Định giá chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Hà Nội

Nghiên cứu khoa học dành cho người thu nhập thâp ́

Lờ

i nó

i đầu

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có

nhiều biến đông lơ ̣

́n như giá

dầu tăng cao,

khủng hoảng tà

i chính tai ca ̣

́c quốc gia lân cân như Nhâ ̣ t Ba ̣

̉n, tình trang la ̣ m pha ̣

́

t tăng

cao ở

nhiều nước trên thế giớ

i,Viêt Nam cu ̣ ̃ng không tránh khỏi những tác đông trư ̣ c ̣

tiếp hay gián tiếp.Điều này đăt ra cho ngân sa ̣

́ch Nhà

Nước những vấn đề mớ

i và

viêc ̣

sử

dung ngân sa ̣

́ch nhà

nước sao cho hơp ly ̣

́

là

rất cần thiết.Hiên nay,vâ ̣ ́n đề giải quyết

nhà

ở

cho nhân dân đang trở

thành mối quan tâm lớn của chính phủ

và

xã hôi nhưng đi ̣

kèm vớ

i nó

vẫn tồn tai sư ̣ bâ ̣ ́t hơp ly ̣

́

giữa thu nhâp va ̣

̀

nhà

ở

. Trong những năm gần đây,

Nhà

nước đăc biê ̣ t quan tâm đê ̣ ́n vấn đề nhà

ở

cho những ngườ

i thu nhâp thâ ̣ ́p mà

cu thê ̣ ̉

như Thông tư 36/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng (Hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho

thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị) và

Quyết định số 34/2010/QĐ-Ủy ban Nhân dân của thành phố Hà Nội (Quy định bán nhà,

cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu

vực đô thị). Chủ trương xã hội hóa nhà ở, làm nhà giá rẻ và nhà dành cho người thu

nhập thấp được dư luận xã hội hết sức quan tâm. Mặc dù chương trình nhà ở xã hội kèm

theo nhiều cơ chế ưu đãi, khuyến khích được triển khai đến nay đã hơn 1 năm, nhiều dự

án được đăng ký chuẩn bị đưa vào sử dụng, tuy nhiên mới chỉ đáp ứng được một phần

rất nhỏ so với nhu cầu thực của số lượng lớn người có thu nhập thấp. Không những thế,

còn không ít rào cản để người thu nhập thấp có thể sở hữu một ngôi nhà mong ước như

vấn đề giá thành, các dự án nhà ở xã hội thiếu vốn...Trong khi đó,tai tha ̣

̀nh phố Hà

Nôi, ̣

số lương ngươ ̣

̀

i dân có

thu nhâp thâ ̣ ́p chiếm tỉ

trong lơ ̣

́n đò

i hỏi số lương nha ̣

̀

ở

đáp ứng

cao.

Xuất phá

t từ

thưc tê ̣ ́ và

nhân thư ̣

́c trên, nhóm nghiên cứu tiến hành lưa cho ̣ n đê ̣ ̀ tà

i

“ Đinh gia ̣

́

chung cư dành cho ngườ

i thu nhâp thâ ̣ ́p tai Ha ̣

̀

Nôi ”̣

1

Nghiên cứu khoa học dành cho người thu nhập thâp ́

Vai trò của chung cư dành cho người thu nhập thấp và việc định giá chung cư

dành cho ngườ

i thu nhâp thâ ̣ ́p.

Chung cư dành cho người thu nhập thấp là

giải pháp có

thể giải quyết được mâu

thuẫn giữa tình trạng khan hiếm đất tại Hà Nội và nhu cầu nhà ở cho người dân thu

nhập thấp. Tâm lý người Việt Nam luôn mong muốn “ an cư, lâp nghiê ̣ p “ tư ̣

́c có một tổ

ấm để an cư, nhà

cửa thuân ho ̣

̀a thì

làm ăn mớ

i phá

t đat. Tuy nhiên, dư ̣ a trên ta ̣

̀

i liêu của ̣

Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội, ước tính có tới 10.000 hộ gia đình ở Hà Nội đang có

nhu cầu rất lớn về nhà

ở

trong khi đó

, thành phố cũng chỉ mới có giải pháp cho khoảng

30% trong số này. Cũng vây, theo điều tra của tổ chức JICA( J ̣ apan International

Cooperation Agency ) nhu cầu nhà ở cho thuê, thuê mua của các đối tượng là cán bộ,

công chức, công nhân.. là vào khoảng 18.000 căn hộ, trong đó nhà ở cho các hộ có hoàn

cảnh khó khăn, bức xúc cần cải thiện điều kiện chỗ ở chiếm 30%.Trong thời gian tới,

cùng với sự gia tăng dân số và tách hộ do kết hôn cũng như do nhu cầu nhà cho giải

phóng mặt bằng triển khai các dự án đô thị hóa và phát triển kinh tế và do sự xuống cấp

của quỹ nhà hiện có

thì nhu cầu về nhà ở sẽ càng trở nên gay gắt. Môt minh ho ̣ a nư ̣ ̃a

đươc đưa ra la ̣

̀

viêc so sa ̣

́nh tỷ số giá nhà ở so với thu nhập bình quân của một hộ gia

đình trong một năm hay chỉ số đánh giá khả năng tiêu thụ nhà ở mỗi quốc gia. Theo

đánh giá, hiện nay ở nước ta, chỉ số này là 15 – 16, so sánh vớ

i chỉ

số này ở

Châu Âu là

7. Điều đó có nghĩa là chúng ta cũng rất khó khăn trong việc mua nhà ở, vì thực tế giá

trị nhà lớn hơn nhiều lần so với thu nhập.Chung cư dành cho ngườ

i thu nhâp thâ ̣ ́p là

môt gia ̣

̉i pháp hơp ly ̣

́

của nhà

nước, hoàn toàn khách quan.

Chung cư dành cho ngườ

i thu nhâp thâ ̣ ́p xuất hiên đo ̣

̀

i hỏi viêc đi ̣ nh gia ̣

́

chung cư

dành cho ngườ

i thu nhâp thâ ̣ ́p xuất hiên la ̣

̀

điều tất yếu. Ở Viêt Nam đi ̣ nh gia ̣

́

chung cư

dành cho ngườ

i thu nhâp thâ ̣ ́p do Bô tạ

̀

i chính làm đơn vi chu ̣

̉

quản. Song trong tương

lai gần, khi sư xuâ ̣ ́t hiên cu ̣

̉a chung cư dành cho ngườ

i thu nhâp thâ ̣ ́p ngày càng phá

t

triển thì

nhu cầu định giá chung cư thu nhâp thâ ̣ ́p se nga ̃ ̀y càng cao. Công tác đinh gia ̣

́

2

Nghiên cứu khoa học dành cho người thu nhập thâp ́

chung cư dành cho ngườ

i thu nhâp thâ ̣ ́p là

rất cần thiết và

quan trọng để người dân có

thể an tâm vào chất lượng cũng như giá cả của loai chung cư na ̣

̀y.

Các mục tiêu nghiên cứu

Đề tà

i cung cấp những thông tin tổng quát về viêc định giá giá trị chung cư ̣

Đề tà

i nghiên cứu thưc tra ̣ ng hiê ̣ n nay đô ̣ ̀ng thờ

i chỉ ra những ưu điểm và hạn chế của

chung cư dành cho người thu nhập thấp

Phạm vi nghiên cứu

Về nôi dung : Đê ̣ ̀ tà

i nghiên cứu về viêc đi ̣ nh gia ̣

́

các khu chung cư dành cho người

thu nhập thấp

Về không gian : Trên địa bàn thành phố Hà

Nôị

Phương pháp hệ nghiên cứu các vấn đề

Phương pháp thu thập dữ liệu

Khi nghiên cứu về môt đê ̣ ̀ tà

i khoa hoc, viê ̣ c va ̣ ch ra đươ ̣ c phương pha ̣

́p nghiên cứu là

môt vâ ̣ ́n đè

vô cùng quan trong.Mô ̣ t phương pha ̣

́p nghiên cứu khoa hoc đu ̣

́ng đắn sẽ

đem lai kê ̣ ́t quả

hơp ly ̣

́

. Những kết quả

thu đươc cu ̣ ̃ng se co ̃ ́

cơ sở

khoa hoc đê ̣ ̉ đưa ra

những kiến nghi thư ̣ c hiê ̣ ṇ

 Khảo sá

t dữ liệu sơ cấp : phiếu điều tra

 Khảo sá

t dữ liệu thứ cấp : được tổng hợp trên trang web,Bộ xây dựng

Nhóm dữ liêu ma ̣

̀

nhóm nghiên cứu đề câp đê ̣ ́n chủ

yếu là

những số liêu thô ̣ ́ng kê từ

các trang website, các báo cáo điều tra, các công văn của Bô Xây Dư ̣ ng. Viê ̣ c phân ti ̣

́ch

dữ liêu thư ̣

́

cấp cho phép nhóm nghiên cứu đánh giá

đươc thư ̣ c tra ̣ ng vâ ̣ ́n đề đinh gia ̣

́

chung cư dành cho ngườ

i thu nhâp thâ ̣ ́p hiên nay, hiê ̣ u qua ̣

̉

hoat đô ̣ ng va ̣

̀

từ

đó

tìm ra

những đề xuất.

Phương pháp phân tích dữ liệu

3

Nghiên cứu khoa học dành cho người thu nhập thâp ́

Đối vớ

i nguồn dữ liêu sơ câ ̣ ́p : Nhóm nghiên cứu sử

dung phương pha ̣

́p thống kê

Đối vớ

i nguồn dữ liêu thư ̣

́

cấp : Nhóm nghiên cứu sử

dung phương pha ̣

́p thống kê, tổng

hơp, phân ti ̣

́ch dưa trên ca ̣

́c số liêu bă ̣ ̀ng cách so sánh

Bố cuc cu ̣ ̉a đề tà

i:

Đề tà

i gồm có

3 chương:

Chương 1 : Khái quát các vấn đề lý luận về định giá chung cư tại Việt Nam

Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá chung cư dành cho người thu nhập thấp tại

Hà Nội

Chương 3: Môt sô ̣ ́ giải pháp đươc đê ̣ ̀ xuất đối vớ

i hoat đô ̣ ng đi ̣ nh gia ̣

́

nhà

chung cư dành

cho ngườ

i thu nhâp thâ ̣ ́p hiên nay ̣

Chúng em xin chân thành cảm ơn sư chi ̣

̉

bảo tân ti ̣

̀nh của thầy Quang và

cô Nguyễn Thi ̣

Minh Phương, các thầy cô giáo trong khoa Marketing đa tã o điê ̣ ̀u kiên cho nho ̣

́m chúng

em hoàn thành bà

i nghiên cứu.

Chương 1 : Khái quát các vấn đề lý luận về định giá chung cư tại

Việt Nam

1. Chung cư và

chung cư dành cho ngườ

i thu nhâp thâ ̣ ́p

1.1. Chung cư.

4

Nghiên cứu khoa học dành cho người thu nhập thâp ́

1.1.1. Định nghĩa chung cư tại Việt Nam

Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:

Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình

hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu

riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá

nhân sử dụng nhà chung cư.

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với

căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy

định của pháp luật;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích

thuộc sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng

quy định;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong

nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các

căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm,

lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát

thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc

sở hữu riêng của căn hộ nào;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

5