới giác độ

triết học, nhà ở là dạng vật chất định hình kiến trúc và mang tính văn hóa; dưới giác

độ kinh tế - xã hội học, nhà ở là tài sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đình, xã hội;

dưới giác độ pháp lý, nhà ở là một bất động sản - tài sản - đối tượng điều chỉnh của

nhiều ngành luật, trong đó có ngành Luật Dân sự.

Cùng với sự phát triển nền kinh tế - xã hội của đất nước, các quan hệ dân sự

trong lĩnh vực giao kết, thực hiện hợp đồng hết sức đa dạng, phong phú; trong đó

giao dịch liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở cũng diễn ra khá phức tạp, do xuất

phát từ sự tăng trưởng kinh tế, gia tăng dân số, nhu cầu chính đáng về nhà ở của mỗi

cá nhân, gia đình được pháp luật bảo hộ. Cũng như hầu hết các quốc gia khác trên

thế giới, đối với Việt Nam quyền sở hữu nhà ở là quyền cơ bản của công dân.

Những quy định của pháp luật về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà nói

riêng được Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm nhằm điều chỉnh quan hệ mua

bán nhà phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Điều này thể hiện qua

các quy định về thủ tục, nội dung của hợp đồng được ban hành và luôn được sửa

đổi, bổ sung ngày càng phù hợp với nhu cầu của xã hội; về cơ bản đã tạo ra hành

lang pháp lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho từng chủ thể khi tham gia quan

hệ mua bán nhà; tuy nhiên, vẫn có những quy định chưa thật sự phù hợp với thực

tiễn. Bên cạnh đó, trước sự biến động mạnh mẽ của thị trường bất động sản có chiều

hướng gia tăng về giá dẫn đến sự “bội ước”; ý thức tuân thủ pháp luật của các chủ

thể khi tham gia vào quan hệ mua bán nhà chưa cao, làm cho hợp đồng bị vô hiệu

ngay tại thời điểm giao kết và khi phát sinh tranh chấp thì việc giải quyết hậu quả

của nó hết sức khó khăn, phức tạp. Trên thực tế, hợp đồng mua bán nhà ở bị Tòa án

tuyên vô hiệu được thực hiện ở các giai đoạn khác nhau, chẳng hạn như người mua

đã giao tiền đặt cọc, đã trả phần lớn tiền mua hoặc bên bán đã giao nhà nhưng bên

mua chưa trả đủ tiền… Trong đó, phần lớn các hợp đồng mua bán nhà ở bị Tòa án

tuyên bố vô hiệu do vi phạm về chủ thể tham gia giao kết hoặc do vi phạm điều kiện

về hình thức của hợp đồng (ví dụ: các bên xác lập giao dịch bằng giấy tay, không

công chứng, chứng thực …).

2

Thực tiễn các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở tại Tòa án diễn ra rất

gay gắt, phức tạp. Việc giải quyết hậu quả pháp lý phát sinh từ hợp đồng mua bán

nhà ở bị vô hiệu đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Trên thực tế, nhà ở phần lớn

gắn liền với quyền sử dụng đất, nhưng hệ thống pháp luật hiện hành điều chỉnh về

quyền sử dụng đất lại khác với hệ thống pháp luật về nhà ở dẫn đến nhiều quan

điểm xét xử khác nhau. Vấn đề này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, mặc dù hậu

quả pháp lý của giao dịch vô hiệu đã được Bộ luật dân sự năm 2005 (sau đây gọi tắt

là “BLDS 2005”) quy định, nhưng thực tiễn khi áp dụng để giải quyết hậu quả pháp

lý của HĐMB nhà ở vô hiệu, một số quy định đã bộc lộ những hạn chế, gây khó

khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp như: việc hoàn trả lại tài sản, khôi phục

lại tình trạng ban đầu; bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng vô

hiệu; vấn đề giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu do vi phạm về hình thức chưa

phù hợp với thực tiễn; việc xác định “thiệt hại”, xác định “lỗi” để làm cơ sở giải

quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu…

Xuất phát từ những bất cập nêu trên, tác giả đã chọn đề tài “Hợp đồng mua

bán nhà ở vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô

hiệu” để nghiên cứu. Đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang chuẩn bị sửa đổi, bổ

sung Bộ luật dân sự (sau đây gọi tắt là “BLDS”), đề tài được thực hiện thành công

sẽ giúp cho việc tiếp cận, nắm vững các quy định của pháp luật khi giải quyết các

tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở tại Tòa án, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của

các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật này. Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý

luận cơ bản về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và thực tiễn xét xử giải quyết hậu

quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo pháp luật hiện hành, kết quả

nghiên cứu nhằm chỉ ra những điểm bất cập, hạn chế của pháp luật thực định, từ đó

đưa ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung, góp phần hoàn thiện các

quy định của pháp luật về giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

vô hiệu.

2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Việc nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán

nhà ở vô hiệu nói riêng đã được nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm qua các thời

kỳ. Nhìn chung, vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và việc giải quyết hậu quả

pháp lý của nó chủ yếu được đề cập trong các bài giảng của một số trường đại học

như Trường Đại học Luật Hà Nội, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh và

trong bài viết của một số tác giả ở những góc độ hẹp khác nhau, như:

3

- Luận văn thạc sỹ “Một số ý kiến về đường lối giải quyết hậu quả pháp lý

của hợp đồng mua bán nhà” của tác giả Vũ Mạnh Hùng (bảo vệ tại Trường Đại học

Luật Hà nội, năm 2007);

- Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật “Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu

quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu” của tác giả Trần Đức Hùng (bảo

vệ tại Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, năm 2009).

Ngoài ra, còn có một số bài viết trên các tạp chí chuyên ngành như:

- Bài viết “Giải quyết vụ kiện về hợp đồng mua bán nhà tại Tòa án” của tác

giả Nguyễn Văn Cường đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân số 1 năm 2001;

- Bài viết “Bàn về giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu” của tác giả Hoàng

Quảng Lực đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân số 21 kỳ 1 tháng 11/2011…

Trên bình diện chung về hợp đồng, vấn đề này cũng được tiếp cận trong một

số sách chuyên khảo như “Luật hợp đồng Việt Nam, bản án và bình luận bản án” của

tác giả Đỗ Văn Đại (Nxb. Chính trị Quốc gia, năm 2009); “Bình luận các hợp đồng

thông dụng trong Luật Dân sự Việt Nam” của tác giả Nguyễn Ngọc Điện (Nxb Trẻ,

thành phố Hồ Chí Minh, năm 2001)...

Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu và nghiên cứu các công trình có liên quan thì

chưa có công trình nào giải quyết vấn đề về “Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu và

giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu” một cách toàn

diện và thấu đáo. Đề tài tiếp cận nội dung nghiên cứu một cách chuyên sâu, đầy đủ,

đảm bảo được tính lôgíc, hệ thống và toàn diện, không trùng lặp với các công trình

nghiên cứu khoa học đã được công bố. Đề tài tập trung giải quyết các vấn đề lý luận

liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, nghiên cứu thực tiễn chỉ ra những

bất cập trong giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu …

3. Mục đích, đối tƣợng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của đề tài

3.1. Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài

Việc nghiên cứu đề tài với mục đích: đưa ra các luận cứ khoa học và thực

tiễn cho việc xây dựng, hoàn thiện các quy định của Bộ luật dân sự hiện hành về

hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu cũng như việc giải quyết hậu quả pháp lý của nó.

Để thực hiện được mục đích trên, Luận văn phải hoàn thành nhiệm vụ sau:

- Nghiên cứu và phân tích các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp

đồng mua bán nhà ở để đưa ra được khái niệm; các căn cứ pháp lý xác định hợp

4

đồng mua bán nhà ở vô hiệu; làm rõ các đặc trưng, cơ sở lý luận về hợp đồng mua

bán nhà ở vô hiệu và nguyên tắc giải quyết hậu quả pháp lý;

- Tìm hiểu một cách đầy đủ và có hệ thống các quy định của pháp luật dân sự

Việt Nam qua các thời kỳ về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và giải quyết hậu quả

pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, nổi bật tiếp cận dưới giác độ của pháp

luật dân sự hiện hành;

- Trên cơ sở nghiên cứu thực tiễn xét xử và áp dụng pháp luật để giải quyết

hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, chỉ ra nguyên nhân dẫn đến

tình trạng hạn chế và đề xuất đường lối giải quyết hậu quả pháp lý phát sinh. Kết

quả nghiên cứu nhằm tìm ra và đánh giá những điểm bất cập trong quy định của

pháp luật; từ đó đưa ra giải pháp, kiến nghị sửa đổi, bổ sung và loại bỏ một số quy

định không còn phù hợp để hoàn thiện các quy định của BLDS về hợp đồng mua

bán nhà ở vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô

hiệu giai đoạn hiện nay và thời gian tới.

3.2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Nghiên cứu BLDS và các quy định pháp

luật hiện hành khác liên quan về căn cứ, cơ sở xác định, đánh giá hợp đồng mua bán

nhà vô hiệu và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô

hiệu. Đồng thời, tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp phát

sinh về vấn đề này tại Tòa án nhân dân các cấp.

Phạm vi nghiên cứu: Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu và giải quyết hậu quả

pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu là một đề tài có phạm vi nghiên cứu

rộng, nội dung đa dạng, phức tạp do tính chất của quan hệ pháp luật và ở mỗi giai

đoạn lịch sử khác nhau có các quy định khác nhau. Điều 2, Điều 5, Điều 6 và Điều

7 Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử dụng đất ở tại đô thị, đã đưa ra cách phân loại nhà ở. Theo đó, nhà ở gồm

ba hình thức sở hữu: nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở thuộc sở hữu của các tổ

chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế và nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Ngoài ra, còn

có loại nhà ở có nguồn gốc tư nhân hiện đang do nhà nước quản lý. Căn cứ vào các

quy định của pháp luật, thì chính sách giải quyết các đối tượng nhà ở này có những

điểm khác nhau. Trong phạm vi của Luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu cơ sở lý

luận, thực tiễn, để đánh giá khách quan, toàn diện các quy định của pháp luật hiện

hành về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp

đồng mua bán nhà ở vô hiệu đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu tư nhân.

5

4. Phƣơng pháp nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật

biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử; phương pháp phân tích, lịch sử, logic, diễn

dịch, quy nạp; phương pháp so sánh để đối chiếu, tham khảo hệ thống pháp luật dân

sự nước ngoài với hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam. Đặc biệt tác giả sử dụng

phương pháp tiếp thu có chọn lọc kết quả các công trình bài viết đã công bố. Bên

cạnh đó, tác giả sử dụng các phương pháp thống kê, khảo sát, tổng hợp để có số liệu

cụ thể nhằm đánh giá thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.

Những phương pháp này không sử dụng độc lập mà đan xen và kết hợp với nhau.

5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Luận văn đầu tiên được nghiên cứu ở bậc cao học có tính hệ thống, toàn diện

về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng

mua bán nhà ở vô hiệu ở nước ta. Kết quả nghiên cứu là cơ sở khoa học cho việc

xây dựng và hoàn thiện pháp luật hợp đồng Việt Nam nói chung; tạo hành lang

pháp lý an toàn, hạn chế những thiệt hại cho các chủ thể khi tham gia giao kết, thực

hiện hợp đồng mua bán nhà ở.

Luận văn được bảo vệ thành công sẽ là tài liệu tham khảo hữu ích cho giảng

viên, học viên, sinh viên chuyên ngành luật, các cán bộ, Thẩm phán, Kiểm sát viên,

Luật sư trong hoạt động xét xử.

6. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội

dung luận văn được trình bày trong 02 (hai) chương.

6

CHƢƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU

1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

Với quan niệm “an cư lạc nghiệp”, nhà ở đã trở thành phương tiện sinh hoạt

và nhu cầu không thể thiếu của mỗi gia đình. Ở một khía cạnh khác, nhà ở còn tượng

trưng cho giá trị văn hóa, bản sắc của một dân tộc. Khi đời sống, xã hội càng phát

triển thì nhà ở càng được con người, xã hội quan tâm. Ở tất cả các quốc gia trên thế

giới, nhà ở là đối tượng tham gia vào các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch

mua bán nhà ở nói riêng. Đối với Việt Nam, quyền về chỗ ở và quyền sở hữu (sau

đây gọi tắt là “QSH”) nhà ở của công dân được Nhà nước ghi nhận và bảo hộ; tại

Điều 58 của Hiến pháp năm 1992 quy định: “Công dân có quyền sở hữu thu nhập

hợp pháp, của cải để dành, nhà ở…”; từ quy định hiến định này, những chính sách

xã hội và quy định pháp luật về nhà ở qua từng thời kỳ được nhà nước ban hành đã

tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho người dân tham gia vào các giao dịch nhà ở.

QSH nhà ở của công dân có thể được xác lập thông qua hợp đồng mua bán (sau đây

gọi tắt là “HĐMB”) nhà ở với những hình thức và thủ tục theo luật định.

Trên cơ sở lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứ các quy định về HĐMB nhà

tại Chương XVIII mục 1 phần II từ Điều 450 đến Điều 454 BLDS 2005, Luật nhà ở

năm 2005 được sửa đổi bổ sung năm 2009 (sau đây gọi tắt là “Luật nhà ở”) thì

HĐMB nhà ở thể hiện sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua nhà và bên bán nhà

có công chứng hoặc chứng thực. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và QSH

nhà cho bên mua; bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận của các

bên trong hợp đồng. Bên mua là chủ sở hữu (sau đây gọi tắt là “CSH”) nhà sau khi

các bên đã thực hiện các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật.

Nhà ở là tài sản có giá trị lớn, để đảm bảo hoạt động quản lý của Nhà nước

và duy trì trật tự công cộng; BLDS và Luật nhà ở đã quy định khá chặt chẽ về thủ

tục liên quan đến giao dịch mua bán nhà ở. Theo nguyên tắc chung quy định tại các

Điều 4, 5, 6 BLDS 2005 thì HĐMB nhà ở được kết lập trên cơ sở sự tự do bày tỏ ý

chí, “bình đẳng”, “thiện chí”, “trung thực” của bên mua và bên bán nhà; không ai

được “áp đặt”, “cưỡng ép”, “đe dọa” người khác phải tiến hành ký kết HĐMB nhà ở

với mình hoặc với một chủ thể khác. Khi hợp đồng được giao kết hợp pháp sẽ phát

sinh “hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên”

và các bên “phải thực hiện nghĩa

vụ của mình một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác, đúng cam kết.”

7

Để được pháp luật công nhận và bảo hộ quyền lợi hợp pháp phát sinh từ

việc giao kết HĐMB nhà ở, đòi hỏi các chủ thể phải đáp ứng các điều kiện: (i)

người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; (ii) mục đích và nội dung của

giao dịch không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội; (iii) người tham gia

giao dịch hoàn toàn tự nguyện; (vi) hình thức giao dịch phù hợp với quy định của

pháp luật 1

; HĐMB nhà ở phải thể hiện bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng

thực2

. Đây là những yêu cầu pháp lý bắt buộc đối với chủ thể khi xác lập, thực hiện

HĐMB nhà ở, nếu không đáp ứng một trong các điều kiện nêu trên thì hợp đồng có

thể bị tuyên bố vô hiệu. Trên phương diện khoa học pháp lý, cho đến nay chưa có

văn bản nào đưa ra khái niệm về HĐMB nhà ở vô hiệu. Theo từ điển Tiếng Việt,

thuật ngữ “vô hiệu” được hiểu là “không có hiệu lực, không có hiệu quả”

3

. Theo

khoản 1 Điều 137 BLDS 2005, “giao dịch vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi,

chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.”

Từ những phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở

vô hiệu như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu là hợp đồng không có một trong

các điều kiện làm cho hợp đồng mua bán nhà ở hợp pháp; không làm phát sinh

quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà và bên mua nhà kể từ thời điểm giao kết hợp

đồng.

1.2. Đặc trƣng pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo quy định của

pháp luật Việt Nam hiện hành

1.2.1. Nguyên tắc áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp

Áp dụng luật nội dung vào thời điểm xác lập hợp đồng, trừ trường hợp pháp

luật có quy định khác. Ngoài áp dụng các quy định của pháp luật về nhà ở còn phải

áp dụng các quy định của pháp luật dân sự theo nguyên tắc, ưu tiên áp dụng luật

riêng; nếu luật riêng không có thì mới áp dụng luật chung và áp dụng hướng dẫn từ

các Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân (sau đây gọi tắt là

“TAND”) tối cao. Mỗi thời kỳ lịch sử, pháp luật về HĐMB nhà ở có những quy

định khác nhau. Tương ứng với từng lần sửa đổi luật, có thể phân chia 4 giai đoạn

như sau:

Giai đoạn 1. Đối với giao dịch mua bán nhà ở xác lập trước ngày 01/7/1991

để đảm bảo được ổn định sẽ áp dụng các quy định tại Nghị quyết 58/1998/NQ￾UBTVQH ngày 24/8/1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội để giải quyết các giao

1 Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005.

2 Điều 450 Bộ luật dân sự năm 2005 và Điều 93 Luật nhà ở 2005 (được sửa đổi bổ sung năm 2009).

3 Viện Ngôn ngữ học (1994), Từ điển tiếng Việt, Nxb. Giáo dục, Hà Nội, tr.1083.

8

dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 và Thông tư liên tịch số

01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/1/1999 của Tòa án nhân dân tối cao

và Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

Đối với giao dịch mua bán nhà ở có người Việt Nam định cư ở nước ngoài

tham gia được xác lập trước ngày 01/7/1991 mục đích để ở, mà nhà ở đó thuộc sở

hữu cá nhân hoặc các bên là người Việt Nam định cư ở nước ngoài; khi phát sinh

tranh chấp áp dụng Nghị quyết 1037 ngày 27/7/2006 của Ủy ban thường vụ Quốc

hội để giải quyết.

Giai đoạn 2. Đối với các giao dịch mua bán nhà ở được xác lập từ ngày

01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 thì áp dụng các quy định của Pháp lệnh hợp

đồng dân sự 1991 và Pháp lệnh nhà ở 1991 và văn bản pháp luật có liên quan4

.

Giai đoạn 3. Đối với HĐMB nhà ở xác lập từ sau ngày 01/7/1996 đến trước

ngày 01/01/2006 thì áp dụng BLDS 1995 và Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày

16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng

pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình.

Giai đoạn 4. Đối với HĐMB nhà ở được xác lập từ ngày 01/01/2006 đến nay

thì áp dụng BLDS (được Quốc hội thông qua ngày 14/6/2005 và có hiệu lực thi

hành từ ngày 01/01/2006); Luật nhà ở (được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005

và có hiệu lực thi hành từ 01/7/2006); Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày

06/9/2006 của Thủ tướng Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật

nhà ở. Theo Điều 3 Luật nhà ở, trường hợp BLDS mâu thuẫn với Luật nhà ở thì áp

dụng Luật nhà ở để giải quyết.

* Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài không có chức năng kinh doanh nhà ở

sẽ áp dụng các quy định của Luật nhà ở, Nghị quyết 19 ngày 03/6/2008 của Quốc

hội và Nghị định 51/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 của Chính phủ hướng dẫn thi

hành một số điều của Nghị quyết 19 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước

ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

* Đối với cá nhân, tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì áp dụng quy

định tại khoản 2 Điều 125 Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản.

1.2.2. Các dạng hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo pháp luật dân sự Việt Nam

4 Theo Điều 4 Nghị quyết số 45 của Quốc hội ngày 28/10/1995 về việc thi hành BLDS 1995, quy định: “Đối

với các giao dịch mua bán nhà ở được xác lập từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 thì được thực

hiện theo Pháp lệnh nhà ở 1991 và văn bản pháp luật luật có liên quan”.

9

1.2.2.1. Chủ thể ký kết hợp đồng mua bán nhà ở không đáp ứng điều kiện về chủ thể

Về lý luận, cá nhân hoặc tổ chức tham gia vào HĐMB nhà ở được gọi là

chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự đó. Quyền lợi, nghĩa vụ của các chủ thể sẽ

phát sinh khi hợp đồng được giao kết hợp pháp. Nếu pháp luật dân sự của nhiều

nước trên thế giới chỉ thừa nhận chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự là cá nhân và

pháp nhân, thì theo pháp luật Việt Nam hiện hành cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình,

tổ hợp tác đều có thể trở thành chủ thể của HĐMB nhà ở khi các chủ thể tham gia

vào quan hệ pháp luật này “có năng lực hành vi dân sự”

5

. Năng lực hành vi dân sự

(sau đây gọi tắt là “NLHVDS”) đối với từng chủ thể (cá nhân, tổ chức) khác nhau,

pháp luật có những quy định không giống nhau, cụ thể:

* Đối với cá nhân. Đây là chủ thể chủ yếu và thường xuyên của quan hệ

mua bán nhà ở. Để trở thành chủ thể độc lập khi tham gia vào quan hệ HĐMB nhà

ở, được pháp luật bảo vệ quyền lợi hợp pháp, thì cá nhân (bên bán và bên mua) phải

có đầy đủ năng lực chủ thể, tức là cá nhân đó phải có đủ năng lực pháp luật dân sự 6

và năng lực hành vi dân sự. NLHVDS là thuộc tính của cá nhân (phụ thuộc vào ý

chí, lý trí, độ tuổi, tâm sinh lý…); là khả năng nhận thức, làm chủ hành vi của chủ

thể “bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền nghĩa vụ dân sự”

7

khi tham

gia HĐMB nhà một cách độc lập.

Nghiên cứu pháp luật ở mỗi quốc gia khác nhau, việc ghi nhận NLHVDS

đầy đủ của cá nhân, có khác nhau; ví dụ: Pháp luật Dân sự Nhật Bản, Thái Lan quy

định người thành niên từ 20 tuổi trở lên; BLDS Pháp quy định: “Người vị thành

niên đương nhiên được quyền tự lập khi đã kết hôn”8

hoặc là “người vị thành niên,

dù không kết hôn, có thể có quyền tự lập khi đã đủ mười sáu tuổi tròn. Nếu có lý do

chính đáng và theo yêu cầu của cha, mẹ hoặc của một trong hai người, quyền tự lập

sẽ do thẩm phán về giám hộ quyết định”9

. Pháp luật dân sự Việt Nam quy định cá

nhân có NLHVDS đầy đủ là “người từ đủ 18 tuổi trở lên”

10 có sự phát triển bình

thường, không mắc bệnh tâm thần hoặc các bệnh khác mà không thể nhận thức, làm

chủ được hành vi của mình; không phải là người nghiện ma túy hoặc nghiện các chất

kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình (theo quy định tại Điều 20, Điều

22, Điều 23 BLDS 2005). Hiện nay, về văn bản chưa có hướng dẫn cụ thể về người

5 Điểm a khoản 1 Điều 122 BLDS, quy định: “Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự”

6 Khoản 3 Điều 14 Bộ luật dân sự năm 2005, quy định: “năng lực pháp luật của cá nhân có từ khi sinh ra đến

khi người đó chết”.

7 Điều 17 Bộ luật dân sự năm 2005.

8 Điều 476 Bộ luật dân sự Pháp.

9 Điều 477 Bộ luật dân sự Pháp.

10 Điều 18 Bộ luật dân sự năm 2005.