Cơ sở hình thành khung giá đất theo cơ chế thị trường ở Thành phố Hà Nội nói riêng và cả nước nói

Lêi nãi ®Çu

Tríc LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993, Nhµ níc thùc hiÖn viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai b»ng biÖn

ph¸p hµnh chÝnh, mäi quan hÖ ®Êt ®ai ®îc thùc hiÖn b»ng c¬ chÕ xin cho, thu håi

v× LuËt ®Êt ®ai cha cho phÐp chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt , cha thõa nhËn ®Êt

®ai cã gi¸. Khi nÒn kinh tÕ níc ta chuyÓn sang c¬ chÕ thÞ trêng, ®Þnh híng x· héi

chñ nghÜa, cã sù ®iÒu tiÕt qu¶n lý cña Nhµ níc th× quan hÖ ®Êt ®ai còng chÞu sù chi

phèi cña c¬ chÕ thÞ trêng.Víi LuËt §Êt ®ai 1993, LuËt söa ®æi bæ sung ®Êt ®ai vµo

c¸c n¨m 1998, 2001 vµ ®Æc biÖt lµ LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 ®· t¹o ra mét hµnh lang

ph¸p lý cho giao dÞch d©n sù vÒ ®Êt ®ai vµ thõa nhËn gi¸ ®Êt (gi¸ chuyÓn nhîng

quyÒn sö dông ®Êt) nh lµ mét c«ng cô kh«ng thÓ thiÕu trong viÖc thùc hiÖn c¸c

quan hÖ tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai.Bªn c¹nh ®ã, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã nh÷ng bíc ph¸t

triÓn m¹nh mÏ c¶ vÒ quy m«, c¬ cÊu, dung lîng gãp phÇn tÝch cùc vµo viÖc thóc

®Èy kinh tÕ – x· héi c¶ níc ph¸t triÓn, ph¸t huy c¸c nguån vèn trong x· héi, thu

hót ®Çu t níc ngoµi, lµm thay ®æi bé mÆt kinh tÕ ®Êt níc, rót ng¾n kho¶ng c¸ch

gi÷a n«ng th«n vµ thµnh thÞ, gãp phÇn chuyÓn dÞch c¬ cÊu kinh tÕ theo híng c«ng

nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt níc Song do ph¸t triÓn chñ yÕu lµ tù ph¸t, ch … a cã sù

qu¶n lý chÆt chÏ nªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®· béc lé nhiÒu h¹n chÕ t¸c ®éng tiªu

cùc ®Õn nÒn kinh tÕ ®Êt níc; ®Æc biÖt lµ nh÷ng c¬n “sèt gi¸”, t×nh tr¹ng ®Çu c¬ nhµ

®Êt, kÝch cÇu ¶o t¹o ra gi¸ ¶o, gi¸ nhµ ®Êt bÞ th¶ næi, kh«ng ph¶n ¸nh ®óng mèi

quan hÖ cung cÇu trªn thÞ trêng.Nhng còng cã thêi kú thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

“l¹nh” gÇn nh “®ãng b¨ng” lµm cho c¸c ®èi tîng tham gia thÞ trêng ph¶i b¨n

kho¨n lo l¾ng, c¸c nhµ ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch còng ph¶i lóng tóng trong viÖc ®Ò ra

c¸c chÝnh s¸ch qu¶n lý cho phï hîp.Do ®ã yªu cÇu ®Æt ra lµ chóng ta ph¶i cã hÖ

thèng khung gi¸ míi lµm c¨n cø tÝnh thuÕ sö dông ®Êt, thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn

quyÒn sö dông ®Êt; tÝnh tiÒn sö dông ®Êt vµ tiÒn thuª khi giao ®Êt, cho thuª ®Êt

kh«ng th«ng qua ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt hoÆc ®Êu thÇu dù ¸n cã sö dông ®Êt;

tÝnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt khi giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt, lÖ phÝ tríc

b¹, båi thêng khi Nhµ níc thu håi ®Êt; tÝnh tiÒn båi thêng ®èi víi ngêi cã hµnh vi

vi ph¹m ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai mµ g©y thiÖt h¹i cho Nhµ níc. §¸p øng yªu cÇu ®ã

khung gi¸ ®Êt cña Nhµ níc ra ®êi ®Ó gi¶i quyÕt nhng vÊn ®Ò nªu trªn.Nhng tõ khi

1

cã khung gi¸ ®Êt cña Nhµ níc ra ®êi, viÖc ¸p dông khung gi¸ ®Êt cßn nhiÒu bÊt

cËp, mµ tiªu biÓu lµ khung gi¸ ®Êt kh«ng s¸t víi thùc tÕ, gi¸ cña khung gi¸ ®Êt ®a

ra qu¸ chªnh lÖch víi gi¸ ®Êt thùc tÕ trªn thÞ trêng. MÆt kh¸c khung gi¸ ®Êt thêng

l¹c hËu so víi thùc tÕ, v× thÞ trêng ®Êt ®ai lu«n lu«n thay ®æi theo sù ph¸t triÓn cña

x· héi, mµ khung gi¸ ®Êt lµ gi¸ ®Êt cè ®Þnh, ¸p ®Æt, kh«ng s¸t víi thùc tÕ. Cha phï

hîp víi yªu cÇu cña thÞ trêng, chuyÓn ®æi chËm. Mçi ®Þa ph¬ng l¹i cã khung gi¸

®Êt kh¸c nhau, nªn viÖc qu¶n lý còng kh«ng ®ång ®Òu ë c¸c n¬i, g©y ra sù thiÕu

minh b¹ch trong thÞ trêng nhµ ®Êt.

XuÊt ph¸t tõ yªu cÇu trªn, víi mong muèn ®ãng gãp mét vµi kiÕn nghÞ nhá trong

viÖc x©y dùng khung gi¸ ®Êt cho thÞ trêng BÊt ®éng s¶n ë Hµ Néi nãi riªng vµ c¶

níc nãi chung, em ®· chän ®Ò tµi :

“C¬ së h×nh thµnh khung gi¸ ®Êt theo c¬ chÕ thÞ trêng ë Thµnh phè Hµ Néi

nãi riªng vµ c¶ níc nãi chung”

§Ò tµi ®îc thùc hiÖn víi nh÷ng môc ®Ých nghiªn cøu c¬ b¶n sau:

- Nghiªn cøu c¬ së h×nh thµnh khung gi¸ ®Êt, thùc tr¹ng viÖc ¸p dông khung

gi¸ ®Êt ë TP Hµ Néi vµ cña c¶ níc.

- §a ra mét vµi gi¶i ph¸p vµ kiÕn nghÞ gãp phÇn hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt

nãi riªng vµ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi chung.

Em xin c¶m ¬n sù híng dÉn nhiÖt t×nh cña c« gi¸o, th¹c sü Vò ThÞ Th¶o ®·

gióp ®ì em hoµn thµnh ®Ò tµi nµy.

2

PhÇn II : Néi dung nghiªn cøu

Ch¬ng I : C¬ së lý luËn vÒ viÖc h×nh thµnh khung gi¸

®Êt theo c¬ chÕ thÞ trêng

I. Sù cÇn thiÕt cÇn ph¶i x©y dùng khung gi¸ ®Êt

1. Néi dung qu¶n lý Nhµ níc vÒ ®Êt ®ai

Theo LuËt §Êt ®ai 2003, néi dung qu¶n lý Nhµ níc vÒ ®Êt ®ai bao gåm :

Ban hµnh c¸c quy ph¹m ph¸p luËt vÒ qu¶n lý, sö dông ®Êt ®ai vµ tæ chøc thùc

hiÖn c¸c v¨n b¶n ®ã.

X¸c ®Þnh ®Þa giíi hµnh chÝnh, lËp vµ qu¶n lý hå s¬ ®Þa chÝnh, lËp b¶n ®å ®Þa

chÝnh.

Kh¶o s¸t, ®o ®¹c, ®¸nh gi¸, ph©n h¹ng ®Êt, lËp b¶n ®å hµnh chÝnh, b¶n ®å hiÖn

tr¹ng sö dông ®Êt.

Qu¶n lý quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt.

Qu¶n lý viÖc giao ®Êt cho thuª ®Êt, thu håi, chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt.

§¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt, lËp vµ qu¶n lý hå s¬ ®Þa chÝnh, cÊp giÊy chøng

nhËn quyÒn sö dông ®Êt.

Thèng kª, kiÓm kª ®Êt ®ai .

Qu¶n lý tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai .

Qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt trong thÞ trêng BÊt ®éng s¶n .

Qu¶n lý, gi¸m s¸t viÖc thùc hiÖn quyÒn vµ nghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt.

Thanh tra kiÓm tra viÖc chÊp hµnh c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai vµ xö

lý vi ph¹m ph¸p luËt ®Êt ®ai.

Gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai, g¶i quyÕt khiÕu n¹i, tè c¸o c¸c vi ph¹m trong

qu¶n lý sö dông ®Êt.

Qu¶n lý c¸c dÞch vô c«ng vÒ ®Êt ®ai .

Qua c¸c néi dung trªn cho thÊy, LuËt §Êt ®ai 2003 kh«ng chØ ®Ò cËp ®Õn viÖc

Nhµ níc qu¶n lý ®Êt ®ai b»ng c¸c biÖn ph¸p hµnh chÝnh mµ cßn th«ng qua c¸c biÖn

ph¸p kinh tÕ. §ã lµ viÖc Nhµ níc thùc hiÖn qu¶n lý tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai. §©y lµ mét

biÖn ph¸p qu¶n lý rÊt quan träng, nhÊt lµ trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng, ®¶m b¶o cho

3

nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn hîp quy luËt, h¬n n÷a c¸c biÖn ph¸p kinh tÕ sÏ thóc ®Èy ngêi

d©n tham gia vµo c¸c quan hÖ giao dÞch vÒ ®Êt ®ai mét c¸ch s«i ®éng h¬n. Thùc tÕ

cho thÊt r»ng, viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai sÏ kh«ng ®¹t hiÖu qu¶ cao nÕu thiÕu c¸c biÖn

ph¸p qu¶n lý tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai.

Trong thêi gian qua, Nhµ níc cã nhu cÇu sö dông nhiÒu diÖn tÝch ®Êt ®Ó x©y

dùng c¬ së h¹ tÇng phôc vô cho ph¸t triÓn kinh tÕ thùc hiÖn C«ng nghiÖp ho¸ -

HiÖn ®¹i ho¸ ®Êt níc. Do ®ã, viÖc thu håi l¹i diÖn tÝch ®Êt ®· giao cho ngêi sö

dông lµ phæ biÕn. VÊn ®Ò båi thêng thiÖt h¹i cho ngêi cã ®Êt bÞ thu håi ®îc ®Æt ra.

VËy th× båi thêng bao nhiªu lµ hîp lý vµ c«ng b»ng ®Ó cho nh÷ng ngêi cã ®Êt bÞ

thu håi cã ®iÒu kiÖn æn ®Þnh cuéc sèng, kh«ng g©y khã kh¨n cho c«ng t¸c gi¶i

phãng mÆt b»ng. Nh×n nhËn ®Êt ®ai díi khÝa c¹nh tµi s¶n quèc gia, nguån lùc ®Ó

ph¸t triÓn ®Êt níc, còng nh tµi s¶n cña nh÷ng ngêi sö dông ®Êt th× tÊt yÕu ph¶i ®Æt

ra vÊn ®Ò x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµm c¬ së cho viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ båi thêng khi Nhµ n￾íc thu håi ®Êt, còng nh qu¶n lý c¸c giao dÞch cã liªn quan ®Õn ®Êt ®ai nh chuyÓn

®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, thÕ chÊp lµ hÕt søc quan träng. …

Cã rÊt nhiÒu tiªu chÝ ®Ó x¸c ®Þnh, nh c¨n cø vµo diÖn tÝch, h¹ng ®Êt lµm c¨n cø

tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thu tiÒn sö dông khi giao ®Êt, tÝnh tiÒn cho

thuª ®Êt, tÝnh tiÒn båi thêng thiÖt h¹i khi Nhµ níc thu håi ®Êt. Theo ®iÒu 12 –

LuËt §Êt ®ai 1993, chÝnh phñ quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo tõng vïng l·nh

thæ, tõng thêi kú.Tuy nhiªn, quy ®Þnh míi nµy chØ dõng l¹i mét c¸ch kh¸i qu¸t, ch￾a ®Ò cËp ®Õn c¸c môc ®Ých sö dông ®Êt nh thÕ chÊp, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö

dông ®Êt, bÊt ®éng s¶n, cha quy ®Þnh râ thÈm quyÒn cña Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh

trong viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. MÆt kh¸c, khung gi¸ ®Êt do chÝnh phñ ban hµnh theo

NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17 th¸ng 8 n¨m 1994 chËm ®îc söa ®æi, bæ sung nªn

kh«ng phï hîp víi thùc tÕ, bëi v× ë mçi n¬i gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ trêng

lµ rÊt kh¸c nhau. §iÒu nµy g©y khã kh¨n cho c¸c ®Þa ph¬ng khi triÓn khai thùc

hiÖn khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt vµ ph¸t sinh nhiÒu ®iÒu kiÖn cña c«ng d©n, ®Æc biÖt lµ

vÊn ®Ò båi thêng thiÖt h¹i khi Nhµ níc thu håi ®Êt. VÊn ®Ò ®Æt ra lµ chóng ta cÇn

ph¶i cã mét ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ ¸p dông trªn ph¹m vi toµn quèc ®Ó

x¸c ®Þnh gi¸ trÞ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt mét c¸ch chÝnh x¸c, khoa häc

4

gãp phÇn thóc ®Èy thÞ trêng BÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn vµ n©ng cao vai trß qu¶n lý

Nhµ níc vÒ ®Êt ®ai .

2. C¨n cø x©y dùng khung gi¸ ®Êt .

- Quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai 2003 (®iÒu 56) vÒ gi¸ ®Êt do Nhµ níc quy ®Þnh.

Kho¶n 2 §iÒu 56 LuËt §Êt ®ai 2003 quy ®Þnh:”ChÝnh phñ quy ®Þnh ph¬ng ph¸p

x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt; khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cho tõng vïng, theo tõng thêi gian; trêng

hîp ph¶i ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt vµ viÖc xö lý chªnh lÖch gi¸ ®Êt liÒn kÒ gi÷a c¸c tØnh,

thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng”.

- C¨n cø vµo môc ®Ých sö dông ®Êt ®ai theo LuËt §Êt ®ai 2003.

- Do ®Æc tÝnh cña ®Êt ®ai .

+ §Êt ®ai cã gi¸ trÞ lín.§Êt ®ai kh«ng bÞ hao mßn mµ cßn cã thÓ sinh lêi .

+ ViÖc sö dông ®Êt ®ai mang tÝnh l©u bÒn .

+ §Êt ®ai cã tÝnh c¸ biÖt.

+ §Êt ®ai cã h¹n.

- Môc ®Ých sö dông cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt: c¨n cø vµo môc ®Ých cho phÐp

n»m trong khu©n khæ ph¸p luËt chung, c¸c yÕu tè ph¸p lý kh¸c nh viÖc cÊm mét sè

ho¹t ®éng ®Ó kh«ng g©y ¶nh hëng ®Õn m«i trêng xung quanh. Chóng ta ph¶i lùa

chän môc ®Ých cho phÐp, tÝnh æn ®Þnh l©u dµi vµ kh¶ n¨ng duy tr× cña môc ®Ých sö

dông ®Ó tõ ®ã thÊy ®îc thu nhËp, nguån sinh lîi cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt.

- C¨n cø vµo c¸c yÕu tè c¹nh tranh.

- TÝnh ®Ðn c¸c yÕu tè cña nÒn kinh tÕ.

- Mét nÒn kinh tÕ ®ang trong giai ®o¹n t¨ng trëng cã thÓ t¹o ra c«ng dông lín

t¸c ®éng ngay lËp tøc ®Õn gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n nãi chung vµ gi¸ chuyÓn nhîng

quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng.

+ Trong tõng ngµnh th× gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai còng ®îc ®¸nh gi¸ kh¸c nhau. Gi¸ trÞ

cña ®Êt ®ai thêng g¾n liÒn víi sù ph¸t triÓn cña ngµnh mµ m¶nh ®Êt, thöa ®Êt ®ã

®ang ho¹t ®éng mang l¹i hiÖu qu¶.

- Quan hÖ cung cÇu: Quan hÖ cung cÇu thay ®æi th× gi¸ trÞ cña m¶nh ®Êt, thöa

®Êt còng thay ®æi theo, CÇu thay ®æi ®Õn møc nµo ®Êy sÏ t¸c ®éng ®Õn mét lo¹t

c¸c yÕu tè lµm thay ®æi gi¸ trÞ cña m¶nh ®Êt thöa ®Êt trªn thÞ trêng .

5

3. Nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó x©y dùng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo quy

®Þnh cña ChÝnh phñ.

Theo ®iÒu 56 LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 quy ®Þnh : ViÖc ®Þnh gi¸ ®Êt cña Nhµ n￾íc ph¶i ®¶m b¶o c¸c nguyªn t¾c sau ®©y:

- S¸t víi gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ trêng trong ®iÒu

kiÖn b×nh thêng; khi cã chªnh lÖch lín so víi gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông

®Êt trªn thÞ trêng th× ph¶i ®iÒu chØnh cho phï hîp.

- C¸c thöa ®Êt liÒn kÒ nhau, cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi, kÕt cÊu h¹

tÇng nh nhau cã cïng môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i, cïng môc ®Ých sö dông theo quy

ho¹ch th× møc gi¸ nh nhau.

- §Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh gi÷a c¸c tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng, cã

®iÒu kiÖn tù nhiªn, kÕt cÊu h¹ tÇng nh nhau, cã cïng môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i,

cïng môc ®Ých sö dông theo quy ho¹ch th× møc gi¸ nh nhau.

§Þnh gi¸ ®Êt ®ai lµ mét néi dung quan träng cña ®Þnh gi¸ bÊt ®éng

s¶n.Ngoµi nh÷ng nguyªn t¾c do ChÝnh phñ quy ®Þnh, chóng ta cßn chó ý ®Õn mét

sè nguyªn t¾c sau ®©y:

- Nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt.

Mét m¶nh ®Êt, thöa ®Êt ®îc ®a vµo sö dông víi môc ®Ých phï hîp vµ cã thÓ ®-

îc coi lµ khai th¸c, sö dông mét c¸ch tèt nhÊt víi luång thu nhËp cao nhÊt. Nã

ph¶i lµ nguån thu nhËp t¬ng ®èi æn ®Þnh, cã thÓ lµ luång thu nhËp cña hiÖn t¹i

hoÆc trong t¬ng lai.

- Nguyªn t¾c phï hîp

Khi tÝnh gi¸ cña mét m¶nh ®Êt, thöa ®Êt ph¶i ®a ra c¸c ®iÒu kiÖn gi¶ ®Þnh phï

hîp víi b¶n th©n yÕu tè cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt vµ phï hîp víi c¸c ®iÒu kiÖn ngo¹i

c¶nh (m«i trêng tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi ) …

- C¨n cø vµo quan hÖ cung cÇu cña thÞ trêng

Gi¸ c¶ do quan hÖ cung cÇu t¹o nªn vµ nã t¸c ®éng trë l¹i ®Õn quan hÖ cung

cÇu. Ph¶i ph©n tÝch ®îc sù ¶nh hëng cña cung cÇu ®Õn gi¸ c¶ vµ dù b¸o diÔn biÕn

cña cung cÇu trong t¬ng lai.

- Nguyªn t¾c ®¸nh gi¸ ®óng c¸c chi phÝ lîi Ých.

6

+ Chi phÝ m¶nh ®Êt, thöa ®Êt bao gåm : chi phÝ trùc tiÕp, chÝ phÝ c¬ héi do thay

®æi môc ®Ých sö dông, chi phÝ kh«ng kÕt tinh vµo m¶nh ®Êt, thöa ®Êt.

- Thu nhËp tõ m¶nh ®Êt, thöa ®Êt bao gåm: luång thu nhËp hiÖn t¹i hoÆc tu¬ng

lai, quy ®æi c¸c yÕu tè chi phÝ, thu nhËp vÒ mét thêi ®iÓm( thêng lÊy thêi ®iÓm

hiÖn t¹i )

- Nguyªn t¾c c¹nh tranh: C¹nh tranh gi÷a c¸c m¶nh ®Êt, thöa ®Êt víi nhau vµ

c¹ch tranh cña m«i trêng kinh doanh bÊt ®éng s¶n nãi chung vµ m«i trêng kinh

doanh ®Êt ®ai nãi riªng.

- Nguyªn t¾c vÒ sù t¨ng gi¶m sinh lîi so víi ®Çu t thÞ trêng nhµ ®Êt

C¬ së chung : Cµng ®Çu t c¶i t¹o m¶nh ®Êt, thöa ®Êt cµng gia t¨ng gi¸ trÞ cho m¶nh

®Êt, thöa ®Êt ®ã. Nhng quan hÖ gi÷a t¨ng gi¸ trÞ vµ t¨ng ®Çu t phô thuéc vµo møc

sinh lîi t¹o ra bëi nguån ®Çu t ®ã.

- Nguyªn t¾c t¨ng gi¶m gi¸ trÞ.

Do m¶nh ®Êt, thöa ®Êt nµy n»m trong khung c¶nh cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt kh¸c.

+ M¶nh ®Êt, thöa ®Êt n»m trong khung c¶nh gi¸ trÞ m¶nh ®Êt, thöa ®Êt kh¸c cao

th× gi¸ trÞ cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt ®ã còng ®îc t¨ng lªn.

+ Mét sè m¶nh ®Êt, thöa ®Êt n»m trong khung c¶nh cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt

kh¸c cao th× gi¸ trÞ cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt ®ã l¹i gi¶m.

+ Mét sè m¶nh ®Êt, thöa ®Êt cã gi¸ trÞ cao nhng l¹i n»m trong khu vùc cã

nh÷ng m¶nh ®Êt, thöa ®Êt cã gi¸ trÞ thÊp th× gi¸ trÞ cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt ®ã gi¶m

xuèng.

- Nguyªn t¾c thùc tÕ

Khi ®Þnh gi¸ cña mét m¶nh ®Êt, thöa ®Êt ph¶i dùa vµo c¸c chøng cø thùc tÕ

kh«ng ®îc suy diÔn

- Nguyªn t¾c nhÊt qu¸n

§ßi hái trong ®Þnh gi¸ ph¶i sö dông vµ c¨n cø mét c¸ch cã hÖ thèng nh÷ng luËn

®iÓm, c¬ s¬, tiÒn ®Ò trong qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸.

- Nguyªn t¾c thêi ®iÓm.

ViÖc ®Þnh gi¸ ph¶i ®îc x¸c ®Þnh t¹i mét thêi ®iÓm cô thÓ, ë thêi ®iÓm ®ã cã

c¸c yÕu tè t¹o nªn gi¸ trÞ cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt nhÊt ®Þnh.

7