Lv ths luật một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn

Mở đầu

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới

những giác độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở.

Theo phạm trù triết học, nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ

và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học nó là phương tiện đáp ứng

nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế - dân sự nhà ở là khối tài sản

thường có giá trị lớn; còn theo phạm trù pháp luật thì nó là đối tượng điều

chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự.

Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không

thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc.

Chính vì thế, quyền về nhà ở luôn được ghi nhận trong Hiến pháp của hầu hết

các quốc gia với tư cách là một quyền cơ bản của công dân. ở nước ta, Hiến

pháp

năm 1992 (sửa đổi) tại Điều 58 đã quy định công dân có quyền sở hữu hợp

pháp nhà ở của mình.

Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều

phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế,

tặng cho hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, vì nhu cầu

nhà ở trong điều kiện một nước có mật độ dân số đông như nước ta hiện nay

là rất cao, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh... vì

thế vấn đề tạo lập được nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ và ngày

càng được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường

bất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước.

Nền kinh tế nước ta trong 20 năm đổi mới đã có những bước phát

triển mạnh mẽ, đời sống vật chất và tinh thần của người dân đã và đang được

1

nâng cao. Do đó, nhu cầu có được những ngôi nhà khang trang, đủ tiện nghi

và thuận tiện trong sinh hoạt và công việc ngày càng được người dân chú

trọng. Trong khi việc tạo lập nhà ở bằng việc tham giao dịch mua bán nhà đã

và đang phát triển ngày càng phong phú, đa dạng và phức tạp. Chính vì thế,

quy định của pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở luôn được Nhà nước chú

trọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình mới.

Thực tế ở nước ta, hoạt động mua bán nhà ở đã trải qua nhiều thời kỳ

khác nhau. ở mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt phản ánh sự khác nhau trong

đường lối, chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên, ở thời kỳ

nào thì các giao dịch mua bán nhà ở cũng phải thực hiện bằng hình thức hợp

đồng, phải được chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải

thực hiện những thủ tục bắt buộc do pháp luật quy định.

Mặc dù vậy, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan nhiều chủ

thể tham gia quan hệ mua bán nhà lại không thực hiện, thực hiện không đúng

những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đã dẫn đến nhiều

tranh chấp xảy ra làm cho các giao dịch về mua bán nhà ở vốn phức tạp lại

càng phức tạp hơn. Chính vì vậy, đề tài "Một số vấn đề về hợp đồng mua

bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện" được

nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những

điểm hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra những phương hướng,

giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện

hành về hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất

động sản ở nước ta phát triển lành mạnh.

2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

2.1. Mục tiêu

2

Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, tìm ra các luận cứ khoa

học và thực tiễn cho việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của Bộ luật

dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay.

2.2. Nhiệm vụ

Làm rõ những cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dụng các quy định

của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở.

Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện một số nội dung các quy

định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các quy định của pháp luật thực định về

hợp đồng mua bán nhà ở.

Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp

đồng mua bán nhà ở, từ đó đưa ra phương hướng, giải pháp, kiến nghị để

hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.

3. Phạm vi nghiên cứu

"Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành

và phương hướng hoàn thiện" là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rất rộng,

nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp. Vì vậy, trong phạm vi của một luận

văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu những cơ sở lý luận, thực

tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện về thực trạng nội dung một số các quy

định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở. Từ đó đưa ra các

phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung các quy định của pháp luật về

hợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới, cụ

thể:

Những nội dung chính, cơ bản của pháp luật về hợp đồng mua bán

nhà ở, đặc biệt là đối tượng của hợp đồng, hình thức hợp đồng, thủ tục mua

bán nhà ở. Thực trạng giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở

trong thời gian qua. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật về

hợp đồng mua bán nhà ở.

3

4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

4.1. Cơ sở lý luận

Đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước về chính sách

nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay.

Nội dung quan điểm chỉ đạo khi xây dựng Bộ luật dân sự năm 1995;

Bộ luật dân sự năm 2005; Đề án Luật nhà ở năm 2005.

Nội dung các văn bản quy phạm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

và văn bản chính sách của Nhà nước về nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện

nay.

4.2. Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy

vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩa

Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật.

Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng đó là phương pháp

phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội

học để thể hiện nội dung đề tài.

5. ý nghĩa và những điểm mới của đề tài

Đề tài "Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện

hành và phương hướng hoàn thiện" được nghiên cứu để đạt được kết quả sau:

Đây là luận văn đầu tiên được nghiên cứu ở bậc cao học có tính hệ

thống, toàn diện về hợp đồng mua bán nhà ở ở nước ta.

Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những quy định của

pháp luật nước ta về hợp đồng mua bán nhà ở từ năm 1945 đến nay.

Xác định được hiệu quả sự điều chỉnh của các quy định pháp luật về hợp

đồng mua bán nhà ở, qua đó chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực

4

định về hợp đồng mua bán nhà ở, giúp các nhà lập pháp hoàn thiện hơn những

quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp cho các cơ quan xét xử hoàn

thiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.

So sánh với những quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được

quy định trong pháp luật của Cộng hòa Pháp và một số nước khác để làm nổi bật

tính hiện đại của pháp luật Việt Nam quy định về hợp đồng mua bán nhà ở.

Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua

bán nhà ở được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995. Đặc biệt, là các quy

định liên quan đến đối tượng của hợp đồng là nhà ở chung cư, nhà ở được

hình thành trong tương lai và giải pháp hoàn thiện những quy định của pháp

luật về loại đối tượng này góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật

về hợp đồng mua bán nhà ở.

6. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội

dung của luận văn gồm 3 chương, 8 mục.

5

Chương 1

Khái quát hợp đồng mua bán nhà ở

1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở

Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi

gia đình. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở

càng có vai trò quan trọng. Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn

thuần bảo đảm nhu cầu ở của con người, mà nó còn là một vật thể biểu thị các

giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại. Chính vì

thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau.

Theo phạm trù triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ

và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện đáp ứng

nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó là khối tài sản thường có

giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia; còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở là

đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự.

Khi cuộc sống càng văn minh, xã hội càng phát triển thì con người

ngày càng chú trọng nhiều hơn đến nhà ở và cũng chính vì thế vấn đề nhà ở

luôn là sự quan tâm của mọi người và toàn xã hội. ở bất kỳ quốc gia nào, Nhà

nước cũng phải quan tâm đến vấn đề nhà ở. Sự quan tâm đó thể hiện ở việc

Nhà nước ban hành và thực hiện các chính sách xã hội về nhà ở và điều quan

trọng là Nhà nước ban hành các quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an

toàn, tiện lợi cho người dân tự thực hiện các giao dịch, tạo lập nhà ở đáp ứng

nhu cầu cần thiết của mình.

Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, mỗi cá nhân, mỗi gia đình có nhiều

phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa

kế, tặng cho, đổi nhà, hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà. Trong đó, tham

6

gia các giao dịch mua bán nhà ở ngày càng có xu thế phát triển mạnh trong xã

hội hiện đại. Mặt khác, với cách phân loại tài sản theo quy định của pháp luật

dân sự, thì nhà ở là một loại bất động sản quan trọng, buộc phải đăng ký

quyền sở hữu nên các giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật quy định khá

chặt chẽ.

Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong Bộ luật dân

sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005. Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở

được hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản.

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên. Trong hợp

đồng mua bán nhà ở bao giờ cũng tồn tại bên bán nhà và bên mua nhà, họ có

thể là cá nhân, pháp nhân hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác. Các bên thỏa thuận

những nội dung của hợp đồng trên cơ sở của sự tự do ý chí và nội dung của

thỏa thuận đó không được trái pháp luật và đạo đức xã hội.

Tự do ý chí là vấn đề trọng yếu trong pháp luật về hợp đồng nói chung

và trong hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Tự do ý chí được hiểu là không ai

có thể ép buộc người khác phải tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với

mình hoặc với một chủ thể khác. Tất cả "hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết

mà vi phạm điều kiện tự do ý chí của chủ thể trong giao kết hợp đồng thì hợp

đồng đó sẽ bị vô hiệu" (theo quy định tại Điều 138, Điều 141 Bộ luật dân sự)

[2. Sự tự do ý chí trong thỏa thuận của các bên là một trong những nguyên

tắc giao kết hợp đồng dân sự nói chung và được quy định tại Điều 395 Bộ luật

dân sự năm 1995, khi giao kết hợp đồng bên bán nhà và bên mua nhà phải

thực hiện nguyên tắc:

- Tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái với pháp luật, đạo

đức xã hội;

- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.

Nhà ở, theo pháp luật dân sự Việt Nam, là tài sản buộc phải đăng ký

quyền sở hữu. Mặt khác, nhà ở thường là loại tài sản có giá trị lớn, có tác

7

động lớn đến đời sống của cá nhân, hộ gia đình và các chính sách xã hội của

Nhà nước, vì vậy, việc thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng phải

được thực hiện bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực của các cơ

quan nhà nước có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định.

Thực tế trong những năm vừa qua, các giao dịch mua bán nhà ở luôn

là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều sai phạm, đặc

biệt là sai phạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành chính

liên quan đến đăng ký quyền sở hữu. Hiện tượng sai phạm này là sự tồn tại có

tính hạn chế lịch sử nhất định. Để giải quyết những tồn tại của các giao dịch

dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991, tại mục II khoản 12

Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999

của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp

dụng một số quy định tại Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH đã xác định:

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển giao quyền sở

hữu nhà ở đó cho bên mua nhà và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa

vụ nhận nhà ở và trả tiền cho bên bán.

Được coi là hợp đồng mua bán nhà ở khi thuộc một trong

các trường hợp sau đây:

a) Có hợp đồng bằng văn bản (có thể có xác nhận hoặc

không xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên mua đã

nhận được hoặc chưa nhận nhà ở);

b) Người đang ở tại nhà ở đó chứng minh được là họ mua

nhà ở đó một cách hợp pháp;

c) Một trong những người thuộc một trong các điểm a, b và c

khoản 2 mục I thông tư này thừa nhận đã bán nhà ở đó [64].

Theo quy định trên thì hợp đồng mua bán nhà ở được thiết lập hợp

pháp khi bên mua "chứng minh được là họ mua nhà ở đó một cách hợp

8

pháp" thì được pháp luật thừa nhận. Nhưng một điều khó có thể thực hiện

được là khi nào, bằng cách nào thì người đang ở ngôi nhà đó chứng minh

được họ mua ngôi nhà đó một cách hợp pháp, trong khi pháp luật quy định

giao dịch về nhà ở từ thời kỳ phong kiến, thời kỳ Pháp thuộc cho đến nay

đều khẳng định tất cả các giao dịch loại này đều phải được thể hiện bằng văn

bản. Vậy, tính "hợp pháp" được hiểu như thế nào thật khó có câu trả lời xác

đáng trong trường hợp này.

Theo chúng tôi, pháp luật không nhất thiết phải đưa ra dự liệu này bởi

nó không có tính khả thi, để giải quyết vấn đề này chúng ta cần sử dụng nguyên

tắc suy đoán pháp lý, nguyên tắc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản là bất

động sản. Khi không có tranh chấp, nếu người đang sử dụng ngôi nhà đó một

cách hợp pháp ngay tình thì họ được coi là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đó

và như vậy chúng ta không cần phải đề cập đến hợp đồng mua bán nhà ở của

họ. Nếu như có tranh chấp chúng ta mới xét đến vấn đề xác lập quyền sở hữu

ngôi nhà của người đang ở ngôi nhà đó và những người tranh chấp phải

chứng minh được người đang sử dụng ngôi nhà đó là không có căn cứ pháp

luật.

Mặt khác, theo quy định tại điểm c khoản 12 thông tư này thì hợp

đồng mua bán nhà ở có thể chỉ là sự thể hiện ý chí đơn phương của bên bán

nhà ở, khẳng định rằng chính họ đã bán nhà cho bên mua.

Nhà làm luật đưa ra các dự liệu này là nhằm giải quyết những tồn tại

trong các giao dịch mua bán nhà ở, trên thực tế, đã xảy ra trong một thời gian

tương đối dài. Tuy nhiên, vì có nhiều lý do khác nhau mà Nhà nước chưa ban

hành được hệ thống các văn bản pháp luật để điều chỉnh loại quan hệ này.

Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã buông lỏng hoạt động

quản lý nhà nước về nhà ở làm cho các giao dịch về nhà ở diễn ra một cách

tùy tiện. Để giải quyết những hậu quả này, cần phải có những giải pháp nhất

9

định để bình ổn và giải quyết các tranh chấp đã và đang xảy ra đối với các

giao dịch mua bán nhà ở không tuân thủ triệt để các quy định của pháp luật.

Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứ vào khái niệm

hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại Điều 421, các quy định về hợp

đồng mua bán nhà ở được quy định từ Điều 443 đến Điều 451 Bộ luật dân sự

năm 1995 và thực tiễn đời sống của hợp đồng mua bán nhà ở, có thể đưa ra

khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên

mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà

hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua;

bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên

mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương

thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.

1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là một loại tài sản buộc

phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở đã được quy

định khá chặt chẽ trong pháp luật. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng

mua bán nhà ở là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, do

đó, nó có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung.

Ngoài ra, nó cũng có những đặc điểm thể hiện tính đặc thù riêng (đối tượng

của loại hợp đồng mua bá nhà ở khác hơn so với các loại hợp đồng khác,

ngoài ra, nó còn chịu sự ảnh hưởng của các chính sách về nhà ở của Nhà nước

ta).

Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nước khác trên thế

giới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản,

có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải

thực hiện theo các thủ tục do pháp luật quy định. Sở dĩ có quy định như vậy là

10

do nhà ở là một loại bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, nó thường có

giá trị lớn và mang tính xã hội sâu sắc.

Mặt khác, việc quy định này đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà nước

về nhà ở đạt hiệu quả cao hơn. Nhà nước, thông qua việc đăng ký quyền sở hữu

nhà ở và các thủ tục mà các chủ thể mua, bán nhà phải thực hiện khi ký kết

hợp đồng, tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có sự đánh giá khách

quan hơn về tình hình cung - cầu đối với nhà ở. Thông qua những đánh giá

đó, Nhà nước có thể xây dựng và ban hành các chính sách về nhà ở để đảm

bảo cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những người

thuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc có

nhà để ở.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán tài sản

nên nó cũng có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là:

Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ. Theo

đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định,

không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ

của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến

hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa

thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực

hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ

quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và

bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Nói cách khác,

trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với

nghĩa vụ và quyền của bên mua. Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luôn phải

được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản

để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của

mình. Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp

11