Một số vấn đề pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHÔ HỒ CHÍ MINH

PHẠM THANH KHƯƠNG

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN

NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60.38.50

Người hướng dẫn khoa học:

TS. PHẠM TRÍ HÙNG

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số

liệu, thông tin nêu trong luận văn là trung thực. Các dữ liệu, luận điểm được trích

dẫn đầy đủ nếu không thuộc ý tưởng hoặc kết quả tổng hợp của tôi.

Tác giả luận văn

PHẠM THANH KHƯƠNG

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU .........................................................................................................1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI.................7

1.1. Khái niệm nhà ở thương mại.....................................................................................7

1.1.1. Khái niệm...............................................................................................................7

1.1.2. Đặc điểm ..............................................................................................................16

1.2. Ý nghĩa và sự cần thiết điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở thương mại.............19

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP

LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ..........................................................26

2.1. Quy định pháp luật về chủ thể mua bán nhà ở thương mại ....................................26

2.1.1 Người bán..............................................................................................................26

2.1.2 Người mua.............................................................................................................32

2.2. Quy định pháp luật về điều kiện mua bán nhà ở thương mại .................................36

2.2.1. Điều kiện về đối tượng mua bán..........................................................................37

2.2.2. Điều kiện về huy động vốn dưới hình thức mua bán nhà hình thành trong tương

lai....................................................................................................................................39

2.2.3. Điều kiện về giao dịch qua Sàn Giao dịch bất động sản......................................46

2.2.4. Điều kiện về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại .............................................48

2.3. Quy định pháp luật về trình tự thủ tục mua bán nhà ở thương mại ........................58

2.3.1. Thủ tục tài chính ..................................................................................................58

2.3.2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thương mại ...........................64

CHƯƠNG 3 : ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở

THƯƠNG MẠI..............................................................................................................72

3.1. Xác định rõ những mục tiêu và nguyên tắc hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở

thương mại. ....................................................................................................................72

3.2. Hoàn thiện một số quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở thương

mại..................................................................................................................................73

3.3. Nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong mua bán nhà ở thương mại. ..............78

KẾT LUẬN............................................................................................................80

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Danh mục văn bản quy pháp luật:

1. Luật Đất đai năm 1987.

2. Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi bổ sung năm 1998 và năm 2001.

3. Luật Đất đai năm 2003.

4. Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

5. Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21-10-2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất.

6. Pháp lệnh Nhà ở năm 1991

7. Luật nhà ở năm 2005.

8. Luật số 34/2009/QH12 sửa đổi bổ sung điều 126 của Luật nhà ở năm 2005 và điều

121 của Luật đất đai năm 2003.

9. Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 06 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội Khóa

12, kỳ họp thứ 3 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà

tại Việt Nam.

10.Nghị định 61/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh

doanh nhà ở.

11.Thông tư số 70/TT-TCT ngày 18 tháng 11 năm1994 hướng dẫn thực hiện các

khoản thu ngân sách đối với việc mua bán và kinh doanh nhà ở theo Nghị định số

61/CP.

12.Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ về ưu đãi

đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê.

13.Nghị định số 60–CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà

ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

14.Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi

tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

15.Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi

tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

16.Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 hướng dẫn thi hành Nghị

định 71/2010/NĐ-CP.

17. Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế năm 1989.

18.Bộ luật dân sự năm 1995 và năm 2005.

19.Luật Thương mại năm 1997 và năm 2005.

20.Nghị định số 39/2007/NĐ-CP ngày 16 tháng 3 năm 2007 của Chính phủ về cá nhân

hoạt động thương mại một cách độc lập. thường xuyên không phải đăng ký kinh doanh.

21.Nghị định số 59/2006/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2006 của Chính phủ Quy định

chi tiết Luật Thương mại về hàng hóa, dịch vụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và

kinh doanh có điều kiện.

22.Luật Doanh nghiệp tư nhân năm 1990, sửa đổi bổ sung năm 1994.

23.Luật Công ty năm 1990, sửa đổi bổ sung năm 1994.

24.Nghị định 222/HĐBT ngày 23 tháng 7 năm 1991 ban hành quy định về cụ thể hóa

một số điều trong Luật Công ty và Nghị định 221/HĐBT ngày 23 tháng 7 năm 1991

ban hành quy định về cụ thể hóa một số điều trong Luật Doanh nghiệp tư nhân.

25.Thông tư liên tịch 05/1998/TTLT-KH&ĐT – TP ngày 10 tháng 7 năm 1998 của

liên Bộ Kế hoạch đầu tư và Bộ Tư pháp hướng dẫn thủ tục thành lập và đăng ký kinh

doanh đối với doanh nghiệp tư nhân, công ty.

26.Luật Khuyến khích đầu tư trong nước 1994, sửa đổi bổ sung năm 1998.

27.Luật Đầu tư nước ngoài năm 1987, sửa đổi bổ sung năm 1990, 1992.

28.Luật Đầu tư nước ngoài 1996, sửa đổi bổ sung năm 2000.

29.Luật Đầu tư năm 2005.

30.Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định

chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.

31.Luật Hợp tác xã năm 2003.

32.Luật Doanh nghiệp năm 1999 và năm 2005.

33.Nghị định số 02/2000/NĐ-CP ngày 03 tháng 02 năm 2000 của Chính phủ về đăng

ký kinh doanh.

34.Nghị định 109/2004/NĐ-CP ngày 02 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ về đăng ký

kinh doanh.

35.Nghị định 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về đăng ký

kinh doanh.

36.Nghị định 102/2010/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ hướng dẫn

chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp năm 2005.

37.Luật kinh doanh bất động sản năm 2006.

38.Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định

chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

39.Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 của Chính phủ về xử phạt

hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản.

40.Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng

dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 153/2007/NĐ-CP

41.Luật Quốc tịch năm 2009.

42.Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp năm 2008.

43.Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính phủ Quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.

44.Thông tư số 130/2008/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2008 của Bộ Tài chính

hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số

14/2008/QH12 và hướng dẫn thi hành Nghị định số 124/2008/NĐ-CP.

45.Thông tư số 18/2011/TT-BTC ngày 10 tháng 02 năm 2011 của Bộ Tài chính sửa

đổi, bổ sung Thông tư số 130/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 của Bộ Tài chính.

46.Luật Thuế Thu nhập cá nhân năm 2007.

47.Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008 của Chính phủ quy định chi

tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

48.Nghị định 106/2010/NĐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định 100/2008/NĐ-CP.

49.Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 của Bộ Tài chính hướng

dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị

định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều

của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

50.Thông tư 62/2009/TT-BTC ngày 27 tháng 3 năm 2009 Hướng dẫn sửa đổi, bổ sung

Thông tư số 84/2008/TT-BTC

51.Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12 tháng 8 năm 2009 của Bộ Tài chính hướng

dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế,

nhận quà tặng là bất động sản.

52.Thông tư 02/2010/TT-BTC ngày 11 tháng 01 năm 2010 Hướng dẫn bổ sung Thông

tư số 84/2008/TT-BTC

53.Thông tư 12/2011/TT-BTC ngày 26 tháng 01 năm 2011 sửa đổi Thông tư số

84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều

của Luật Thuế thu nhập cá nhân và sửa đổi Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày

11/01/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày

30/9/2008 của Bộ Tài chính

54.Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 sửa đổi, bổ sung Thông tư

số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009, Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010

và Thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/01/2011.

55.Luật Thuế Giá trị gia tăng năm 2008.

56.Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010.

57.Nghị định số 75/2002/NĐ-CP ngày 30 tháng 8 năm 2002 của Chính phủ về việc

điều chỉnh mức thuế môn bài.

58.Thông tư số 96/2002/TT-BTC ngày 24 tháng 10 năm 2002 của Bộ Tài chính hướng

dẫn thực hiện Nghị định số 75/2002/NĐ-CP ngày 30 tháng 8 năm 2002 của Chính phủ

về việc điều chỉnh mức thuế môn bài và Thông tư số 113/2002/TT-BTC ngày 16 tháng

12 năm 2002 của Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung Thông tư số 96/2002/TT-BTC ngày

24/10/2002 của Bộ Tài chính về việc điều chỉnh mức thuế Môn bài.

59. Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí

trước bạ.

60. Quyết định 54/2007/QĐ-UB ngày 30 tháng 3 năm 2007 của UBND Tp.HCM ban hành

quy định về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất tại Tp.HCM.

61. Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND ngày 19 tháng 5 năm 2011 của UBND Tp.HCM

về hủy bỏ một phần quyết định số 54/2007/QĐ-UBND ngày 30 tháng 3 năm 2007 của

UBND Tp.HCM về ban hành quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất tại Tp.HCM.

62.Quyết định số 31/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 5 năm 2011 của Ủy ban nhân dân

Tp.HCM về thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch trên địa bàn Tp.HCM.

63.Các văn bản dưới luật (công văn, chỉ thị…) của ngành xây dựng, thuế, tư pháp,

công chứng có liên quan đến hoạt động mua bán nhà ở thương mại.

Danh mục các tài liệu tham khảo:

64. Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường bất động sản - những vấn đề lý luận và thực tiễn,

NXB Tài Chính.

65. Phan Thị Thu Cúc, Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB

Chính trị Quốc gia Tp.HCM.

66.Chu Văn Chung (2009), “Sẽ không cần giấy xác nhận đã giao dịch qua sàn”, Tạp

chí Nhà và Đất, (26), tr.25.

67.Trương Thị Bích Đào (2004), Những vấn đề pháp lý về thuế kinh doanh bất động

sản, Luận văn Thạc sĩ Luật học năm 2004, Đại học Luật Tp.HCM.

68.Nguyễn Thành Đô (2004), Pháp luật về công nhận quyền sở hữu nhà ở qua thực

tiễn tại Tp.HCM, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp.HCM.

69.Bùi Thị Như Huệ (2006), Nghĩa vụ thuế của cá nhân đối với thu nhập từ chuyển

nhượng bất động sản theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học

Luật Tp.HCM.

70.Trần Thanh Hùng (2005), Những vấn đề pháp lý về góp vốn đầu tư dự án bất động

sản, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp.HCM.

71.Nguyễn Lân (2000), Từ điển từ và ngữ Việt Nam, NXB Tp.HCM.

72.Hoàng Thế Liên, (2009), Bình luận khoa học Bộ Luật Dân sự (tập 2,3), NXB Chính

trị Quốc gia, Hà Nội.

73.Nguyễn Ngọc Minh, (2010), “Pháp luật về kinh doanh bất động sản Việt Nam dưới

góc độ hoạt động đầu tư nước ngoài”, Tạp chí Nghiên cứu pháp luật (14), tr.54.

74.Doãn Hồng Nhung (2009), Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất

động sản ở Việt Nam, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội.

75. Nguyễn Thế Phong (2006), Chế độ pháp lý về vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán

hoặc cho thuê tại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp.HCM.

76.Bùi Đức Thảo (2004), Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại

Tp.HCM, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp.HCM.

77.Lê Hoài Trung (2010), “Thận trọng với hợp đồng mẫu”, Tạp chí Nhà và Đất (32),

tr.34-35.

78.Nguyễn Anh Tuấn (2007), Quản lý Nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động

sản tại Tp.HCM, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp.HCM.

79.Dương Thị Vọng (2007), Pháp luật kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch bất

động sản, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp.HCM.

80.Dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của

Bộ Xây dựng.

81.Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (tập 2), NXB Công

an nhân dân, Hà Nội.

82.Viện Ngôn ngữ học (2002), Từ điển Tiếng Việt phổ thông, NXB Tp.HCM.

83.Các thông tin liên quan đến hoạt động thực tế mua bán nhà ở thương mại của Công

ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng; Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI),

Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng, Công ty Cổ phần BĐS Sacombank (Sacomreal), Cty

Cổ phần đầu tư phát triển nhà Thủ Đức (TĐH) Tp.HCM và một số doanh nghiệp BĐS

khác qua tài liệu của công ty cộng với trên phương tiện thông tin đại chúng.

84.Thông tin tại các buổi hội thảo do Hiệp hội BĐS tổ chức có liên quan đến hoạt

động mua bán nhà ở thương mại.