Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo theo pháp luật dân sự Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

VÕ THỊ PHƢƠNG LINH

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO

THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO

THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân Sự và Tố Tụng Dân Sự

Định hƣớng ứng dụng

Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Minh Hùng

Học viên: Võ Thị Phƣơng Linh

Lớp: Cao học Luật, Bình Thuận khóa 2

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu của bản thân tôi

dưới sự hướng dẫn tận tình và chu đáo của PGS.TS. Lê Minh Hùng. Các thông

tin nêu trong Luận văn là trung thực. Các ý kiến, quan điểm không thuộc ý tưởng

hoặc kết quả tổng hợp của chính bản thân đều được trích dẫn đầy đủ.

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, khách quan của các kết quả

nghiên cứu trong Luận văn.

Tác giả luận văn

Võ Thị Phƣơng Linh

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Từ viết đầy đủ

BLDS Bộ luật dân sự

HĐTP Hội đồng thẩm phán

LĐĐ Luật đất đai

QSDĐ Quyền sử dụng đất

TAND Toà án nhân dân

TANDTC Tòa án nhân dân tối cao

TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh

UBND Uỷ ban nhân dân

VKSND Viện kiểm sát nhân dân

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU...................................................................................................1

CHƢƠNG 1. HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

GIẢ TẠO VỀ CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG ....................................................8

1.1. “Đứng tên giùm” trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.

............................................................................................................................8

1.1.1. Căn cứ xác định việc giả tạo về chủ thể đối với trường hợp “đứng tên

giùm” trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................8

1.1.2. Hệ quả của việc giả tạo về chủ thể đối với trường hợp “đứng tên

giùm” trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...........................11

1.2. Không thực hiện thủ tục sang tên khi chuyển nhƣợng quyền sử dụng

đất....................................................................................................................14

1.2.1. Căn cứ xác định việc giả tạo về chủ thể đối với trường hợp không sang

tên khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.....................................................14

1.2.2. Hệ quả của việc giả tạo về chủ thể đối với trường hợp không sang tên

khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..........................................................19

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1...................................................................................23

CHƢƠNG 2. HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

GIẢ TẠO VỀ NỘI DUNG VÀ BẢN CHẤT CỦA HỢP ĐỒNG ...................24

2.1. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giả tạo về giá..............24

2.1.1. Căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo

về giá..............................................................................................................24

2.1.2. Hệ quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo về giá

........................................................................................................................27

2.2. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất che giấu biện pháp đảm

bảo cho hợp đồng vay tài sản........................................................................31

2.2.1. Căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất che giấu

biện pháp đảm bảo cho hợp đồng vay tài sản ...............................................31

2.2.2. Hệ quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất che giấu biện

pháp đảm bảo cho hợp đồng vay tài sản .......................................................34

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2...................................................................................39

KẾT LUẬN .........................................................................................................40

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Phần lớn các giao dịch trong xã hội đều liên quan đến hợp đồng. Khi các

bên cùng nhau ký kết một hợp đồng dân sự có nghĩa là cùng hướng đến một mục

đích chung vì lợi ích của mỗi bên. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp, các

hợp đồng này chỉ là “vỏ bọc” để che giấu một giao dịch khác bên trong khác với

giao dịch “bề mặt”. Trong những trường hợp đó đã có hai hợp đồng cùng tồn tại

là hợp đồng giả tạo và hợp đồng thực tế.

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một trong những dạng hợp đồng

phổ biến nhất trong thực tiễn cuộc sống hiện nay đồng thời cũng là một trong

những dạng hợp đồng thường xuyên có yếu tố giả tạo, thường xuyên xảy ra

tranh chấp nhất.

Pháp luật dân sự hiện hành đã có những quy định về giao dịch giả tạo và

hợp đồng giả tạo. Các quy định này có tác dụng rất lớn trong việc đảm bảo lợi

ích hợp pháp của các bên tham gia quan hệ hợp đồng, phù hợp với thực tiễn cuộc

sống. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là làm sao để nhận định một hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ có giả tạo hay không? Giả tạo như thế nào? Hướng giải quyết các

trường hợp này như thế nào? Hợp đồng này có hiệu lực hay không? Những chi

tiết này không được hướng dẫn cụ thể, chi tiết mà chủ yếu dựa vào tư duy của

những người được phân công tiến hành tố tụng.

Đối với vấn đề hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo về chủ thể: đây là

trường hợp người đứng tên trên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lại không phải

là người thực sự nhận chuyển nhượng, điển hình nhất là các trường hợp Việt

Kiều hoặc người nước ngoài nhờ người Việt Nam đứng tên nhận chuyển nhượng

QSDĐ. Về vấn đề trên thực tế xảy ra quá nhiều, quá phổ biến, thường xuyên có

tranh chấp, tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ, rủi ro cho các bên, đồng thời lại tạo ra

người có QSDĐ “ảo”, làm rối loạn thị trường cũng như ảnh hưởng đến các kế

hoạch, quy hoạch về sử dụng đất của Nhà nước. Một trường hợp khác đối với giả

tạo về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là dạng đã nhận chuyển

nhượng QSDĐ nhưng không tiến hành các thủ tục sang tên, chuyển quyền sở

2

hữu nhằm trốn thuế hoặc các trường hợp che giấu tài sản, trốn tránh nghĩa vụ đối

với người khác.

Đối với vấn đề hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo về nội dung,

bản chất của hợp đồng: đây là trường hợp các bên cùng nhau ký hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ nhưng thực chất lại là hợp đồng vay tài sản hoặc giá trị

chuyển nhượng ghi trong hợp đồng không phải là giá thực tế do các chủ thể

thông đồng với nhau để trốn thuế. Như vậy, căn cứ phát hiện các trường hợp

này và hệ quả của nó là gì? làm sao để hạn chế tình trạng này? Làm cách nào

để bảo vệ quyền và lợi ích của các đương sự vừa đảm bảo được sự quản lý

của Nhà nước?

Với thực trạng đó, các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ giả tạo cần sớm được hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu của thực

tiễn, hướng tới sự bảo đảm an toàn và lẽ công bằng cho các chủ thể tham gia hợp

đồng. Hơn nữa, việc xây dựng các quy định về vấn đề này một cách khoa học,

phù hợp với thực tiễn cũng sẽ góp phần hoàn thiện chế định hợp đồng trong hệ

thống pháp luật của nước ta.

Từ những lý do trên, tác giả đã lựa chọn đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất giả tạo” để nghiên cứu chuyên sâu và thực hiện luận văn thạc

sĩ luật học.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu tác giả thấy rằng vấn đề liên quan

đến đề tài hoặc một phần nội dung nghiên cứu trong đề tài đã được đề cập, trình

bày và phân tích trong một số sách chuyên khảo, luận văn thạc sĩ luật học và bài

viết trên các tạp chí, trong đó có thể kể đến một số các tài liệu như sau:

* Giáo trình:

- Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Pháp

luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nhà xuất bản Hồng

Đức - Hội Luật gia Việt Nam. Đây là giáo trình của trường Đại học Luật Thành

phố Hồ Chí Minh đào tạo cử nhân luật, trong đó có nội dung khái quát về hợp

đồng dân sự, trong đó có nội dung được phân tích liên quan đến đề tài nghiên

cứu là các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng cùng với nội dung về hợp đồng vô

3

hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Các nội dung này là những kiến

thức căn bản và khái quát nhất liên quan đến đề tài nghiên cứu.

- Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam

(tập 2), Nhà xuất bản Công an nhân dân. Trong giáo trình có đề cập và phân tích

những nội dung cơ bản về hợp đồng dân sự và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

Giáo trình đưa ra các định nghĩa và nêu khái quát những quy định của pháp luận

đối với các nội dung này. Tuy nhiên, giáo trình này cũng không đi sâu vào

nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo và hiệu lực của nó.

- Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Sách tình huống

Pháp luật hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng,Nhà xuất bản Hồng

Đức- Hội Luật gia Việt Nam. Trong vấn đề hợp đồng giả tạo, sách đã phân tích

một số bảnán để làm rõ về các dạng giả tạo, xác định hợp đồng giả tạo, hiệu lực

của hợp đồng giả tạo, hợp đồng bị che giấu và hậu quả của hợp đồng vô hiệu

do giả tạo.

* Sách chuyên khảo:

- Đỗ Văn Đại (2017), Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản

án (tập 1), Nhà xuất bản Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam. Trong nội dung

cuốn sách, tác giả đã phân tích, đánh giá, đưa ra một số quan điểm về các dạng

giả tạo trong giao kết hợp đồng, đồng thời viện dẫn các quy định pháp luật liên

quan, bình luận các bản án trong thực tiễn xét xử tại Việt Nam, đồng thời tác giả

cũng đưa ra một số cách hướng xử lý có tính thiết thực cao.

- Lê Kim Giang (2011), Hợp đồng dân sự và các tranh chấp thường gặp,

NXB Tư pháp. Trong tài liệu này, tác giả đã đề cập đến vấn đề loại hợp đồng và

các tranh chấp hợp đồng dân sự thường gặp. Trong đó tác giả cũng đề cập đến

quy định của luật về vô hiệu do giả tạo nhưng không đi sâu phân tích về các

dạng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo.

- Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực của hợp đồng, NXB Hồng Đức. Nghiên

cứu này phân tích sâu vềđiều kiện có hiệu lực của hợp đồng, trong đó nhấn mạnh

về mục đích vàý chí thực sự muốn giao kết hợp đồng của các bên đương sự.

Đồng thời dẫn chiếu pháp luật Đức và Anh-Mỹ cũng như phân tích các bản án

liên quan để làm rõ vấn đề.

4

- Tưởng Duy Lượng (2015), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nhà

xuất bản chính trị Quốc gia, trong đó có một số nội dung đề cập đến thực tiễnxét

xử và giải quyết tranh chấp liên quan đến QSDĐ.

* Bài báo khoa học (bài tạp chí):

- Đỗ Văn Đại, “Đứng tên giùm người nước ngoài mua bất động sản”, Tạp

chí Khoa học pháp lý số 7 năm 2016. Nghiên cứu này phân tích, đưa ra những

bình luận chuyên sâu liên quan đến Án lệ số 02/2016/AL mà bản thân án lệ này

liên quan đến trường hợp đang xảy ra khá phổ biến, đó là người nước ngoài (nhất

là Việt kiều) nhờ người Việt Nam trong nước mua bất động sản tại Việt Nam.

Bài viết nêu rõ những mặt tích cực và hạn chế, đồng thời cũng nêu rõ khả năng

áp dụng của án lệ nêu trên.

- Bùi Đăng Hiếu, “Giao dịch dân sự vô hiệu tương đối và vô hiệu tuyệt

đối”, Tạp chí luật học số 05/2001. Trong đó tác giả phân tích, đánh giá, so sánh

giữa hai khái niệm của ngành khoa học luật dân sự là giao dịch dân sự vô hiệu

tuyệt đối và giao dịch dân sự vô hiệu tương đối. Tác giả cũng nhận định: một

giao dịch dân sự bị coi là vô hiệu tuyệt đối khi giao dịch được xác lập một cách

giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác.

- Đặng Thị Thơm, “Giao dịch mua bán tài sản nhằm che giấu giao dịch

vay tài sản”, Tạp chí Tòa án điện tử; Bài viết nêu lên thực tiễn hợp đồng vay

được che giấu dưới hợp đồng mua bán tài sản, khó khăn trong việc chứng minh,

hậu quả pháp lý của thực trạng này và kiến nghị của người viết. Đây cũng là một

khía cạnh mà đề tài này muốn đi sâu nghiên cứu: hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng giả tạo, che giấu hợp đồng vay tài sản, hợp đồng cầm thế đảm

bảo hợp đồng vay.

- Tạ Thị Thùy Trang, Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Tạp chí Nghiên

cứu Lập pháp số 21 (421), tháng 11/2021. Bài viết phân tích sâu về hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ, nêu những bất cập trong pháp luật Việt Nam về vấn đề

này và những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

- Châu Thị Khánh Vân, “Giải quyết tranh chấp liên quan đến giao dịch

đứng tên giùm- Từ lý luận đến thực tiễn”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 19

((375) tháng 10/2018;Bài viết đánh giá thực tiễn xét xử các vụ án có tranh chấp

5

liên quan đến đứng tên giùm trong giao dịch mua bán bất động sản, từ việc xác

định quan hệ tranh chấp để giải quyết tại Toà án, cho đến việc áp dụng pháp luật,

kết quả giải quyết khác nhau đối với cùng một vấn đề, đồng thời tác giả cũng

nêu ra những bất cập và trình bày quan điểm của mình về việc giải quyết các

tranh chấp liên quan đến giao dịch đứng tên giùm.

* Luận văn thạc sĩ:

- Nguyễn Hải Ngân (2015), Hợp đồng dân sự vô hiệu do giả tạo, Luận văn

thạc sĩ luật học, Trường đại học Luật Hà Nội, Hà Nội. Nội dung của luận văn

này khá gần với đề tài nghiên cứu, có sự phân tích khá sâu và phân biệt các

trường hợp hợp đồng vô hiệu do giả tạo. Tuy nhiên, hướng phân tích của luận

văn này là về các trường hợp vô hiệu của hợp đồng do giả tạo, không đi sâu phân

tích về một loại hợp đồng cụ thể, không đi theo hướng các dạng giả tạo của hợp

đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng như hiệu lực của các dạng giả tạo này.

- Trần Hoài Thanh (2014), Ý chí của chủ thể trong giao dịch dân sự theo

pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học

Quốc gia Hà Nội. Nội dung của luận văn nghiên cứu, phân tích về ý chí chủ thể

và những trường hợp vi phạm về ý chí chủ thể trong giao dịch dân sự, trong đó

có trường hợp giả tạo.

Nhiều công trình, bài viết có nhiều nội dung liên quan đến đề tài. Tuy

nhiên, tác giả chưa phát hiện công trình nghiên cứu chuyên sâu về hợp

đồngchuyển nhượng QSDĐ giả tạo, về các dạng giả tạo của hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ: giả tạo về chủ thể và giả tạo về nội dung, bản chất của hợp đồng

này, đặc biệt là nghiên cứu từ thực tiễn xét xử các trường hợp tranh chấphợp

đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo, cũng như cách nhìnnhận, đánh giá trên các

hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo này dựa trên các quy định pháp luật

hiện hành.

Do vậy, việc nghiên cứu một cách toàn diện thực tiễn về hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ giả tạo có ý nghĩa quan trọng. Cùng với sự phát triển của tình

hình kinh tế xã hội, các quan hệ xã hội biến đổi ngày càng phức tạp và đa dạng

hơn, vấn đề xử lý hợp đồng giả tạo cũng nảy sinh nhiều vấn đề cấp thiết đòi hỏi

phải có sự sửa đổi, bổ sung. Từ đó, tác giả lựa chọn nghiên cứu về vấn đề “Hợp

6

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo theo pháp luật dân sự Việt

Nam” để làm đề tài luận văn thạc sĩ, bởi vì tính thời sự sâu sắc, thiết thực của đề

tài đối với thực tiễn.

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục tiêu nghiên cứu

Thông qua luận văn tác giả muốn nghiên cứu, làm sáng tỏ những vấn đề

còn vướng mắc, bất cập trong thực tiễn xét xử và áp dụng pháp luật trong các

bản án để giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐgiả tạo. Trên

cơ sở đó, đề đạt những yêu cầu đối với việc hoàn thiện pháp luật về vấn đề pháp

lý nghiên cứu trong đề tài.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Phát hiện các vấn đề pháp lý trong nội dung Hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ giả tạo còn nhiều vướng mắc trong thực tiễn tại địa phương, còn chưa

thống nhất về mặt nhận thức, gây khó khăn trong việc áp dụng pháp luật và hoạt

động xét xử, giải quyết các vụ án có tranh chấp thuộc dạng này. Từ đó tác giả có

những kết luận về hiệu quả áp dụng pháp luật của chế định này và có các đề xuất

giải pháp pháp lý nhằm đảm bảo cho pháp luật dân sự được áp dụng có hiệu quả

cao hơn.

4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định của pháp luật hiện

hành về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo. Nghiên cứu các tranh chấp

phát sinh trên thực tiễn và hướng giải quyết thông qua công tác xét xử dưới dạng

các bản án, quyết định của TAND.

Phạm vi nghiên cứu tác giả tập trung vào các quy định pháp luật Việt Nam

hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo, mà cụ thể là các quy định

về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạoquy định trong BLDS 2015 và các

văn bản hướng dẫn thi hành.

Trong giới hạn nghiên cứu đề tài cao học luật này, tác giả chỉ nghiên cứu

những vấn đề cơ bản nhất về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo về chủ thể

và nội dung, bản chất của hợp đồng.

7

5. Phƣơng pháp nghiên cứu

Phương pháp phân tích được sử dụng xuyên suốt các chương, phương

pháp này để làm rõ các quy định pháp luật, vấn đề thực tiễn phát sinh khi giải

quyết các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo.

Phương pháp bình luận được sử dụng xuyên suốt luận văn mà chủ yếu là ở

các phần nội dung nhằm bình luận đánh giá các bản án, quyết định để làm rõ các

vấn đề thực tiễn.

Phương pháp tổng hợp được sử dụng xuyên suốt ở các chương, đặc biệt là ở

phần kết luận để kết lại vấn đề, thông qua vấn đề pháp lý để đưa ra các kiến nghị.

6. Dự kiến các kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng các kết quả

nghiên cứu đó

Việc làm rõ căn cứ xác định và hệ quả cũng như những bất cập, vướng

mắc trong thực tiễn của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo sẽ hình thành

nhận thức đúng và cách hiểu thống nhất trong việc áp dụng quy định pháp luật

vào thực tiễn. Luận văn mong muốn gửi đến HĐTP TANDTC và Chính Phủ để

ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể nhằm hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp

luật có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo.

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục từ viết tắt, danh mục tài liệu tham

khảo, danh mục phụ lục bản án, quyết định thì nội dung Luận văn gồm 2 chương:

Chƣơng 1: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo về chủ

thể của hợp đồng.

Chƣơng 2: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo về nội

dung, bản chất của hợp đồng.

8

CHƯƠNG 1

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO

VỀ CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG

1.1. “Đứng tên giùm” trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

1.1.1. Căn cứ xác định việc giả tạo về chủ thể đối với trường hợp “đứng tên

giùm” trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật dân sự Việt Nam không có định nghĩa về giả tạo một cách độc lập

mà khái niệm về giao dịch giả tạo được hiểu thông qua quy định về giao dịch dân

sự vô hiệu do giả tạo tại khoản 1 Điều 124 BLDS 2015.1 Theo đó, giao dịch giả

tạo là một giao dịch được xác lập nhằm che giấu một giao dịch khác. Nghĩa là

giao dịch mà các bên ký kết lại không phải là giao dịch mà các bên hướng đến và

thực hiện trong thực tế. Đối với chế định về hợp đồng, theo khoản 1 Điều 407

BLDS 2015 thì “Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133

của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu”. Do đó có thể hiểu

hợp đồng giả tạo là khi hợp đồng được giao kết chỉ là sự “che đậy” cho giao dịch

mà các bên thực hiện, chứ không phải thực sự là nội dung mà các bên hướng đến.

“Đứng tên giùm” là một khái niệm được sử dụng trong thực tiễn giải quyết

các vụ án và trong nghiên cứu luật học, để chỉ việc các chủ thể ký kết hợp đồng

chuyển nhượng để che giấu một hợp đồng chuyển nhượng giữa các chủ thể khác

đối với cùng một đối tượng giao dịch là QSDĐ, đang bị khởi kiện về tài sản,

đang bị thi hành án…hoặc vì một lý do nào khác mà không thể tự mình đứng tên

trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên phải nhờ một người khác

thay mình “đứng tên” nhận chuyển nhượng QSDĐ đó. Về mặt hình thức thì hợp

đồng được ký kết dưới dạng hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng

thực phù hợp với các quy định về pháp luật. Tuy nhiên, các chủ thể trong hợp

đồng này không hướng đến việc thực hiện giao dịch với nhau mà nhằm che giấu

một hợp đồng chuyển nhượng có thực với một chủ thể khác.

1 Khoản 1 Điều 124 BLDS 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: Khi các bên xác lập giao

dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu,

còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của

Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

9

“Về chứng cứ chứng minh sự tồn tại, do giao dịch này không có văn

bản nào quy định về hình thức đặc thù nên các bên được tự do về hình thức và

việc chứng minh sự tồn tại của giao dịch này được tiến hành bằng mọi

phương tiện.”2

Như vậy, trong việc chứng minh một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

thì người nào cho rằng hợp đồng đó có sự giả tạo về chủ thể thì phải đưa ra căn

cứ để chứng minh. Trên cơ sở đó, Tòa án nhận định và quyết định. Chứng cứ

có thể là lời khai của các bên, lời khai của nhân chứng, giấy chuyển tiền, thư,

email… để có chủ thể tham gia vào hợp đồng lại không phải là chủ thể thực sự

của giao dịch.

Tình huống thứ nhất: Theo Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì bên

chuyển nhượng là vợ chồng ông L và bên nhận chuyển nhượng là ông T, bà T2.

Tuy nhiên, bà T2, bà Th và vợ chồng ông L cùng xác nhận vợ chồng ông L chỉ

thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất trên cho bà T2 và bà Th; khi giao dịch

không có ông T tham gia và chữ ký đề tên ông T trong hợp đồng chuyển

nhượng trên là do bà Th ký thay. Tại Giấy cam kết hợp đồng và Giấy nhận tiền

do ông L lập cũng thể hiện vợ chồngông L chỉ chuyển nhượng đất cho bà T2 và

bà Th. Đại diện theo ủy quyền củaông T xác định ông T không có mặt ở Việt

Nam khi các bên ký kết Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Do đó, hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ giữa bên chuyển nhượng là vợ chồng ông L với bên

nhận chuyển nhượng là ông T bà T2 vô hiệu do giả tạo, nhằm che giấu giao

dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng ông L với bà T và bà Th theo Điều

129 BLDS 2005.3

Nhận xét: Với vụ việc nêu trên, chỉ có một đối tượng giao dịch, một loại

giao dịch với một bên chuyển nhượng nhưng lại có hai chủ thể nhận chuyển

nhượng, một là chủ thể “giả” được ghi nhận trong hợp đồng đã được công chứng

đúng quy định pháp luật, một chủ thể khác là chủ thể “thật” nhưng không được

ghi nhận trong hợp đồng mà chỉ do các bên công nhận. Tòa án thông qua lời khai

của các đương sự, đặc biệt là lời khai của bên chuyển nhượng (vợ chồng ông L)

2 Đỗ Văn Đại (2017), Luật Hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, tập 1, NXB Hồng Đức- Hội

Luật gia Việt Nam, tr. 729.

3 TAND tối cao (2018), Quyết định giám đốc thẩm số 26/2018/DS-GĐT ngày 19/11/2018, về yêu cầu tuyên

bố hợp đồng vô hiệu và hủy Giấy chứng nhậnQSDĐ, phụ lục 1 của đề tài.