Hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

ĐINH HỮU ĐỊNH

HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỂ XÁC LẬP,

THỰC HIỆN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỂ XÁC LẬP,

THỰC HIỆN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Chuyên ngành: Luật Dân sự và tố tụng dân sự

Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Xuân Quang

Học viên: Đinh Hữu Định

Lớp: Cao học luật, Khóa23

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của tôi, được thực

hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Xuân Quang. Những tài liệu tham khảo

sử dụng trong luận văn đã được trích dẫn theo đúng quy định. Tôi xin chịu trách

nhiệm trước Nhà trường và Hội đồng bảo vệ luận văn về những nội dung trình bày

trong luận văn của mình.

Tác giả luận văn

Đinh Hữu Định

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nội dung

BLDS Bộ luật Dân sự

BĐS Bất động sản

HĐUQ Hợp đồng ủy quyền

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU ...........................................................................................................1

CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỂ XÁC LẬP,

THỰC HIỆN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN .......................................................6

1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao

dịch bất động sản ...................................................................................................6

1.1.1. Khái niệm ...................................................................................................6

1.1.2. Đặc điểm...................................................................................................11

1.2. Chủ thể của hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động

sản..........................................................................................................................15

1.2.1. Bên ủy quyền ............................................................................................16

1.2.2. Bên được ủy quyền ...................................................................................19

1.3. Hình thức của hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất

động sản ................................................................................................................22

1.4. Nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất

động sản ................................................................................................................27

1.4.1. Quyền và nghĩa vụ của các bên................................................................27

1.4.2. Phạm vi, thời hạn ủy quyền và ủy quyền lại.............................................32

1.4.3. Các thỏa thuận khác.................................................................................36

1.5. Chấm dứt hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động

sản..........................................................................................................................37

CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN

QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỂ XÁC LẬP, THỰC HIỆN GIAO

DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN .........................................................................................41

2.1. Thực trạng pháp luật về hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao

dịch bất động sản .................................................................................................41

2.1.1. Những bất cập, hạn chế của pháp luật về hợp đồng ủy quyền để xác lập,

thực hiện giao dịch bất động sản .......................................................................41

2.1.2. Những bất cập từ thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng ủy quyền để

xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản..........................................................51

2.2. Một số kiến nghị hoàn thiện quy định về hợp đồng ủy quyền để xác lập,

thực hiện giao dịch bất động sản........................................................................58

2.2.1. Sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật về hợp đồng ủy quyền để xác

lập, thực hiện giao dịch bất động sản ................................................................58

2.2.2. Những kiến nghị khác...............................................................................64

KẾT LUẬN..............................................................................................................67

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

LỜI NÓI ĐẦU

1. Lý do lựa chọn đề tài

Chế định về hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) là một trong những chế định hình

thành và phát triển khá sớm cùng với sự ra đời của pháp luật dân sự. Đây là phương

tiện pháp lý quan trọng giúp các chủ thể có thể thông qua hành vi của người khác để

xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự nhằm đáp ứng những quyền và lợi ích hợp

pháp của mình. Một trong số đó là việc ủy quyền cho người khác xác lập và thực

hiện giao dịch bất động sản (BĐS).

Thông qua HĐUQ, bên ủy quyền có thể ủy quyền cho bên được ủy quyền nhân

danh mình thực hiện một hoặc một số hành vi nhất định liên quan đến việc xác lập và

thực hiện giao dịch BĐS. Tuy nhiên, các quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015

về hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS còn khá chung chung, dẫn

đến có nhiều cách hiểu khách nhau về các quy định này. Bên cạnh đó, các quy định

về HĐUQ trong BLDS 2015 còn nhiều điểm chưa thật sự phù hợp cho các giao dịch

liên quan đến BĐS. Những bất cập này vốn đã tồn tại từ BLDS 2005, nhưng chưa

được khắc phục hết qua lần sửa đổi gần đây trong BLDS 2015.

Bên cạnh đó, thực tiễn thực hiện chế định về HĐUQ còn ghi nhận những

trường hợp mà các chủ thể lạm dụng HĐUQ để che giấu hợp đồng mua bán có thực

khác nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế đối với Nhà nước. Một trong những hành vi

bị lạm dụng nhiều nhất hiện nay là sử dụng HĐUQ giả tạo để che giấu hợp đồng

chuyển nhượng BĐS. Tình trạng này khiến các chủ thể tham gia giao dịch có thể

gặp rủi ro, dễ gây phát sinh tranh chấp. Hiện tượng này còn gây ra tình trạng mất

công bằng xã hội, bởi thực tế cho thấy các đối tượng biết cách “lách luật” trốn thuế

chủ yếu là nhóm người làm dịch vụ nhà đất, còn những người dân lao động lương

thiện thì không trốn được thuế bởi họ là những người có nhu cầu sử dụng tài sản

thực sự vì thế họ muốn tài sản phải đăng ký tên của họ. Bản chất của HĐUQ là tiến

bộ, đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng giao dịch dân sự chính đáng của các bên.

Tuy nhiên, nếu HĐUQ bị lạm dụng nhằm mục đích tư lợi cá nhân thì gây ra những

hậu quả không tốt cho xã hội.

Đất nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập thế giới, với nền kinh tế thị

trường năng động, đời sống của nhân dân ngày càng được cải thiện và nâng cao, vì

thế thị trường bất động sản cũng rất phát triển, các giao dịch bất động sản xảy ra

thường xuyên, phổ biến và sôi động. Do đó, Nhà nước cần ban hành, sửa đổi những

2

quy định pháp luật để kịp thời đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội nhằm điều

chỉnh, giải quyết các vấn đề phát sinh trong lĩnh vực này, hướng cho những giao

dịch này đi vào khuôn khổ, đảm bảo chặt chẽ, an toàn, đúng luật, bảo vệ quyền và

lợi ích hợp pháp của tất cả các bên.

Xuất phát từ những lý do trên, tác giả đã đi sâu nghiên cứu nhằm tìm ra những

điểm chưa phù hợp, chưa chặt chẽ trong các quy định của pháp luật liên quan đến

lĩnh vực ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản, từ đó kiến nghị

nhằm hoàn thiện pháp luật, góp phần xây dựng một hành lang pháp lý an toàn,

thống nhất và chặt chẽ. Vì vậy, tác giả đã lựa chọn đề tài “Hợp đồng ủy quyền để

xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản” để làm luận văn tốt nghiệp của mình.

2. Tình hình nghiên cứu

HĐUQ nói chung đã được nhiều tác giả tập trung nghiên cứu từ khá sớm. Các

công trình tìm hiểu về HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS tiêu biểu dưới đây:

Các bài viết được đăng trên tạp chí chuyên ngành luật học:

- Phan Vũ Linh (2015), “Bàn về chế định hợp đồng ủy quyền của Bộ luật Dân

sự”, Tạp chí Nghề luật, số tháng 11/2015. Bài viết này trình bày một số vấn đề liên

quan đến HĐUQ trong Dự thảo BLDS sửa đổi năm 2005 để đề xuất các kiến nghị

liên quan đến hình thức, thời hạn ủy quyền. Trong bài viết này, tác giả Phan Vũ

Linh đề xuất đối với các giao dịch mà pháp luật yêu cầu phải có công chứng, chứng

thực thì việc ủy quyền để thực hiện các công việc này cũng phải được xác lập theo

hình thức tương ướng, đồng thời đề xuất ấn định thời hạn ủy quyền tối đa để tránh

trường hợp ủy quyền quá chung chung vô thời hạn. Tuy nhiên, công trình này

nghiên cứu chế định HĐUQ ủy quyền nói chung, chưa đi sâu vào nghiên cứu về nội

dung ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS. Kết quả nghiên cứu của công

trình này là những gợi mở thiết thực để tác giả triển khai thực hiện luận văn. Tác giả

luận văn kế thừa và phát triển nội dung về hình thức HĐUQ và thời hạn tối đa của

HĐUQ được nêu ra trong bài viết này.

- Tuấn Đạo Thành (2011), “Vai trò của hợp đồng ủy quyền đối với giao dịch có

liên quan tới bất động sản”, Tạp chí Nghề luật, số 03. Trong bài viết này, tác giả đã

nêu ra một số điểm về vai trò của HĐUQ trong các giao dịch BĐS, từ đó chỉ ra những

hạn chế còn tồn tại theo pháp luật hiện hành liên quan đến phạm vi ủy quyền, thời

hạn ủy quyền và việc dùng HĐUQ để che giấu giao dịch chuyển nhượng BĐS. Tác

giả Tuấn Đạo Thành cho rằng pháp luật cần sửa đổi theo hướng yêu cầu nội dung

3

HĐUQ phải xác định rõ phạm vi ủy quyền cụ thể, không cho phép ủy quyền toàn bộ

những quyền năng của chủ sở hữu BĐS. Kết quả nghiên cứu của bài viết này là

nguồn tham khảo quan trọng giúp tác giả luận văn hiểu rõ hơn về vai trò của HĐUQ

nói chung và HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS nói riêng. Đồng thời, những

thông tin trong bài viết này còn góp phần giúp tác giả nắm bắt được tình hình sử dụng

HĐUQ để che đậy các giao dịch mua bán BĐS đang diễn ra ở nước ta hiện nay.

Các công trình nghiên cứu khác:

- Nguyễn Thị Lan Hương (2008), Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt

Nam, Luận văn thạc sĩ – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn này của

tác giả Nguyễn Thị Lan Hương đã trình bày những vấn đề lý luận về HĐUQ để rồi

từ đó phân tích các quy định trong BLDS 2005 có liên quan đến chế định ủy quyền.

Trên cơ sở đánh giá quá trình áp dụng pháp luật ủy quyền, tác giả đã nêu ra những

hạn chế còn tồn tại trong BLDS 2005 về HĐUQ, qua đó đề xuất những kiến nghị

nhằm hoàn thiện pháp luật về HĐUQ. Với đề tài này, tác giả luận văn tiếp thu

những vấn đề liên quan đến nguồn gốc ra đời của chế định về HĐUQ, lý giải một số

quy định của pháp luật liên quan đến việc ủy quyền, từ đó kế thừa và phát triển đối

với việc ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS.

- Ma Thị Thanh Hiếu (2011), Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối với nhà

ở chung cư, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn đã

nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về HĐUQ, sự phát triển của nhà ở chung

cư và tổng hợp, phân tích để thấy được mối liên hệ thực tiễn giữa hai vấn đề này

nhằm làm nổi bật đặc điểm pháp lý, nguyên nhân của việc giao kết hợp đồng ủy

quyền liên quan đến nhà ở chung cư thời gian qua. Từ đó, rút ra những bất cập còn

tồn tại và đề xuất phương hướng, một số kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện pháp

luật. Kết quả nghiên của tác giả Ma Thị Thanh Hiếu giúp tác giả luận văn có thể

hiểu rõ hơn về tình hình ủy quyền giao dịch mua bán nhà chung cư. Trên cơ sở đó,

tác giả luận văn sẽ kế thừa và mở rộng sang việc tìm hiểu các HĐUQ để xác lập,

thực hiện giao dịch đối với những BĐS khác.

- Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết và Nguyễn Hồ Bích Hằng (2007), Luật Dân sự

Việt Nam, Nxb. Đại học Quốc gia TP. HCM. Đây là một trong những cuốn sách

tham khảo về pháp luật dân sự, cuốn sách này đã cung cấp nhiều kiến thức cơ bản

và chuyên sâu giúp người đọc hiểu rõ hơn về các quy định trong BLDS 2005. Các

4

vấn đề cơ bản về hợp đồng, đại diện theo ủy quyền trong cuốn sách này là nguồn tài

liệu cần thiết để tác giả triển khai thực hiện luận văn của mình.

- Đỗ Văn Đại (2017), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án,

Nxb. Hồng Đức. Trong cuốn sách này, tác giả Đỗ Văn Đại đã trình bày rất nhiều

vấn đề lý luận chuyên sâu về lĩnh vực hợp đồng thông qua việc bình luận các bản án

tiêu biểu, có sự phân tích pháp luật Việt Nam và so sánh với pháp luật của một số

nước tiến bộ trên thế giới, để từ đó chỉ ra những mặt hạn chế còn tồn tại và đề xuất

các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật. Mặc dù cuốn sách này không có các bản

án trực tiếp liên quan đến vấn đề ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS,

nhưng những vấn đề lý luận trong công trình này là nguồn tài liệu quan trọng để tác

giả thực hiện luận văn của mình.

3. Mục đích và đối tƣợng nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu

Tác giả thực hiện đề tài này nhằm tìm hiểu những vấn đề lý luận về HĐUQ để

xác lập, thực hiện giao dịch BĐS, từ đó phân tích thực trạng pháp luật hiện hành

nhằm chỉ ra những hạn chế còn tồn tại và đề xuất các kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

3.2. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn tập trung chủ yếu các quy định của pháp luật

liên quan đến việc ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS. Đặc biệt là chế định

về HĐUQ trong BLDS 2015 và các đạo luật chuyên ngành liên quan đến các giao dịch

về BĐS như: Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Đất đai 2013.

4. Phạm vi và phƣơng pháp nghiên cứu

4.1. Phạm vi nghiên cứu

Giao dịch BĐS vốn rất đa dạng và phong phú, lại được điều chỉnh bởi rất

nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Do đó, pháp luật về HĐUQ để xác lập, thực

hiện giao dịch BĐS cũng là một vấn đề khá rộng và phức tạp, vì vậy trong phạm vi

của luận văn này, tác giả chỉ tập trung chủ yếu vào các khía cạnh pháp lý liên quan

đến: chủ thể, hình thức, nội dung và vấn đề chấm dứt HĐUQ để xác lập, thực hiện

giao dịch BĐS.

4.2. Phương pháp nghiên cứu

Trong luận văn này, tác giả sử dụng chủ yếu các phương pháp nghiên cứu

dưới đây:

5

- Phương pháp phân tích tổng hợp: đây là phương pháp cơ bản được tác giả sử

dụng trong toàn luận văn. Phương pháp này được tác giả sử dụng nhằm làm sáng tỏ

các vấn đề lý luận về HĐUQ nói chung và HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch

BĐS, cũng như phân tích thực trạng pháp luật hiện hành có liên quan và chỉ ra

những điểm còn hạn chế để đề xuất các kiến nghị.

- Phương pháp so sánh: phương pháp này được tác giả sử dụng chủ yếu ở

Chương 1. Phương pháp này được tác giả sử dụng nhằm chỉ ra những điểm giống

và khác biệt giữa BLDS 2005 với BLDS 2015 về vấn đề HĐUQ. Để từ đó cho thấy

những điểm mới, tiến bộ của BLDS 2015 về HĐUQ, cũng như chỉ ra những điểm

còn bất cập. Ngoài ra, phương pháp so sánh cũng được tác giả sử dụng để làm rõ

một số điểm khác nhau giữa quy định của pháp luật nước ngoài và pháp luật Việt

Nam về HĐUQ.

- Phương pháp bình luận bản án: phương pháp này được sử dụng ở Chương 2.

Phương pháp này được tác giả sử dụng nhằm phân tích nội dung vụ án đã xảy ra

trên thực tiễn để làm minh chứng chứng minh các quan điểm và lập luận mà tác giả

đã trình bày trong luận văn.

5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng

Về ý nghĩa khoa học:

- Cung cấp những vấn đề lý luận chuyên sâu về HĐUQ nói chung và HĐUQ

để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS nói riêng.

- Trình bày thực trạng pháp luật về HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch

BĐS và đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật trong lĩnh

vực này.

Về giá trị ứng dụng: luận văn là tài liệu tham khảo trong quá trình học tập các

môn học có liên quan đến luật dân sự, luật kinh doanh bất động sản.

6. Các vấn đề dự kiến giải quyết

Luận văn của tác giả bao gồm có hai chương, cụ thể như sau:

Chƣơng 1. Khái quát về hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch

bất động sản.

Chƣơng 2. Thực trạng pháp luật và kiến nghị hoàn thiện quy định về hợp

đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản.