Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

7

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

-----------------------------------------

BÙI ĐỨC THẢO

MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 60.38.50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS., TS. Lê Thị Bích Thọ

TP. HỒ CHÍ MINH - 2007

8

LỜI CAM ĐOAN

-------   -------

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,

kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chính xác.

Tác giả luận văn

Bùi Đức Thảo

9

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

-------   -------

1. BĐS Bất động sản

2. TTBĐS Thị trường bất động sản

3. GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4. GCNQSHNO Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

5. QSDĐ Quyền sử dụng đất

6. SDĐ Sử dụng đất

7. UBND Ủy ban nhân dân

8. HĐND Hội đồng nhân dân

9. SDĐ Sử dụng đất

10. XHCN Xã hội Chủ nghĩa

10

MỤC LỤC

-------   -------

Trang

Lời nói đầu………………………………………………………………………….1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN…………………………………………………………………..7

1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản……………………………7

1.1.1 Khái niệm bất động sản và hàng hóa bất động sản………………………7

1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản……………………………………..10

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản…………16

1.3. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế ………………………20

1.4. Vai trò quản lý của Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường

bất động sản ……………………………………………………………………….23

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI TP. HỒ CHÍ MINH VÀ PHÁP LUẬT

VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN…………………………………….27

2.1. Thực trạng thị trường bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh…………….. ..........27

2.1.1. Về vấn đề nhà ở……………………………………………………......30

2.1.2 Về vấn đề giá nhà………………………………………………………37

2.1.3 Về vấn đề đầu cơ…………………………………………………….....41

2.2 Thực trạng pháp luật về thị trường bất động sản………………………………49

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP. HỒ CHÍ MINH………………….70

3.1. Định hướng phát triển thị trường bất động sản………………………….........70

3.1.1 Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản…………………………...70

11

3.1.2 Quan điểm phát triển thị trường bất động sản…………………………71

3.1.3 Định hướng phát triển thị trường bất động sản………………………..73

3.2. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản

tại TP.Hồ Chí Minh………………………………………………………………..74

3.2.1. Hoàn thiện công cụ luật pháp, tạo hành lang khuôn khổ

pháp lý cho TTBĐS họat động theo quy định của pháp luật. ……………….……74

3.2.2. Xây dựng hệ thống thông tin về BĐS và TTBĐS

công khai minh bạch………………………………………………………………78

3.2.3. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

và quyền sở hữu đất, tạo điều kiện thuận lợi và các chế tài

để khuyến khích người dân tham gia đăng ký giao dịch BĐS…………………….80

3.2.4. Hoàn thiện và đổi mới công tác quy hoạch

và quản lý quy hoạch………....................................................................................81

3.2.5. Hoàn thiện hệ thống tổ chức thị trường, đẩy mạnh việc

hình thành sàn giao dịch BĐS để thị trường vận hành có hiệu quả………………83

3.2.6. Tăng khả năng cung hàng hóa cho TTBĐS, đặc biệt là

BĐS nhà ở đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật

cung cầu, bình ổn giá cả BĐS phù hợp với mức độ tăng trường

và thu nhập của người dân của thành phố…………………………………………84

3.4.7. Hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực

cán bộ quản lý……………………………………………………………………..87

Kết luận ………………………………………………………………………….89

Danh mục tài liệu tham khảo

12

LỜI NÓI ĐẦU

-------   -------

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài:

Trong quá trình phát triển kinh tế thị trường ở nước ta, cùng với việc hình thành

đồng bộ các thể chế kinh tế thị trường là sự ra đời của nhiều loại thị trường mới. Thị

trường bất động sản tại Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi

Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996, lần

đầu tiên khái niệm “Thị trường bất động sản” chính thức được đề cập trong Văn kiện

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Sau hơn 10 năm phát triển, thị trường bất động

sản nước ta đã góp phần thị trường hóa một bộ phận tài sản khổng lồ của đất nước, huy

động chúng cho mục đích phát triển kinh tế-xã hội, nhất là về phát triển kết cấu hạ

tầng, tạo mặt bằng cho sản xuất-kinh doanh và cải thiện điều kiện nhà ở cho nhân dân.

Đồng thời, công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản có nhiều tiến bộ, hệ

thống quản lý được tăng cường, từng bước phân cấp nhiều hơn cho địa phương và

khung pháp lý về thị trường bất động sản cũng được hình thành và tác động mạnh đến

định hướng, tính chất họat động của thị trường bất động sản. Những quy định pháp lý

của Nhà nước đã và đang được các cơ quan chức năng thực hiện để đẩy mạnh họat

động của thị trường bất động sản, đồng thời dần dần đưa thị trường này vào quỹ đạo để

có thể kiểm soát được.

Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta đã cho thấy vai trò, đóng góp

của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân, trong đời sống của từng gia

đình và cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà nước đối với quá trình phát

triển thị trường bất động sản trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh

tế. Trong bối cảnh nền kinh tế nước ta đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh,

hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng trở nên sôi động và đã vượt ra ngoài

tầm kiểm soát của Nhà nước. Các quan hệ cung cầu và giao dịch về bất động sản chủ

yếu đang diễn ra thông qua thị trường ngầm, phi chính thức. Sự biến động thất thường

13

về giá cả bất động sản, tình trạng đầu cơ và những cơn “sốt nhà đất” cũng như tình

trạng đóng băng của thị trường, cho đến nay Nhà nước vẫn chưa có giải pháp điều

chỉnh hữu hiệu.

Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác

quản lý của Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây

nhiều khó khăn trở ngại cho đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện

công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Để lành mạnh hóa sự phát triển của thị trường

bất động sản, vấn đề cốt yếu là phải vận hành một hệ thống các công cụ và chính sách

pháp luật trong quản lý thị trường bất động sản phù hợp với cơ chế thị trường thay thế

cho các công cụ và chính sách quản lý mang tính hành chính, ép buộc đang là một

trong những nguyên nhân cản trở sự vận hành và phát triển lành mạnh của thị trường

bất động sản. Các Nghị quyết của Ban chấp hành Trung ương Đảng và các chương

trình hành động của Chính phủ đều nhấn mạnh phải tăng cường quản lý và thúc đẩy sự

phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và coi là một trong những nội dung

trọng tâm để ổn định thị trường góp phần thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng và phát triển

bền vững.

TP.Hồ Chí Minh là trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đồng thời là

trung tâm kinh tế lớn nhất của cả nước. Cũng như thị trường bất động sản cả nước, thị

trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh trong thời gian qua cũng diễn biến thất thường,

tình trạng quá “nóng” dẫn tới “sốt” hoặc quá “lạnh” dẫn đến “đóng băng” đều ảnh

hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của nhân dân Thành phố.

Trong thời gian qua, Thành phố chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều tiết

thị trường bất động sản để xãy ra tình trạng đầu cơ nhà đất, giá cả biến động mạnh,

vượt khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước đã tác động không tốt đến đời sống tâm lý của

một bộ phận đáng kể nhân dân, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp. Quá trình mua

bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, sức lực

chi phí giao dịch cao. Thị trường bất động sản thiếu công khai, minh bạch dẫn đến

nhiều tiêu cực, phiền hà, sách nhiễu đã dẫn đến ảnh hưởng quyền và lợi ích chính đáng

14

của người dân Thành phố và tạo ra tâm lý không tin tưởng đối vối các quy định của hệ

thống pháp luật. Công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều

yếu kém thể hiện ở chỗ quyền lực và trách nhiệm của các cấp quản lý chưa rõ, hiệu lực

và hiệu quả chưa cao, do vậy không thể phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi

phạm pháp luật về bất động sản.

Thực trạng trên đã đặt ra hàng loạt vấn đề lớn và cấp bách cần giải quyết để khắc

phục những yếu kém, bất cập để tạo lập một thị trường bất động sản phát triển lành

mạnh, góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường nhằm thu hút các nguồn lực để

phát triển kinh tế-xã hội của Thành phố. Chính vậy, tác giả chọn đề tài:” Một số giải

pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh” để nghiên cứu và

thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học luật của mình.

2. Tình hình nghiên cứu của đề tài:

Pháp luật về thị trường bất động sản là một lĩnh vực tương đối mới của pháp luật

Việt Nam. Từ khi hình thành đến nay, các quy định pháp luật về lĩnh vực này chưa tròn

15 năm. Trong phạm vi và mức độ khác nhau, có khá nhiều công trình nghiên cứu đã

bước đầu đề cập đến những vấn đề chung nhất, ở góc độ này hay góc độc khác, về các

khía cạnh pháp lý của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các công trình đó chưa

nghiên cứu một cách hệ thống những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản và pháp

luật về thị trường bất động sản, những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

và nhất là chưa có công trình đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại TP.Hồ Chí

Minh để trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển triển thị trường bất

động sản tại TP.Hồ Chí Minh lành mạnh và bền vững.

Vì vậy, có thể nói từ khi Luật Kinh Doanh bất động sản có hiệu lực đến nay, đây

là một công trình khoa học đầu tiên trực tiếp nghiên cứu một cách có hệ thống thực

trạng thị trường bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh và pháp luật về thị trường bất động

sản.

15

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài:

Mục đích của đề tài là nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp

luật về thị trường bất động sản, thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật này tại

TP.Hồ Chí Minh nhằm đánh giá đúng thực trạng của pháp luật về thị trường bất động

sản. Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất những kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hệ

thống pháp luật nói chung, pháp luật thị trường bất động sản nói riêng. Xuất phát từ

mục đích đó, nhiệm vụ của đề tài là:

- Nghiên cứu thực trạng pháp luật về thị trường bất động sản, thực tiễn thực hiện

các quy định đó tại TP.Hồ Chí Minh, tìm ra những bất cập, thiếu sót, vướng mắt của

các quy định pháp luật hiện hành về thị trường bất động sản, nguyên nhân của những

bất cập, thiếu sót, vướng mắt đó.

- Đề xuất những kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thị trường bất

động sản.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Thị trường bất động sản là một thị trường rất rộng bao gồm nhiều loại thị trường

cấu thành với những đặc điểm khác nhau, hơn nữa các vấn đề của thị trường bất động

sản diễn biến rất đa dạng và phức tạp, nhất là trong điều kiện nền kinh tế thị trường

hiện nay. Do vậy, trong khuôn khổ của một luận văn tốt nghiệp cao học luật, chúng tôi

không kỳ vọng nghiên cứu tất cả mọi lĩnh vực của thị trường bất động sản. Chúng tôi

chỉ chọn và tập trung nghiên cứu những khía cạnh về nhà ở, giá nhà đất và đầu cơ nhà

đất mà theo chúng tôi hiện nay có rất là nhiều bất cập và diễn ra rất phổ biến ở TP.Hồ

Chí Minh. Trên cơ sở đó, chúng tôi để xuất một số kiến nghị và giải pháp nhằm phát

triển thị trường bất động sản bền vững và lành mạnh.

5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu:

Về sơ sở lý luận: Luận văn được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm

của Đảng và Nhà nước ta trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát triển nền