Đặt cọc để bảo đảm việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án nhà ở thương mại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ THUẬN

ĐẶT CỌC ĐỂ BẢO ĐẢM VIỆC MUA BÁN

NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI

TẠI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

ĐẶT CỌC ĐỂ BẢO ĐẢM VIỆC MUA BÁN

NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI

TẠI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Định hƣớng nghiên cứu

Mã số chuyên ngành: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: PGS-TS Lê Minh Hùng

Học viên: Nguyễn Thị Thuận

Lớp: Cao học Luật, Khóa 25

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn về đề tài “Đặt cọc để bảo đảm việc mua bán

nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại các dự án nhà ở thƣơng mại” là công

trình nghiên cứu cá nhân tác giả trong thời gian qua, dưới sự hướng dẫn của

PGS.TS Lê Minh Hùng. Mọi số liệu sử dụng phân tích trong luận văn, các bản án

tài liệu trích dẫn là trung thực, chính xác.

Ngƣời cam đoan

Nguyễn Thị Thuận

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS : Bộ luật Dân sự

KDBĐS : Kinh doanh bất động sản

Luật KDBĐS : Luật Kinh doanh Bất động sản

TAND : Tòa án Nhân dân

TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh

UBND : Ủy ban Nhân dân

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1

CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐẶT CỌC ĐỂ BẢO ĐẢM MUA

BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở

THƢƠNG MẠI..........................................................................................................9

1 1 h i niệ , đặc điể ph p của đặt cọc để đả ảo việc ua n nh ở

h nh th nh t ong tƣơng ai tại c c ự n nh ở thƣơng ại .............................9

v t v u ở t tr

t t ở t ............................................................9

t v u ở t tr

t t ở t ..........................................................14

1 2 Đối tƣợng, phạm vi của đặt cọc để đả ảo việc ua n nh ở h nh

th nh t ong tƣơng ai tại c c ự n nh ở thƣơng ại ....................................21

ố t ợng c t c c v u ở t tr

t t ở t ..........................................................21

1.2.2. Ph m vi c t c v u ở t tr

t t ở t ..........................................................23

1.3. Xác lập, chấm dứt việc đặt cọc để đả ảo việc ua n nh ở h nh

th nh t ong tƣơng ai tại c c ự n nh ở thƣơng ại ....................................26

1.3.1. Xác lập vi t c v u ở t tr

t t ở t ..........................................................26

1.3.2. Chấm dứt vi t c v u ở t tr

t t ở t ..........................................................27

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1........................................................................................30

CHƢƠNG 2. ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA ĐẶT CỌC TRONG ẢO

ĐẢM VIỆC MUA N NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI

Ự N NHÀ Ở THƢƠNG MẠI............................................................................31

2 1 Điều iện về chủ thể của đặt cọc t ong ảo đả việc ua n nh ở h nh

th nh t ong tƣơng ai tại ự n nh ở thƣơng ại...........................................31

Bê t c c ...............................................................................................31

2.1.2. Bên nhậ t c c ......................................................................................36

2 2 Điều iện về ục đ ch v n i ung của đặt cọc t ong việc ảo đả việc

ua n nh ở h nh th nh t ong tƣơng ai tại ự n nh ở thƣơng ại .......38

u ki n v mụ í t c c trong vi c b m mua bán nhà ở

t tr t .................................................................................38

u ki n v nội dung c t c m b o vi c mua bán nhà ở hình

t tr t t i các d án nhà ở t i......................................39

2 3 Điều kiện về sự tự nguyện và trách nhiệm của c c n t ong đặt cọc

t ong việc ảo đả việc ua n nh ở h nh th nh t ong tƣơng ai tại ự n

nh ở thƣơng ại.................................................................................................44

3 Tr ờng hợp có s t nguy n c ê tr t c m b o vi c

mua bán nhà ở t tr t t i các d án nhà ở t i.....44

2.3.2. Trách nhi m c a các bên trong vi t c m b o mua bán nhà ở

t tr t t i các d án nhà ở t i..............................47

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2........................................................................................52

CHƢƠNG 3. XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẶT CỌC VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỀ ĐẶT

CỌC ĐỂ ẢO ĐẢM VIỆC MUA N NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG

TƢƠNG LAI TẠI Ự N NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ...........................................53

3 1 hi n đặt cọc vi phạm và xử lý tài sản đặt cọc để đảm bảo mua bán

nhà ở h nh th nh t ong tƣơng ai tại dự án nhà ở thƣơng ại .......................53

3 Că ứ xá ị ê t c c vi ph t c m b o mua bán nhà ở

t tr t t i d án nhà ở t i ....................................53

3.1.2. Xử lý tài s t c k ê t c c vi ph t c m b o mua

bán nhà ở t tr t t i d án nhà ở t i ...................54

3.2. Khi bên nhận cọc vi phạm và xử lý tài sản đặt cọc để đảm bảo mua bán

nhà ở h nh th nh t ong tƣơng ai tại dự án nhà ở thƣơng mại .......................56

3 Că ứ x ịnh bên nhận c c vi ph t c m b o mua bán nhà

ở t tr t t i d án nhà ở t i .................................56

3.2.2. Xử lý tài s t c c khi bên nhận c c vi ph t c m b o mua

bán nhà ở t tr t t i d án nhà ở t i ...................58

3.3. Kiến nghị hoàn thiện đặt cọc để đảm bảo mua bán nhà ở hình thành

t ong tƣơng ai tại dự án nhà ở thƣơng ại......................................................60

3.3.1. Kiến nghị v m t pháp lý..........................................................................60

3.3.2. Kiến nghị v m t th c tiễn........................................................................64

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3........................................................................................68

KẾT LUẬN..............................................................................................................69

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. L do chọn đề t i

Trong nh ng năm g n đây thị trường bất động sản t i iệt Nam phát triển

nhanh h ng, dự n về nh ở thương m i t t đ u nở rộ v “n ng” lên khiến

cho cuộc c nh tranh của các chủ đ u tư trở nên khốc liệt hơn bao giờ hết. ng với

đ , Luật Kinh doanh bất động sản (Sau đây gọi t t là "Luật KDBĐS năm 2014") đã

quy định ngoài nhà, công trình xây dựng có sẵn thì nhà, công trình xây dựng được

hình thành trong tương lai ũng sẽ là đối tượng được đưa vào mua bán và thực hiện

các giao dịch có liên quan, bao gồm nhận đặt cọc để đảm bảo việc mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai. Quy định này đã có nhiều ưu điểm, nhằm giúp cho các

chủ đ u tư có thể thực hiện các giao dịch, mua bán để huy động tài chính nhằm đ u

tư, xây dựng dự án để hoàn thiện và bàn giao nhà ở cho các khách hàng, song thực

tế các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai l i tiềm ẩn nhiều rủi

ro, nhất là đối với khách hàng. Nguyên nhân là xuất phát từ quy định của pháp luật

còn bất cập và hưa rõ ràng dẫn đến quá trình thực tiễn còn nhiều khó khăn, vướng

m c. Cụ thể: khoản 8 Điều 2 Luật KDBĐS năm 2014 quy định đối tượng của hợp

đồng mua bán là nhà, công trình hình thành trong tương lai; điều này có nghĩa là t i

thời điểm giao dịch bao gồm đặt cọc, ký kết hợp đồng mua bán nhà có thể hưa

được xây dựng hoặc vẫn đang được xây dựng và hưa được hoàn thành để bàn giao

theo tiến độ quy định. Bên c nh đ , Luật KDBĐS năm 2014 chỉ quy định về điều

kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được mua, bán cho thuê, cho thuê mua khi

đ p ứng các điều kiện có liên quan, song không quy định cụ thể t i thời điểm dự án

hưa đủ điều kiện mua bán thì các chủ đ u tư có được phép nhận cọc, ký các thỏa

thuận đặt cọc để đảm bảo cho việc ký kết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai hay không,… Bên c nh đ , để đảm bảo nguồn vốn đ u tư, xây dựng

dự án, các chủ đ u tư đã cho khách hàng thự hiện giao dị h dưới nhiều h nh

thứ kh nhau như ký các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, phiếu nhận gi

chỗ,… để đảm ảo đượ quyền ký kết các hợp đồng mua, bán nh ở h nh th nh

trong tương lai. Mặc dù, t i thời điểm ký kết các hợp đồng này, chủ đ u tư vẫn hưa

hoàn thành thi công ph n móng, hưa đủ điều kiện để mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai theo quy định của pháp luật.

r ng thự tiễn đang nhiều h nh thứ liên quan đến việc đặt ọ để đảm

ảo quyền mua nh ở h nh th nh trong tương lai, song với nh ng quy định ủa ph p

2

luật hưa thự sự r r ng v ng h , quy tr nh ấp ph p để dự n đủ điều kiện thự

hiện mua n n nhiều phứ t p, k o d i dẫn đến thự tế gi a uật v thự tiễn p

dụng n vướng m , tranh ãi khi xem t thỏa thuận, hợp đồng đặt ọ để gi

chỗ, gi quyền ưu tiên được mua nhà ở iện ph p ảo đảm v thỏa thuận dân sự

gi a bên không ảnh hưởng đến việ mua n nh ở h nh th nh trong tương lai.

Trên ơ sở kế thừa công tr nh khoa họ trướ đ , việc tiếp tụ triển khai

nghiên ứu, phân t h, đ nh gi nh ng nội dung mới, chuyên sâu trong ph m vi nghiên

ứu về đặt ọ liên quan đến việ mua n nh ở h nh th nh trong tương lai n thiết

ựa họn đề t i “Đặt cọc để bảo đảm việc mua bán nhà ở hình thành

trong tƣơng lai tại các dự án nhà ở thƣơng mại”, người viết tâm huyết trong việ

nghiên ứu một h to n diện, khoa họ quy định ủa ph p uật, dẫn d t vấn đề

ụ thể ằng nh ng v dụ thự tế để hứng minh qu tr nh p dụng ph p uật trong

thự tiễn, nh ng đ nh gi , đề uất một h r r ng, nhằm g p một ph n trong

việ ho n thiện hơn n a quy định ủa ph p uật, t o đượ h nh lang ph p đ y

đủ, hặt hẽ trong qu tr nh thự hiện giao dị h liên quan đến nh ở h nh th nh

trong tương lai, đảm ảo đượ sự n định trong thị trường ất động sản Đặ iệt,

góp ph n đảm ảo đượ quyền, ợi h hợp ph p ủa bên tham đặt ọ để mua

nh ở h nh th nh trong tương lai t i dự n nh ở thương m i

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu thông tin, liên quan đến đề tài t nh đến nay

đã nhiều hội thảo, sách chuyên khảo, đặc san, công trình nghiên cứu khoa học, kỷ yếu

nghiên cứu, bàn luận và nhiều bài viết pháp lý được đăng trên các báo, T p chí, hội

thảo, các công trình nghiên cứu viết về các vấn đề có liên quan như:

2.1. Ở cấp ộ giáo trình

Trường Đ i học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình Pháp luật

v tài s n, quy n sở hữu tài s n và quy n thừa kế, Lê Minh Hùng (Chủ biên), Nxb.

Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam. T i giáo trình ũng đã có trình bày về khái

niệm tài sản, quyền sở h u tài sản. Đồng thời, trong tài liệu tác giả ũng đã tiến

hành phân lo i và làm rõ khái niệm, đặc điểm của tài sản hiện có và tài sản hình

thành trong tương lai.

Trường Đ i học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình pháp luật

v hợp ồng và bồi t ờng thi t h i ngoài hợp ồng, Đỗ ăn Đ i (Chủ biên), Nxb.

3

Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam. Trong nội dung của giáo trình đã đề cập các

nội dung liên quan về lý luận và quy định của pháp luật hiện hành của Việt Nam có

đến các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự; trong đ phân tích về các

trường hợp chấm dứt hợp đồng đặt cọc và trách nhiệm của các bên trong quá trình

xử lý tài sản đặt cọc.

2.2. Ở cấp ộ sách chuyên kh o

Lê Minh Hùng (2019), “Pháp luật hợp đồng và bồi thường thiệt h i ngoài hợp

đồng”, Sách tình huống (Bình luận b n án), Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt

Nam. Theo đ , tác giả đã đưa ra các phân tích, đ nh giá trực tiếp cho các vụ việc,

bản án thực tiễn, đồng thời đưa ra nh ng kiến nghị có liên quan đến các vấn đề

được đặt ra. Trong hương III – Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tác

giả ũng đã đề cập và bình luận các bản án về xử lý tài sản đặt cọc trong trường hợp

hợp đồng đặt cọc đợp hợp đồng đặt cọc bị hủy bỏ.

Đỗ ăn Đ i (2014), “ uật nghĩa vụ và ảo đảm thự hiện nghĩa vụ iệt

Nam: Bản án và bình uận ản n”, Sách chuyên k , tập 1, N Hồng Đứ

Thông qua nh ng ản án, vụ việ thự tiễn đượ xét ử ủa các Tòa án, tác giả đã

tiến hành đ nh giá sự việ ở nhiều góc độ khác nhau như văn ản pháp uật, quan

điểm ủa các họ giả, chuyên gia, thự tiễn áp dụng ở iệt Nam.

Đỗ ăn Đ i (2014), “ uật nghĩa vụ và ảo đảm thự hiện nghĩa vụ iệt

Nam: Bản án và bình uận ản n”, Sách chuyên k , tập 2, N Hồng Đứ Trong

tập này, tác giả đã nêu ật nh ng ản án có liên quan trự tiếp đến đặt ọ và các

vấn đề có liên quan đến điều kiện có hiệu ự ủa đặt ọ , tác động ủa hợp đồng vô

hiệu đến đặt ọ , thời gian, hứ năng ủa việ đặt ọ , ũng với đ là các vấn đề có

liên quan đến ử lý đặt ọ trong trường hợp hợp đồng đã thự hiện, hưa thự hiện

và nội dung liên quan đến ồi thường

2.3. Ở cấp ộ t p chí

Nguyễn Xuân Quang v Nguyễn hướ i Quang (2015), “ ột số vấn đề

ph p về đặt ọ ”, T p chí t tr và ộ ập, số 21 (31). B i viết đượ t

giả đề ập đến vai tr quan trọng ủa đặt ọ trong việ đảm ảo v thự hiện

giao dị h dân sự trong uộ sống thường ng y, ũng như sự ph iến ủa iện ph p

ảo đảm n y trong ho t động mua n t i sản, giao dị h liên quan đến bất động

sản,… Bên nh đ , t giả ũng đưa ra nh ng ất ập n tồn t i về đặt ọ như

4

h nh lang ph p hưa r r ng, hặt hẽ, quy định liên quan hưa thống

nhất, n nhiều ất ập trong thự tiễn thự hiện đã dẫn đến một số rủi ro v kh

khăn nhất định khi p dụng

Trương Thanh Đứ (2009), “Thế chấp nhà ở tương lai – mập mờ gi a sai và

đ ng”, T p chí Dân ch và Pháp luật, số tháng 10/2009. Trong i viết n y, t giả

đã đề ập đến giao dị h đảm ảo trong việ thế hấp đối với nh ở h nh th nh trong

tương lai v nh ng điều kiện đi k m theo quy định để đảm ảo giao dị h n y

hợp ph p ng với đ , t giả ũng đưa ra nh ng sự so s nh gi a quy định trong

Bộ uật dân sự, uật kinh doanh ất động sản, uật Đất đai, uật Nh ở v văn

ản hướng dẫn thi h nh để hỉ r sự ất ập trong việ đăng k thế hấp v giao

dị h liên quan đến thế hấp nh ở tương lai.

Tr n Văn Trung (2009), “X định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vô

hiệu”, T p chí Toà án nhân dân, số 5/2009. Trong ph m vi bài viết, tác giả đã đề

cập đến các điều kiện để xác định giao dịch, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp lý

theo quy định của pháp luật, các yêu c u các bên c n tuân thủ để xem xét giá trị

pháp lý của việc đặt cọc đ Ngoài ra, tác giả ũng nêu nh ng nội dung, các vấn đề

dẫn đến việc hợp đồng đặt cọc của các bên bị vô hiệu, nh ng hệ quả xảy ra khi giao

dịch đ vô hiệu. Trên ơ sở phân tích, đ nh giá tác giả ũng có nh ng quan điểm,

nh ng bình luận để nêu lên nh ng bất cập, nh ng vấn đề hưa được làm rõ của

pháp luật về đặt cọc.

Đỗ Hồng Th i (2006), “T i sản h nh th nh trong tương lai đối tượng đượ

d ng để đảm ảo nghĩa vụ dân sự”, T p í Ngân , số 06/2006. T giả hủ yếu

tập trung phân t h m r về o i t i sản v quyền sở h u t i sản h nh th nh trong

tương lai theo quy định ủa ph p uật dân sự v quy định kh liên quan nhằm

đảm ảo qu tr nh thự hiện giao dị h n y gi a bên liên quan đượ tuân thủ một

h hợp ph p Bên nh đ , t giả đưa ra khẳng định về t i sản h nh th nh trong

tương lai đối tượng đượ dùng để đảm ảo nghĩa vụ dân sự nói chung và biện pháp

c m cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản hình thành từ vốn vay của t chức tín dụng là

biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự do pháp luật quy định, …

Ngoài các bài viết được nêu trên, ũng có một số công trình nghiên cứu trên

các t p chí điện tử, các hội thảo, hội nghị… Các công trình này cho thấy việc

nghiên cứu về các vấn đề liên quan đến đặt cọc để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân

sự, các vấn đề về mua bán, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai ũng

5

được nhiều học giả, các nhà nghiên cứu có quan tâm. Tùy vào mức độ quan tâm ũng

như ph m vi nghiên cứu của từng học giả, các nhà nghiên cứu, các chuyên gia đối với

nội dung trình bày mà bài viết sẽ có nh ng phân tích, so sánh, bình luận về biện pháp

đặt ọ v biện pháp bảo đảm khác liên quan đến nh ở h nh th nh trong tương

lai theo quy định ủa ph p uật với nhiều góc độ khác nhau, và tùy vào mục tiêu, nh ng

mong muốn của người viết sẽ có nh ng đ nh giá, nh ng đề xuất khác nhau cho từng

vấn đề được nêu ra và giải quyết. Bên c nh đ , tác giả ũng phân t h quy định ủa

ph p uật, sự so s nh gi a quy định v dẫn d t, chứng minh từ thực tiễn thực

hiện giao dị h liên quan đến t i sản h nh th nh trong tương lai chỉ ra nh ng bất cập

còn tồn t i trong quy định của pháp luật, để từ đ có nh ng kiến nghị nhằm hoàn thiện

hơn về mặt ph p v thự tiễn thự hiện

Tuy nhiên, cho đến nay vẫn hưa có một công trình nghiên cứu nào đi sâu vào

nghiên cứu về đặt ọ để đảm ảo mua nh ở h nh th nh trong tương lai t i dự n

nh ở thương m i Mặc dù, trong một số i viết t giả ũng n i đến giao dị h

liên quan đến nh ở h nh th nh trong tương lai, nhưng nội dung bài viết chỉ dừng l i ở

việc nghiên cứu chung cho giao dị h về nh ở h nh th nh trong tương lai, hoặ nếu

giao dị h thế hấp đối với t i sản n y Trên ơ sở tham khảo các bài viết, các công

trình nghiên cứu của tác giả nêu trên, với đề tài này người viết sẽ tập trung đi sâu vào

nghiên cứu đối với các hình thức thỏa thuận khác nhau để tiến hành đặt ọ để đảm ảo

mua nh ở h nh th nh trong tương lai t i dự n nh ở thương m i t i iệt Nam. ụ

thể, i viết sẽ đưa ra nh ng phân t h về quy định đối với đặt ọ theo quy định

ủa ph p uật dân sự v việ đặt ọ để đảm ảo việ mua nh ở h nh th nh trong lai

theo quy định ủa uật Nh ở, uật Kinh doanh ất động sản (Luật KDBĐS) v văn

ản hướng dẫn thi h nh Đồng thời, đưa ra nh ng v dụ ụ thể minh họa cho việ p

dụng quy định trên trong thự tiễn, chỉ ra nh ng ưu điểm và khiếm khuyết còn tồn

t i trong quy định của pháp luật, xem t nh ng quan điểm liên quan về nội dung

nghiên ứu Từ đ , đưa ra nh ng giải pháp cả về lý luận, quy định của pháp luật và

thực tiễn nhằm hướng đến mục đ h cuối cùng là g p ph n hoàn thiện nh ng quy định

của pháp luật ũng như về mặt thự tiễn thự hiện việc đặt ọ để đảm ảo quyền mua

nh ở h nh th nh trong tương lai t i dự n nh ở thương m i

3. Mục đ ch, nhiệm vụ nghiên cứu

iệ nghiên ứu đề t i nhằm làm rõ về gi trị ph p đối với việc đặt cọc để

đảm ảo mua nh ở ủa nhiều người trong dự n nh ở thương m i t i iệt Nam