Hoàn thiện và quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

TRẦN THỊ THANH HÀ

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG

PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

TRẦN THỊ THANH HÀ

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG

PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

MÃ SỐ: 62.34.02.01

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

1. TS. Nguyễn Minh Hoàng

2. GS.,TSKH. Đặng Hùng Võ

HÀ NỘI - 2018

1

T i xin m o n y l ng tr nh nghi n u ri ng

t i C số liệu, kết quả n u trong lu n n l trung th

Nh ng tƣ liệu ƣ s ng trong lu n n ều nguồn

gố tr h n r r ng

T giả Lu n n

Trần Thị Th nh H

2

MỤC LỤC

MỤC NỘI DUNG TRANG

TRANG BÌA PHỤ

LỜI CAM ĐOAN 1

MỤC LỤC 2

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT 5

DANH MỤC CÁC BẢNG 6

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ 8

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC 8

LỜI MỞ ĐẦU 9

CHƢƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG

PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 27

1.1 Tổng quan về bất động sản 27

1.1.1 Khái niệm bất động sản 27

1.1.2 Đặc điểm bất động sản 28

1.1.3 Phân loại bất động sản 30

1.2 Thẩm định giá bất động sản 33

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 33

1.2.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản 34

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản 36

1.2.4 Mục đích thẩm định giá bất động sản 37

1.2.5 Các nguyên tắc cơ bản thẩm định giá bất động sản 37

1.3 Quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 39

1.3.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản 39

1.3.1.1 Khái niệm quy trình thẩm định giá bất động sản 39

1.3.1.2 Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản 41

1.3.2 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 49

1.3.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 50

1.3.2.2 Phương pháp thu nhập 55

1.3.2.3 Phương pháp chi phí 61

1.3.2.4 Phương pháp thặng dư 69

1.3.3 Mục tiêu, yêu cầu đối với quy trình và phương pháp thẩm định giá bất

động sản 71

1.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng, vận dụng quy trình và

phương pháp thẩm định giá bất động sản 72

1.3.4.1 Năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên 72

1.3.4.2 Hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản 73

1.3.4.3 Mức độ minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản 74

1.3.4.4 Công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá 75

1.3.4.5 Công tác tổ chức hoạt động thẩm định giá 75

1.4 Kinh nghiệm quốc tế và bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình

và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 76

1.4.1 Kinh nghiệm quốc tế về quy trình và phương pháp thẩm định giá 76

3

bất động sản

1.4.1.1 Kinh nghiệm của Úc 77

1.4.1.2 Kinh nghiệm của Hoa kỳ 78

1.4.1.3 Kinh nghiệm của Pháp và Anh 81

1.4.1.4 Kinh nghiệm của Thái Lan 82

1.4.1.5 Kinh nghiệm của Singapore và Malaysia 83

1.4.2

Bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình và phương pháp thẩm định

giá bất động sản 84

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 86

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 87

2.1 Khái quát về thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 87

2.1.1 Sự phát triển của thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 87

2.1.2 Các văn bản pháp lý chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất

động sản 95

2.2 Thực trạng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản ở

Việt Nam trong thời gian qua 96

2.2.1 Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành

theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 96

2.2.1.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống tiêu

chuẩn thẩm định giá Việt Nam 96

2.2.1.2 Phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống

tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. 100

2.2.2 Thực trạng xây dựng, vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định

giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam. 112

2.2.2.1 Thực trạng xây dựng và vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản

ở các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam. 112

2.2.2.2 Thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại

các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam 115

2.3 Đánh giá thực trạng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất

động sản ở Việt Nam 130

2.3.1 Đánh giá chung về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động

sản ở Việt Nam 130

2.3.2 Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản

ở Việt Nam

134

2.3.2.1

Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản

được ban hành theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 134

2.3.2.2

Thành công trong xây dựng quy trình và vận dụng các phương pháp

thẩm định giá bất động sản của các doanh nghiệp thẩm định giá ở

Việt Nam

135

2.3.3 Hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt

Nam 136

2.3.3.1 Những hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản 136

4

trong tiêu chuẩn thẩm định giá

2.3.3.2 Hạn chế trong xây dựng và vận dụng quy trình, phương pháp thẩm định

giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá 136

2.3.4 Nguyên nhân của những hạn chế 142

2.3.4.1 Nguyên nhân chủ quan 142

2.3.4.2 Nguyên nhân khách quan 146

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 148

CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ

PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT

NAM

149

3.1 Định hƣớng hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá

bất động sản ở Việt Nam đến năm 2025

149

3.1.1 Định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản Việt Nam 149

3.1.2

Quan điểm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất

động sản ở Việt Nam 150

3.2 Các giải pháp hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá

bất động sản ở Việt Nam 152

3.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản. 152

3.2.1.1 Bổ sung thêm các bước làm tăng tính chặt chẽ của quy trình và độ tin

cậy của kết quả thẩm định giá bất động sản 152

3.2.1.2 Hoàn thiện nội dung các bước của quy trình thẩm định giá bất động sản

theo hướng chi tiết hơn và sửa đổi một số nội dung cho phù hợp 155

3.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản 160

3.2.2.1 Hoàn thiện các Tiêu chuẩn thẩm định giá về phương pháp thẩm định giá

bất động sản 160

3.2.2.2 Hoàn thiện việc thu thập, lựa chọn thông tin về các bất động sản so sánh 164

3.2.2.3 Giải pháp về kiểm tra, phân tích các giao dịch về bất động sản so sánh

nhằm đáp ứng yêu cầu có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu 168

3.2.2.4 Giải pháp về phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các bất động sản

so sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định trong các phương pháp 169

3.2.2.5 Giải pháp về lựa chọn mức giá đại diện làm cơ sở ước tính cho giá trị bất

động sản mục tiêu cần thẩm định 170

3.2.2.6

Giải pháp về ước tính chi phí và mức độ giảm giá của công trình xây

dựng trong phương pháp chi phí, phương pháp chiết trừ, phương pháp

thặng dư

172

3.2.2.7 Giải pháp về ước tính thu nhập, chi phí từ bất động sản trong phương

pháp thu nhập 173

3.2.2.8 Giải pháp về ước tính doanh thu phát triển trong phương pháp thặng dư 176

3.2.3 Nhóm giải pháp hỗ trợ 177

3.2.3.1 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh về bất động sản tại các

doanh nghiệp thẩm định giá 177

3.2.3.2

Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ, chú trọng phẩm chất đạo đức

nghề nghiệp đồng thời có chế độ đãi ngộ phù hợp cho đội ngũ nhân sự

phục vụ cho thẩm định giá tại các doanh nghiệp thẩm định giá

183

3.2.3.3 Tăng cường vai trò quản lý nhà nước về thẩm định giá 184

5

3.3 Kiến nghị 190

3.3.1 Nhà nước cần tăng cường quản lý hoạt động của thị trường bất động

sản 190

3.3.2 Kiến nghị với Hội Thẩm định giá Việt Nam 192

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 193

KẾT LUẬN 194

DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ 196

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 197

PHỤ LỤC 202

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ

BĐS

TĐG

TĐV

Bất ộng sản

Thẩm ịnh gi

Thẩm ịnh vi n

6

DANH MỤC BẢNG

STT TÊN BẢNG TRANG

1 Bảng 1: Tiến ộ qu tr nh iều tr 25

2

Bảng 2 1: Số o nh nghiệp thẩm ịnh gi v số thẩm ịnh vi n hành

nghề 2009 – Tháng 6/2016 90

3

Bảng 2 2: Số TĐV tại o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp

TĐG theo số TĐV trong tổng số o nh nghiệp TĐG năm 2016 91

4 Bảng 2 3: Loại t i sản ƣ TĐG h yếu tại o nh nghệp TĐG 94

5 Bảng 2 4: Điều hỉnh m gi hỉ n theo yếu tố so s nh 103

6

Bảng 2 5: Ý kiến về u hỏi “Do nh nghiệp x y ng quy tr nh TĐG

BĐS ri ng kh ng”

112

7

Bảng 2.6: Ý kiến về u hỏi “Do nh nghiệp bổ sung th m bƣớ

v o quy tr nh TĐG BĐS kh ng”

112

8

Bảng 2 7: Tổng h p ý kiến TĐV tại o nh nghiệp TĐG về kh khăn

khi v n ng quy tr nh TĐG BĐS 114

9

Bảng 2 8: Tổng h p ý kiến o nh nghiệp về l họn s ng

phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản 116

10

Bảng 2 9: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện nội ung li n

qu n phƣơng ph p so s nh ể TĐG BĐS 117

11 Bảng 2 10: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện nội ung

li n qu n phƣơng ph p thu nh p ể TĐG BĐS 122

12 Bảng 2 11: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện nội ung

liên qu n phƣơng ph p hi ph , hiết trừ ể TĐG BĐS 124

13 Bảng 2 12: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện nội ung

li n qu n phƣơng ph p thặng ƣ ể TĐG BĐS 128

14 Bảng 2 13: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy

tr nh TĐG hiện tại - R r ng, ầy bƣớ , hi tiết 130

15 Bản 2.14: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy

tr nh v phƣơng ph p TĐG hiện tại - T nh phù h p 131

16

Bảng 2 15: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy

tr nh TĐG hiện tại - Giúp TĐV ƣ r kết quả trong thời gi n ngắn 132

17 Bảng 2 16: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy

tr nh v phƣơng ph p TĐG hiện tại - Chi ph TĐG thấp 132

18

Bảng 2 17: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy

tr nh v phƣơng ph p TĐG hiện tại - Kết quả TĐG ộ tin y o 133

19 Bảng 2 18: Kết quả khảo s t về tỷ lệ số trƣờng h p y u ầu TĐG BĐS

lại tại o nh nghiệp TĐG 133

20 Bảng 2 19: Kết quả khảo s t về việ o nh nghiệp ơ sở liệu

ri ng về thẩm ịnh gi bất ộng sản 143

21 Bảng 2 20: Kết quả khảo s t về m ộ o tạo, bồi ƣỡng ho ội ngũ

thẩm ịnh gi bất ộng sản tại o nh nghiệp 144

7

22 Bảng 2 21: Kết quả khảo s t về thời gi n TĐG BĐS tại o nh

nghiệp 144

23

Bảng 3 1: Kết quả khảo s t về hƣớng v n ng Phƣơng ph p So s nh -

Th ng tin về bất ộng sản so s nh phải m ng t nh ại iện ho gi o

ị h trong khu v

167

24

Bảng 3.2: Kết quả khảo s t ý kiến về hƣớng v n ng phƣơng ph p so

sánh - Cần nh gi t nh hất ộ l p, kh h qu n gi o ị h BĐS so

sánh

168

25

Bảng 3 3: Kết quả khảo s t về hƣớng v n ng Phƣơng ph p so s nh -

L họn m gi ại iện thể v o h t nh b nh qu n

m gi hỉ n

171

26 Bảng 3 4: Kết quả ý kiến về hƣớng v n ng phƣơng ph p thu nh p 173

27

Bảng 3 5: Kết quả nh gi m qu n trọng giải ph p về x y ng ơ sở

liệu TĐG BĐS ho n hỉnh tại o nh nghiệp TĐG 177

28 Bảng 3 6: D nh m th ng tin ấp quố gi , tỉnh, th nh phố 178

29 Bảng 3 7: D nh m th ng tin ấp qu n, huyện 179

30

Bảng 3 8: D nh m th ng tin về khu v l n n ối với một số loại

h nh bất ộng sản

179

31

Bảng 3.9: D nh m th ng tin, số liệu thể về bất ộng sản TĐG 181

32

Bảng 3 10: Đ nh gi m qu n trọng giải ph p ho n thiện quy tr nh v

phƣơng ph p TĐG BĐS - Đ o tạo, bồi ƣỡng n ng o tr nh ộ ội ngũ

TĐG

183

8

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

STT TÊN BIỂU ĐỒ TRANG

1

Biểu ồ 2 1: Số o nh nghiệp TĐG v số TĐV h nh nghề năm 2009 -

Tháng 6/2016 90

2

Biểu Biểu ồ 2 2: Số TĐV tại o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp

TĐG theo số TĐV trong tổng số o nh nghiệp TĐG năm 2016 92

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC

STT PHỤ LỤC TRANG

1 Ph l 1: M u phiếu iều tr khảo s t 202

2

Ph l 2: V thẩm ịnh gi quyền s ng ất v ng tr nh x y

d ng tr n ất 206

9

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Thẩm ịnh gi t i sản là hoạt ộng tồn tại kh h qu n trong ời sống kinh tế

xã hội nƣớ ph t triển nền kinh tế theo ơ hế thị trƣờng Thẩm ịnh gi

ƣ thừ nh n l một nghề v i trò qu n trọng giúp ho Nh nƣớ , tổ

h , nh n ƣ r quyết ịnh li n qu n ến việ sở h u, quản lý, mu b n,

t nh thuế, bảo hiểm, ho thu , ầm ố, thế hấp v kinh o nh t i sản Tại Việt

Nam, nhu ầu về thẩm ịnh gi tăng nhanh từ nh ng năm 1993-1994, khi nền

kinh tế huyển mạnh từ ơ hế kế hoạ h h t p trung s ng nền kinh tế thị

trƣờng ịnh hƣớng xã hội h nghĩ . Hiện nay, Việt N m ng trong thời kỳ ổi

mới, ẩy mạnh ph t triển nền kinh tế thị trƣờng năng ộng v nỗ l không

ngừng ể hội nh p nền kinh tế to n ầu, nhu ầu về thẩm ịnh gi t i sản trong

xã hội ng y ng lớn, ặt r y u ầu phải ƣ thẩm ịnh gi t i sản trở th nh một

nghề - một loại hoạt ộng ị h v tƣ vấn m ng t nh huy n nghiệp, ộ l p,

kh h qu n, năng l hoạt ộng nhằm bảo ảm ho nghề thẩm ịnh gi ph t

huy tốt v i trò m nh, từ g p phần bảo ảm l i h h nh ng b n

th m gi thị trƣờng Theo Đề n n ng o năng l thẩm ịnh gi Việt N m

gi i oạn 2013 – 2020, hoạt ộng thẩm ịnh gi t p trung h yếu v o loại

t i sản l bất ộng sản, m y m , thiết bị với số lƣ ng h p ồng thẩm ịnh gi

hiếm từ 80%-90% tổng số h p ồng thẩm ịnh gi o nh nghiệp. Tuy

nhiên thẩm ịnh gi bất ộng sản òn nhiều bất p, hất lƣ ng nhìn chung còn

thấp, hƣ p ng ƣ y u ầu thị trƣờng v kỳ vọng xã hội, nhất l thẩm

ịnh gi quyền s ng ất trong x ịnh gi trị o nh nghiệp nh nƣớ ể ổ

phần ho , thẩm ịnh gi bất ộng sản thế hấp tại ng n hàng thƣơng mại

ũng nhƣ thẩm ịnh gi bất ộng sản trong nhiều trƣờng h p kh Th tế nhiều

trƣờng h p kết quả thẩm ịnh gi h nh lệ h nhiều so với gi trị thị trƣờng, cùng

một bất ộng sản nhƣng kết quả o nh nghiệp thẩm ịnh giá ƣ r

h nh lệ h rất lớn. Có nhiều nguy n nh n n ến t nh trạng trên nhƣng một

trong nh ng nguy n nh n qu n trọng l o quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh

gi bất ộng sản Đ y l yếu tố qu n trọng quyết ịnh tới kết quả, hất lƣ ng

hoạt ộng thẩm ịnh gi bất ộng sản Quy trình và phƣơng ph p thẩm ịnh gi

bất ộng sản lu n l h ề ƣ qu n t m ả về phƣơng iện lý thuyết v th

tế C ti u huẩn về quy tr nh thẩm ịnh gi v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất

10

ộng sản ã ƣ b n h nh v s ổi nhƣng nội dung các tiêu chuẩn ũng hƣa

ƣ ho n thiện, òn nhiều h hiểu kh nh u n ến việ v n ng quy tr nh

v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản trong thời gi n qu òn nhiều hạn

hế. Hoạt ộng thẩm ịnh gi hiện n y h yếu o thẩm ịnh vi n tiến h nh

tại o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi theo quy ịnh hiện h nh, tuy

nhiên nhiều o nh nghiệp hƣ quy tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản kho

họ , hặt hẽ, thể Việ v n ng quy trình và phƣơng ph p thẩm ịnh giá

bất ộng sản v n òn nhiều iểm hƣ phù h p n ến kết quả thẩm ịnh gi

bất ộng sản hiện n y hƣ ộ tin y o ể l m ơ sở ho Nh nƣớ , tổ

h , nh n r quyết ịnh quản lý, ầu tƣ [32]

B n ạnh , t nh h nh nghi n u về thẩm ịnh gi n i hung ũng nhƣ

về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản nói riêng hiện nay còn

rất hạn hế Việ tổng kết, nh gi rút kinh nghiệm từ th tế hoạt ộng thẩm ịnh

gi BĐS ở Việt N m trong thời gi n qu ũng hƣ ƣ th hiện thƣờng xuy n,

kịp thời Ch nh v v y m một y u ầu ƣ ặt r l ần ho n thiện quy trình và

phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản theo hƣớng x y ng ƣ một quy

tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản một h r r ng, hặt hẽ, hƣớng n v n ng

quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản phù h p nhằm nâng

o ộ tin y ho kết quả thẩm ịnh gi bất ộng sản, tạo iều kiện ể thẩm

ịnh gi bất ộng sản ph t triển hơn, huy n nghiệp hơn, tƣơng x ng với vị tr

vốn n trong nền kinh tế thị trƣờng hội nh p Kết quả thẩm ịnh gi bất

ộng sản tin y ũng l ơ sở giúp ho nh nƣớ , nh ầu tƣ, khách hàng ra các

quyết ịnh h p lý Đối với bản th n thẩm ịnh vi n, ƣ một quy tr nh

thẩm ịnh gi kho họ , hặt hẽ, thể v h th s ng phƣơng ph p thẩm

ịnh gi bất ộng sản phù h p sẽ giúp ho họ giảm thiểu ƣ r i ro trong hoạt

ộng nghề nghiệp thẩm ịnh gi – một nghề nghiệp vốn ã h ng nhiều r i

ro. Xuất ph t từ nh ng lý o m nghi n u sinh ã l họn ề t i “Hoàn

thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện

nay” l m ề t i nghi n u lu n n.

2. Những kết quả nghiên cứu trong và ngoài nƣớc có liên quan đến luận

án và những định hƣớng nghiên cứu tiếp của luận án.

Khi ề p ến quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản, các

nghi n u t p trung v o h i mảng nội ung lớn: thứ nhất, bất ộng sản v thẩm

ịnh gi bất ộng sản; thứ hai, quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng

sản Tr n ơ sở n y, nghi n u sinh ũng sẽ tổng lu n theo h i mảng nội ung

chính nêu trên, tuy nhi n ể nh ng nh gi s t th về t nh h nh nghi n u,

11

ũng nhƣ phù h p với phạm vi nghi n u, nghi n u sinh sẽ t m lƣ theo h i

nh m nghi n u: nghi n u t giả nƣớ ngo i v nghi n u

t giả trong nƣớ

2.1 Nghiên cứu của nhóm tác giả nước ngoài:

Hiện nhiều nghi n u kh i qu t về bất ộng sản v thị trƣờng BĐS tại

quố gi ph t triển nhƣ nghi n u về quyền sở h u BĐS t giả

H lbert C Smith, John B Corgel ƣ ề p tới trong t phẩm “Triển vọng bất

ộng sản” (Real estate perspectives: An introduction to real estate) (2001)[71].

T giả ƣ r kh i niệm nh gi ăn bản về vấn ề ầu tƣ v o thị trƣờng

BĐS, vấn ề về thuế thu nh p, h sở h u, r i ro trong ầu tƣ BĐS, quản l

BĐS, triển vọng về thị trƣờng BĐS,… T giả D vi C P rks, với t phẩm

“Nh ng vấn ề m i trƣờng li n qu n tới quản lý bất ộng sản”

(Environmental management for real estate professionals) (1992) lại ƣ r

nh ng ph n t h về m i trƣờng trong hoạt ộng quản lý BĐS, ặ biệt ã phân

t h kh i qu t nh ng y u ầu về ph p lu t, t i h nh v ạo , biện ph p ề

phòng r i ro về mặt ph p lu t tại Mỹ li n qu n tới bất ộng sản [69]. Nghiên

u s u hơn về một số hoạt ộng hung trong thị trƣờng BĐS t giả M nry

Seldin trong uốn “Sổ t y bất ộng sản” (The real estate handbook) [73], t giả

t p trung v o tr o ổi về kinh o nh BĐS ũng nhƣ hiến lƣ v th h nh

marketing BĐS, ph n t h t i h nh v ầu tƣ BĐS. C nh kho họ nƣớ

ngo i ũng một số nghi n u ối với việ quản lý ất i Việt N m: tổ

h tƣ vấn “Strengthening environment l M n gement n L n

Administration Viet Nam- Swe en ompor tion Progr m (SEMLA)” ã ác

b o o nh gi hệ thống lu t ất i, ây là công trình nghi n u, r so t hệ

thống ph p lu t ất i hiện n y Việt N m, so s nh hệ thống lu t hiện h nh

với hệ thống ph p lu t ất i thế giới v ƣ r một số khuyến nghị

Nh ng nghi n u tr n mới ề p h yếu ến nh ng kiến th hung về

BĐS, thị trƣờng BĐS v một số kh i qu t về mảng hoạt ộng thị trƣờng

BĐS h kh ng nghi n u tr n g ộ t ộng nhƣ thế n o ối với ng tác

thẩm ịnh gi BĐS.

B n ạnh nh ng nghi n u kh i qu t tr n về thị trƣờng BĐS, một số t

giả nƣớ ngo i ũng ã nh ng nghi n u về hoạt ộng t i h nh trong thị

trƣờng BĐS nhƣ t giả W B Brueggenm m, J D Fisher với nghi n u về

“Nh ng vấn ề t i h nh v ầu tƣ bất ộng sản” (Re l est te fin n e n

investments) (1997) ã n u r nh ng vấn ề ần lƣu ý trong lĩnh v t i h nh v

ầu tƣ BĐS ở nƣớ Mỹ, ũng nhƣ ề p kh i qu t tới thị trƣờng vốn v n to n

trong kinh doanh BĐS. Đề p ến quản lý vốn ầu tƣ tr n thị trƣờng BĐS, quản

12

lý phần vốn ầu tƣ BĐS ƣới h nh th i t i sản ố ịnh ƣ t giả Sus n

Hudson-Wilson, Charles H Wurtzeb h tr nh b y r qu t phẩm “Quản lý vốn

ầu tƣ bất ộng sản” (M n ging re l est te portfolios) (1994)[74]. Tác giả Roy

W B hl trong t phẩm “Thuế bất ộng sản ở thị nƣớ h m ph t triển”

(The taxation of urban property in less developed countries) (1979) [53] lại ph n

t h s u về việ s ng ất ở thị nƣớ h m ph t triển v t ộng

h nh s h thuế BĐS ối với gi ả BĐS Một số t giả lại nh ng nghi n u

huy n s u về t nh h nh t i h nh nh ở, nhƣ Arjen v n Dijkhuizen, Hà Lan trong

nghi n u m nh về “Thị trƣờng t i h nh nh ở tại H L n” (Dut h housing

finance market) (2004) [58] ũng ã ƣ r ph n t h hung yếu tố

thị trƣờng t i h nh nh ở tại H L n, ồng thời giới thiệu ng s ng

ũng nhƣ r i ro v biện ph p quản lý r i ro tại thị trƣờng n y Nghi n

u John Ry ing thuộ Ng n h ng D tr Quố gi New York (Fe er l

Reserve B nk of New York) “T i h nh nh ở v s huyển ổi về h nh s h

tiền tệ” (Housing Fin n e n the Transmission of Monetary Policy) (1990) [72]

lại ph n t h về ng h nh s h t i h nh nh ở nhƣ trần lãi suất ho

v y, s tăng trƣởng h ng kho n h , iều hỉnh lãi suất thế hấp, s ạnh

tr nh tr n thị trƣờng thế hấp ũng nhƣ việ giới thiệu m h nh ầu tƣ nh ở

C t giả tr n ã nghi n u ng t i h nh trong việ quản lý thị

trƣờng BĐS, ề p ến h ng h tr n thị trƣờng BĐS, ngo i r việ nghi n u

tr n thi n hƣớng nhiều s ng hoạt ộng kinh o nh BĐS h kh ng ề p tới

việ thẩm ịnh gi BĐS.

Ngo i nh ng nghi n u về BĐS, thị trƣờng BĐS, hoạt ộng t i h nh tr n

thị trƣờng BĐS, một số t giả nƣớ ngo i ã nh ng nghi n u về thẩm ịnh

gi t i sản n i hung v thẩm ịnh gi BĐS n i ri ng nhƣ:

Lipscomb và Gray (1990) liệt k phƣơng ph p iều hỉnh nguồn gố thị

trƣờng. Trong một so sánh gi ph n t h liệu v hồi quy, nh m t giả kết

lu n rằng thể s ng một số lƣ ng lớn qu n s t ể giảm lỗi ti u huẩn

hệ số to n Tất ả m h nh m phỏng h nh vi nh ng ngƣời th m gi

thị trƣờng ể suy lu n một m gi hoặ một nh m m gi [64].

Theo cách suy lu n thị trƣờng, Whipple (1995) và Lusht (1997) liệt k m

h nh ph n t h v iều hỉnh trong phƣơng ph p so s nh s u y: (1) Điều hỉnh

theo ặp: hỉ y u ầu một m u nhỏ gi o ị h ƣ o lƣờng nh gi h qu n

ể ung ấp một ƣớ t nh uy nhất (2) Điều hỉnh theo lƣới gi o ị h (s ng kết

lu n thống k và phân tích): Cung ấp o n gi với một phạm vi tin y ở h i

b n a nhƣng òi hỏi một số lƣ ng lớn gi o ị h b n h ng tƣơng ƣơng ể tạo

th nh một m u ại iện (3) S ng ph n t h hồi quy: òi hỏi một số lƣ ng lớn

13

qu n s t về m gi gi o ị h Ứng ng này ph t triển trong ịnh gi ại

húng v l i thế l ung ấp một to n gi , phạm vi gi trong khoảng tin

y[65][75]. Tất ả phƣơng ph p iều hỉnh n y v biến thể húng xuất

hiện từ trung t m họ thu t kh nh u

Hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế ƣ Uỷ b n ti u huẩn thẩm

ịnh gi quố tế (IVSC) b n h nh lần ầu ti n v o năm 1985, s u ƣ s

ổi nhiều (1994, 1997, 2000, 2001, 2003, 2005, 2011, 2013, 2017) Đến n y nh ng

ti u huẩn n y ã ƣ ng nh n tr n phạm vi to n thế giới, tạo iều kiện ho mỗi

quố gi ăn x y ng ti u huẩn thẩm ịnh gi kh ng hỉ phù h p với iều

kiện ặ thù quố gi m nh m òn p ng ƣ y u ầu ảm bảo t nh h i ho ,

thống nhất về ơ bản với Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế Do s nhất tr với

Hiệp hội thẩm ịnh gi nƣớ th nh vi n n n Uỷ b n Ti u huẩn thẩm ịnh

giá quố tế lu n khuyến kh h việ mở rộng Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế

nhằm thú ẩy qu tr nh tr o ổi xuy n quố gi v ng g p v o s ph t triển

thị trƣờng t i sản quố tế, hỗ tr ho thẩm ịnh viên trên toàn thế giới nh ng

huẩn m ể thẩm ịnh gi ạt kết quả tin y; l p b o o t i h nh x th , p

ng y u ầu quản lý giới kinh o nh tr n to n thế giới

T giả Asw th Đ mo r n trong uốn “Investment v lu tion” [57] ã ƣ r

cá phƣơng ph p thẩm ịnh gi t i sản n i hung trong hoạt ộng ầu tƣ T

giả ũng nh một hƣơng về thẩm ịnh gi BĐS T giả tr nh b y qu n iểm l

BĐS v ổ phiếu s giống nh u về nguy n tắ thẩm ịnh gi . BĐS v t i sản t i

h nh ặ iểm hung l gi trị húng ƣ quyết ịnh bởi òng tiền m

húng tạo r , t nh bất ổn v khả năng tăng trƣởng kỳ vọng a nh ng òng tiền n y

T giả ũng ph n t h s kh nh u về bản hất òng tiền h i loại t i sản n y,

tuy nhiên hỉ hú trọng v o thẩm ịnh gi BĐS trong nh m ầu tƣ BĐS h

kh ng nghi n u về quy tr nh v phƣơng ph p kh ể thẩm ịnh gi BĐS.

Đề t i “ƣớ lƣ ng gi trị ất i” Te Gw rtney v Ar en Del w re

(1999), t giả ã nghi n u v ƣ r một số nguy n tắ , ũng nhƣ phƣơng

ph p x ịnh gi trị ất i Nghi n u C therine Nin (Austr li -2002)

về “Hệ thống quản lý m i trƣờng v nh gi gi trị ất i” Austr li [67],

trong h yếu ề p ến việ nh gi gi trị ất i t nh ến yếu

tố m i trƣờng C theirine t p trung v o nghi n u phƣơng ph p nhằm x ịnh

gi trị nguồn t i nguy n ất i ể x ịnh v ph n bổ nguồn t i nguy n ất i

h p lý tr n ơ sở ảm bảo yếu tố m i trƣờng Nh n hung nghi n u n y ƣ

th hiện trong iều kiện th ng tin kh ầy v ƣ p ng trong iều kiện hệ

thống ph p lu t kh hặt hẽ v ho n thiện

Với b i b o “Logical steps in property valuation” [62], tác giả Kummerow và