Hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

LÊ TẤN PHÁT

HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

LÊ TẤN PHÁT

HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Văn Cường

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là kết quả quá trình nghiên cứu, tổng kết lý

luận và thực tiễn của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn

Văn Cường. Các số liệu, bản án được nêu trong luận văn là chính xác, trung thực.

Tác giả Luận văn

Lê Tấn Phát

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CISG 1980 United Nations Convention on Contracts for the International Sale of

Goods (Vienna, 1980) (Công ước của Liên hợp quốc về mua bán

hàng hóa quốc tế)

BLDS Bộ luật dân sự

BLDS 1995 Bộ luật dân sự năm 1995

BLDS 2005 Bộ luật dân sự năm 2005

BLDS 2015 Bộ luật dân sự năm 2015

GCN Giấy chứng nhận

HĐTP Hội đồng Thẩm phán

PECL Principles of European Contract Law (Bộ nguyên tắc châu Âu về

hợp đồng)

PICC Principles of International Commercial Contracts (Bộ nguyên tắc

hợp đồng thương mại quốc tế của UNIDROIT)

QSDĐ Quyền sử dụng đất

TAND Tòa án nhân dân

UBND Ủy ban nhân dân

UNIDROIT The International Institute for the Unification of Private Law

(Viện quốc tế về thống nhất luật tư)

MỤC LỤC

Trang

MỞ ĐẦU................................................................................................................1

1. Lý do chọn đề tài.................................................................................................1

2. Tình hình nghiên cứu đề tài .................................................................................1

3. Mục đích và phạm vi nghiên cứu của đề tài .........................................................5

4. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................6

5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài...................................................7

6. Bố cục của luận văn.............................................................................................7

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HÌNH

THỨC CỦA HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ....................................8

1.1 Cơ sở lý luận về hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất. ..................8

1.1.1 Khái niệm hợp đồng về quyền sử dụng đất......................................................8

1.1.2 Khái niệm về hình thức hợp đồng về quyền sử dụng đất................................12

1.1.3 Đặc điểm hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất...............................15

1.1.4. Quá trình hình thành và phát triển quy định hình thức của hợp đồng về quyền

sử dụng đất............................................................................................................18

1.1.5. Tham khảo pháp luật quốc tế về hình thức của hợp đồng dân sự .................23

1.2. Quy định pháp luật Việt Nam về hình thức Hợp đồng về quyền sử dụng

đất.........................................................................................................................27

1.2.1. Điều kiện tham gia Hợp đồng về quyền sử dụng đất.....................................27

1.2.2. Điều kiện về mục đích và nội dung của Hợp đồng về quyền sử dụng đất......32

1.2.3. Điều kiện về ý chí trong giao kết, xác lập hợp đồng về quyền sử dụng đất. ..34

1.2.4. Điều kiện về hình thức của Hợp đồng về quyền sử dụng đất.........................41

1.2.5. Hợp đồng về quyền sử dụng đất vô hiệu và việc giải quyết hậu quả của hợp

đồng vô hiệu..........................................................................................................50

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ....................................................................................56

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HÌNH THỨC

CỦA HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

CÁC CẤP VÀ PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ HÌNH

THỨC HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT............................................57

2.1. Tình hình giải quyết tranh chấp về hình thức Hợp đồng về quyền sử dụng

đất tại Tòa án nhân dân các cấp. ........................................................................57

2.2. Một số sai sót thường gặp khi giải quyết tranh chấp hình thức Hợp đồng

về quyền sử dụng đất tại toà án nhân dân..........................................................59

2.2.1. Sai sót trong việc xác định hợp đồng về quyền sử dụng đất vô hiệu, không vô

hiệu khi vi phạm quy định hình thức. .....................................................................60

2.2.2. Sai sót trong việc giải quyết hậu quả hợp đồng về quyền sử dụng đất vô hiệu

do vi phạm quy định về hình thức. .........................................................................66

2.3. Nguyên nhân .................................................................................................69

2.3.1. Nguyên nhân khách quan.............................................................................69

2.3.2. Nguyên nhân chủ quan.................................................................................71

2.4. Phương hướng, giải pháp hoàn thiện quy định về điều kiện về hình thức

của Hợp đồng về quyền sử dụng đất...................................................................72

2.4.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật............................................72

2.4.2. Nhóm giải pháp hoàn thiện văn bản hướng dẫn pháp luật ...........................79

2.4.3. Nhóm giải pháp khác ...................................................................................82

KẾT LUẬN..........................................................................................................84

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

CÁC BẢNG PHỤ LỤC

1

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Đất đai là một tài sản quý giá và quyền sử dụng đất đem lại cho người nắm giữ

quyền nhiều lợi ích. Các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển

nhượng, thế chấp, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất luôn được

quan tâm ngay cả trước khi pháp luật nhìn nhận quyền sử dụng đất với tư cách là

một loại tài sản được phép giao dịch. Các giao dịch về quyền sử dụng đất diễn ra

thường xuyên và đòi hỏi hệ thống các quy định đầy đủ và chặt chẽ để điều chỉnh.

Một trong những vấn đề rất được quan tâm là vấn đề hình thức hợp đồng về quyền

sử dụng đất. Những năm gần đây, số vụ việc tranh chấp về quyền sử dụng đất ngày

càng tăng, số trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu ngày càng nhiều

mà trong đó các trường hợp vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức chiếm số

lượng lớn. Khi hợp đồng về quyền sử dụng đất vô hiệu thì việc giải quyết hậu quả

cũng là một vấn đề rất phức tạp, không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên

trong quan hệ hợp đồng mà còn ảnh hưởng đến những chủ thể khác. Thực trạng quy

định về hình thức hợp đồng về quyền sử dụng đất còn nhiều mâu thuẫn, không phù

hợp với thực tế giao lưu dân sự, trong nhiều trường hợp còn chưa thực sự rõ ràng.

Thực tiễn xét xử còn chưa thống nhất. Ngoài ra, trong giới nghiên cứu Luật học vẫn

còn nhiều quan điểm trái chiều khi bàn luận về vấn đề hình thức của hợp đồng,

trong đó có một số loại hợp đồng về quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, vấn đề xử lý

hợp đồng về quyền sử dụng đất vô hiệu còn chưa thực sự thuyết phục, đặc biệt là

trong trường hợp vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức, nhiều trường hợp ảnh

hưởng quyền và lợi ích chính đáng của các bên.

Chính vì vậy, tác giả đã chọn đề tài “Hình thức của hợp đồng về quyền sử

dụng đất” để làm luận văn thạc sĩ của mình. Qua đó, tác giả mong muốn giải đáp

những vướng mắc ở trên và có sự nghiên cứu chuyên sâu những vấn đề liên quan

đến hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất, vấn đề giải quyết hậu quả hợp

đồng về quyền sử dụng đất vi phạm hình thức. Trên cơ sở đó, đưa ra một số đề xuất

góp phần hoàn thiện hơn quy định pháp luật về các vấn đề này.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Qua quá trình tìm hiểu, nghiên cứu và chọn lọc tài liệu có liên quan đến lĩnh

vực nghiên cứu của đề tài. Tác giả nhận thấy đã có một số công trình nghiên cứu

khoa học, luận án có đề cập đến vấn đề hợp đồng về quyền sử dụng đất, hợp đồng

dân sự vô hiệu và vấn đề giải quyết hậu quả pháp lý khi hợp đồng dân sự vô hiệu,

cụ thể là:

2

- Luận án Tiến sĩ luật học “Giao dịch dân sự vô hiệu và việc giải quyết hậu

quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu” của TS. Nguyễn Văn Cường, thực hiện

năm 2004. Trong tài liệu này tác giả có trình bày một số vấn đề lý luận về hình thức

của hợp đồng dân sự với tư cách là một trong những điều kiện có hiệu lực của hợp

đồng dân sự. Tác giả trình bày một số vấn đề bất cập hiện nay trong quy định về

hình thức của hợp đồng dân sự cũng như vấn đề giải quyết hậu quả pháp lý khi hợp

đồng dân sự vô hiệu.

- Luận án Tiến sĩ luật học “Hiệu lực của hợp đồng theo qui định của pháp luật

Việt Nam” của TS. Lê Minh Hùng, thực hiện năm 2010. Trong tài liệu này, tác giả

cũng trình bày một số vấn đề về hình thức hợp đồng dân sự nói chung và cũng với

tư cách là một điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Tác giả cũng nêu ra một số bất

cập trong quy định hình thức hợp đồng dân sự và đưa ra một số kiến nghị về vấn đề

này.

- Luận văn thạc sĩ luật học “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam” của tác giả

Nguyễn Thị Hạnh, thực hiện năm 2014. Đề tài này, tác giả trình bày về điều kiện có

hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó có điều kiện về

hình thức hợp đồng, tác giả cũng có nêu lên một số bất cập và đưa ra một số đề xuất

nhất định.

Bên cạnh đó, trong một số tài liệu, giáo trình, sách chuyên khảo cũng có đề

cập đến vấn đề hình thức hợp đồng, như:

- Nguyễn Hải An (2012), Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt

Nam, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội. Tác giả trình bày các quy định về tặng cho

quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong đó đề cập đến hợp đồng tặng cho quyền sử

dụng đất, về vấn đề hình thức hợp đồng cũng như phân tích sự không thống nhất về

thời điểm có hiệu lực của hợp động tặng cho quyền sử dụng đất mà trên đất có tài

sản.

- Nguyễn Văn Cường- Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch về quyền sử

dụng đất vô hiệu- Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nxb. Thông tin và Truyền thông,

Hà Nội. Các tác giả trình bày pháp luật điều chỉnh giao dịch dân sự nói chung và

giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu, việc giải quyết hậu quả pháp lý giao dịch về

quyền sử dụng đất vô hiệu, rút ra những bài học cho việc giải quyết các vướng mắc

trong quá trình giải quyết các tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử

dụng đất.

3

- Đỗ Văn Đại (2014), Luật hợp đồng Việt Nam bản án và bình luận bản án,

tập 1, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội. Tác giả trình bày các vấn đề lý luận chung

về hình thức của hợp đồng dân sự nói chung như các loại hình thức của hợp đồng và

vai trò của hình thức hợp đồng, vấn đề không thống nhất hiện nay của việc công

nhận hay không công nhận hợp đồng vi phạm quy định về hình thức.

- Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch

về quyền sử dụng đất, Nxb. Lao động, Hà Nội. Các tác giả trình bày các vấn đề về

giao dịch về quyền sử dụng đất trong đó có đề cập một số bất cập trong quy định

hình thức hợp đồng đối với một số loại hợp đồng về quyền sử dụng đất như hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

- Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế định hợp đồng trong Bộ luật dân sự Việt

Nam, Nxb. Tư pháp, Hà Nội. Tác giả phân tích những vấn đề lý luận và thực tiễn về

hợp đồng trong đó có đề cập đến vấn đề hình thức hợp đồng theo quy định của Bộ

luật dân sự 2005.

- Hoàng Thế Liên (chủ biên) (2013), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm

2005, tập 1, tập 2, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội. Tác giả đưa ra một số phân tích

về vấn đề hình thức của hợp đồng dân sự qua các quy định của Bộ luật dân sự năm

2005.

Ngoài ra, còn một số bài viết có trình bày về hình thức hợp đồng, như:

- Nguyễn Văn Cường (2009), “Khuyến nghị sửa đổi một số điều về giao dịch

dân sự được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005”, Tòa án nhân dân, (08). Tác

giả trình bày một số bất cập trong việc giải quyết hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu

và đề xuất áp dụng lý thuyết về được lợi không có căn cứ pháp luật để giải quyết

trong trường hợp này.

- Chế Mỹ Phương Đài (2012), Hình thức của hợp đồng về nhà ở, Tọa đàm

khoa học giao dịch dân sự nhà ở, Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh, 12/2012.

Tác giả trình bày một số bất cập trong quy định về hình thức hợp đồng dân sự nói

chung và hợp đồng về nhà ở nói riêng trên cơ sở phân tích, so sánh các quy định của

Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005 về hình thức hợp đồng.

- Đỗ Văn Đại (2016), “Thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu về hình

thức”, Khoa học pháp lý, Đại học luật TP.HCM, (01). Thông qua việc bình luận bản

án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vi phạm

hình thức, tác giả phân tích về thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu khi giao

4

dịch vi phạm quy định về hình thức thông qua các quy định của BLDS 1995, BLDS

2005 và BLDS 2015.

- Phạm Hoàng Giang (2007), “Ảnh hưởng của điều kiện hình thức của hợp

đồng đến hiệu lực của hợp đồng”, Nhà nước và pháp luật, (03). Tác giả trình bày

một số vấn đề về sự ảnh hưởng của hình thức hợp đồng đối với hiệu lực của hợp

đồng, một số bất cập hiện nay trong quy định về hình thức hợp đồng dân sự.

- Phan Thị Hồng (2015), “Chế định giao dịch dân sự trong Dự thảo Bộ luật

dân sự (sửa đổi)”, Nghiên cứu lập pháp, Viện Nghiên cứu lập pháp, (20). Tác giả

phân tích Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) đối với số vấn đề về điều kiện có hiệu

lực của giao dịch dân sự trong đó có quy định về giao dịch dân sự không tuân thủ

quy định về hình thức, vấn đề hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu và bảo

vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu trong tình

trạng việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hiện nay còn nhiều bất cập, thiếu minh

bạch.

- Lê Minh Hùng (2013), “Một số kiến nghị hoàn thiện các qui định của BLDS

năm 2005 về hình thức hợp đồng”, Khoa học pháp lý, (01). Tác giả nêu lên những

bất cập của Bộ luật dân sự năm 2005 về hình thức của hợp đồng dân sự như chưa

nhất quán với các quy định khác trong hệ thống pháp luật, chưa phù hợp với yêu

cầu thực tế, trên cơ sở đó đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện các quy định này.

- Phan Thị Vân Hương (2014), “Một số ý kiến trao đổi về điều kiện hình thức

của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của dự thảo Luật đất

đai sửa đổi”, cổng thông tin điện tử TAND tối cao. Tác giả trình bày thực trạng vi

phạm về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đưa ra đề xuất

quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Sỹ Hồng Nam (2016), “Các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo

quy định của Luật đất đai năm 2013”, Tòa án nhân dân, (03). Tác giả bình luận,

phân tích các vấn đề về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo các quy

định của Luật đất đai năm 2013.

- Dương Anh Sơn (2015), “Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong

Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi)”, Nghiên cứu lập pháp, (13). Tác giả phân tích,

bình luận các quy định của Dự thảo Bộ luật dân sự 2015 trong đó có các vấn đề về

hình thức giao dịch dân sự, nêu ra các bất cập và hướng sửa đổi cho phù hợp.

- Lê Thị Hải Yến (2015), “Về các quy định liên quan đến giao dịch dân sự

trong Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi)”, Luật học, (số đặc biệt 6/2015). Tác giả