Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN HƯƠNG QUÊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Định hướng ứng dụng

Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Lê Minh Hùng

Học viên : Nguyễn Hương Quê

Lớp : Cao học Luật, Phú Yên Khóa 1

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan toàn bộ nội dung luận văn: “Chuyển nhượng quyền sử

dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Việt Nam” là công trình kết quả nghiên cứu khoa học thực sự của cá nhân tôi, được

thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Lê Minh Hùng. Các tài liệu,

cơ sở pháp lý, bản án, trích dẫn, ví dụ trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin

cậy, trung thực. Tôi xin chịu trách nhiệm về kết quả nghiên cứu của mình.

Người cam đoan

Nguyễn Hương Quê

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

TT TỪ, CỤM TỪ ĐƯỢC VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT

1 Bộ luật dân sự BLDS

2 Bộ luật Tố tụng dân sự BLTTDS

3 Giấy chứng nhận GCN

4 Hội đồng thẩm phán HĐTP

5 Luật đất đai LĐĐ

6

Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8

năm 2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân

dân tối cao về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật

trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân

và gia đình đến Bộ luật dân sự 2005

Nghị quyết 02

7 Quyền sử dụng đất QSDĐ

8 Tòa án nhân dân TAND

9 Tòa án nhân dân Tối cao TANDTC

10 Thành phố Hồ Chí Minh TP.HCM

11 Ủy ban nhân dân UBND

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1

CHƯƠNG 1. TRƯỜNG HỢP CÔNG NHẬN HIỆU LỰC CỦA GIAO DỊCH

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG

NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.............................................................................8

1.1. Điều kiện để công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử

dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.....................................9

1.1.1. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác lập bằng văn

bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực.................10

1.1.2. Khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ

trong giao dịch .................................................................................................17

1.1.3. Theo yêu cầu của một hoặc các bên trong giao dịch.............................18

1.2. Hậu quả pháp lý của việc công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển

nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....18

1.2.1. Đối với bên nhận chuyển nhượng ..........................................................19

1.2.2. Đối với bên chuyển nhượng ...................................................................20

1.2.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật..............................................................21

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1........................................................................................23

CHƯƠNG 2. TRƯỜNG HỢP KHÔNG CÔNG NHẬN HIỆU LỰC CỦA

GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHƯA CÓ

GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...............................................24

2.1. Các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể không được công nhận hiệu lực

..............................................................................................................................24

2.1.1. Trường hợp không công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng

quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đối tượng

hợp đồng không thực hiện được .......................................................................24

2.1.2. Trường hợp không công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng

quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vi phạm điều

cấm pháp luật về chủ thể sử dụng đất..............................................................29

2.2. Hậu quả pháp lý của việc không công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển

nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất......34

2.2.1. Đối với bên nhận chuyển nhượng ..........................................................35

2.2.2. Đối với bên chuyển nhượng ...................................................................35

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2........................................................................................37

KẾT LUẬN..............................................................................................................38

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Đất đai ngày càng hạn hẹp có giá trị lợi nhuận cũng như là rủi ro rất cao. Do

vậy, pháp luật quy định điều kiện, hình thức và thủ tục chuyển nhượng cũng chặc

chẽ hơn các loại tài sản khác. Để tránh các rủi ro không đáng có xảy ra, trước khi

thực hiện thủ tục liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhất là đối với các

thửa đất chưa được Nhà nước cấp GCN QSDĐ thì yêu cầu các bên giao dịch phải

nắm bắt hiểu biết được các quy định pháp luật về đất đai.

Các văn bản điều chỉnh về đất đai luôn được thay đổi, bổ sung nhằm hoàn

thiện để thống nhất giải quyết các loại tranh chấp này, nhưng hiện nay vẫn còn

chồng chéo, mâu thuẩn với các điều chỉnh quy định của luật khác. Nên dẫn tới thực

tiễn giải quyết các tranh chấp còn bất cập, vướng mắc, bất nhất khác nhau ở mỗi

vùng miền, điển hình các tranh chấp QSDĐ chưa có GCN QSDĐ như sau:

Các trường hợp công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN

QSDĐ mặc dù vi phạm điều kiện có hiệu lực về mặt hình thức nhưng các bên đã

giao nhận đủ tiền, sinh sống ổn định, xây dựng, sửa chữa, không vi phạm về quy

hoạch của Nhà nước. Thì cần phải xem xét công nhận hay không đối với loại hợp

đồng chuyển nhượng này?.

Các trường hợp các bên nhận chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ

mặc dù các bên đã hoàn tất thủ tục, nhưng thực tế lại vi phạm các vi phạm điều cấm

của pháp luật như đối tượng, chủ thể thì có công nhận những trường chuyển nhượng

QSDĐ này hay không?

Thực tế, các bất cập của những tranh chấp nêu trên chưa có văn bản, điều luật

hướng dẫn cụ thể hoặc án lệ để áp dụng khi xét xử. Nên dẫn tới sự tùy nguy, cách

hiểu, quan điểm và nhận định khác nhau trong cách giải quyết, dẫn tới tranh chấp

dân sự kéo dài, tốn kém, phức tạp, đôi khi tạo thành điểm nóng để các đối tượng

chống phá Nhà nước lợi dụng. Vì thế, nghiên cứu các vấn đề pháp lý bảo đảm sự

vận hành bình thường, lành mạnh của chuyển nhượng QSDĐ là đòi hỏi của thực tế

cuộc sống, tác giả thường tham gia giải quyết những vụ án có liên quan đến vấn đề

này nên rất muốn nghiên cứu và góp phần làm rõ thêm những tồn tại bất cập hiện

nay đối với việc các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ. Để

tác giả có những đề xuất, kiến nghị những bất cập giữa lý luận và thực tiễn hiện

2

nay, nhằm hoàn thiện bổ sung thêm những quy định về hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ góp phần nâng cao công tác xét xử của Tòa án liên quan tới những loại tranh

chấp này để đảm bảo quyền lợi cho các bên, đảm bảo sự bình đẳng, lẽ công bằng,

sự ổn định cũng như sự ý thức và tuân thủ pháp luật của các cá nhân, tổ chức.

Từ những bất cập giữa lý luận và thực tiễn xét xử trong quá trình công tác,

nên tôi chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu luận văn

thạc sĩ luật, chuyên ngành Luật dân sự và Tố tụng dân sự.

2. Tình hình nghiên cứu của đề tài

- Nhóm giáo trình:

+ Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2018), Giáo trình Pháp

luật hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng (tái bản lần 1, có sửa đổi, bổ

sung), Nxb Hồng Đức, Hội Luật gia Việt Nam. Giúp tác giả nghiên cứu các quy

định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.

+ Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình Sách tình

huống Pháp luật hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb Hồng Đức,

Hội Luật gia Việt Nam. Giúp tác giả nghiên cứu các quy định điều kiện có hiệu lực

của hợp đồng.

+ Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình Luật Đất đai (tái

bản lần 1, sửa đổi, bổ sung năm 2015), chủ biên Lưu Quốc Thái. Nxb Hồng Đức,

Hội Luật gia Việt Nam. Giúp tác giả nghiên cứu các quy định điều kiện hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ và hiệu lực chuyển nhượng QSDĐ.

+ Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Những

quy định chung về Luật dân sự” (Tái bản lần 1, có sửa đổi bổ sung), Nxb Hồng Đức

Hội Luật gia Việt Nam. Đây là công trình nghiên cứu về lý luận trong việc hiệu lực

và giao dịch các loại hợp đồng. Giúp tác giả tham khảo về quy định chuyển nhượng

chưa có GCN QSDĐ vi phạm về hình thức, đối tượng khi các chủ thể tham gia ký

kết hợp đồng.

- Nhóm sách chuyên khảo, sách bình luận:

+ Tác giả Nguyễn Hải An (năm 2012) Sách pháp luật về tặng cho quyền sử

dụng đất ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia-Hà Nội. Tác giả phân tích rất rõ thực

trạng địa vị pháp lý của người quản lý, sử dụng đất, từ đó giúp chúng ta có thể hiểu

3

thêm về bản chất các loại QSDĐ, các trường hợp tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ.

Nhưng tác giả chưa phân tích làm rõ thêm các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ

chưa có GCN QSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam hiện nay.

+ Tác giả Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học-Những điểm mới của Bộ

luật dân sự năm 2015, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam, TP. HCM. Tác giả

đã phân tích, nghiên cứu những điểm mới của BLDS 2015. Ngoài ra, còn lồng ghép

sự bình luận, phân tích về sự thay đổi giữa BLDS 2005 và 2015. Vấn đề liên quan

hiệu lực đối kháng với người thứ ba của giao dịch bảo đảm là một điểm mới được

tác giả đề cập trong chương bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Việc tham khảo quy định

này giúp tác giả luận văn đối chiếu và đưa ra những nhận định cá nhân về vấn đề

nghiên cứu về chuyển nhượng QSDĐ theo thực tế hiện nay.

+ Tác giả Lê Minh Hùng (2019) Sách pháp luật hợp đồng và Bồi thường thiệt

hại ngoài hợp đồng (Bình luận bản án), Nxb Hồng Đức. Đây là công trình nghiên

cứu về bồi thường ngoài hợp đồng, trong đó có bình luận các hợp đồng vi phạm về

hình thức, đối tượng, chủ thể và hiệu lực đối với các hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ. Qua đó giúp tác giả nhận định về hình thức, hiệu lực của hợp đồng để đánh

giá mức độ lỗi khi yêu cầu bồi thường trong các giao dịch dân sự và tính khả thi của

quy định về công nhận hiệu lực của các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm

hình thức, chủ thể hay điều cấm của pháp luật.

+ Nhóm luận văn, luận án

+ Tác giả Lương Khải Ân (2006), Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn thạc sĩ

luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Đã liệt kê phân tích tổng

quan pháp luật giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được

kiểm nghiệm qua hoạt động xét xử tại TP.HCM. Từ đó, đưa ra phương hướng giải

pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp. Chứ chưa đề

cập cụ thể đến trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ từ thực tiễn

tại TP.HCM.

- Tác giả Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của

pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Trường đại học Luật Thành phố Hồ

Chí Minh. Luận án có nghiên cứu về công nhận hiệu lực hợp đồng khi có vi phạm

về hình thức cũng như xử lý hậu quả. Qua nghiên cứu này giúp tác giả đề tài nắm

4

vững nội dung về các vấn đề đang nghiên cứu về hình thức, đối tượng, hiệu lực, chủ

thể khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

- Nhóm bài viết, tạp chí:

+ Tác giả Trần Thăng Long; Nguyễn Văn Nhàn (năm 2021), “Công nhận hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về

hình thức-bất cập và hướng giải quyết”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp.

+ Tác giả Như Ý (năm 2021), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

không đủ điều kiện”, Thư viện pháp luật Việt Nam.

Các công trình nghiên cứu trên vô cùng quý báu, giúp tác giả có thêm kiến

thức để hoàn thiện luận văn này. Tuy nhiên, xã hội đang thay đổi, phát triển không

ngừng thì những kết quả nghiên cứu đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và

hoàn thiện. Tác giả luận văn tiếp cận giải quyết vấn đề theo định hướng ứng dụng,

do vậy việc đi sâu nghiên cứu đề tài: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam”. Luận

văn phân tích, đánh giá các quy định pháp luật đồng thời nhận diện những tồn tại,

bất cập của pháp luật trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành để đưa ra định hướng

và một số kiến nghị về chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ hiện nay.

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

3.1. Mục đích nghiên cứu của đề tài

Nhằm làm rõ, sâu hơn giữa cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng khi xét xử. Để

đưa ra các kiến nghị, đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp lý liên quan tới những

trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Đề tài có các nhiệm vụ sau:

- Phân tích bất cập của pháp luật và thực tiển áp dụng về giải quyết các

tranh chấp về các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong trường hợp đất chưa có

GCN QSDĐ.

- Tìm ra các giải pháp pháp lý, như sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp

luật liên quan, giải pháp xây dựng các án lệ về chủ đề này nhằm hướng đến việc

hoàn thiện pháp luật, làm cơ sở giải quyết tốt hơn các tranh chấp về chuyển nhượng

QSDĐ trong trường hợp chưa có GCN QSDĐ.

5

4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Các quy định của pháp luật Việt Nam, thực tiễn áp dụng tại các cơ quan nhà

nước đối với các trường hợp công nhận chuyển nhượng chưa có GCN QSDĐ mặc

dù vi phạm điều kiện có hiệu lực về mặt hình thức và trường hợp không công nhận

chuyển nhượng khi chưa có GCN QSDĐ do vi phạm điều cấm pháp luật, vi phạm

đối tượng, chủ thể ký kết, không phải là chủ sở hữu tài sản, thông qua các bản án và

các hồ sơ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

Đề tài về “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam” có phạm vi hẹp, nên chỉ

tập trung nghiên cứu giới hạn sau:

+ Về thời gian: Các BLDS, BLTTDS, LĐĐ, Nghị định, Thông tư và bản án

qua các năm có liên quan. Qua đó, so sánh đối chiếu pháp luật nước ngoài có nội

dung tương tự để nghiên cứu đề tài.

+ Về không gian: Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu các quy định chung và thực

tiễn giải quyết về tranh chấp QSDĐ chưa có GCN QSDĐ và góp ý hoàn thiện quy

định pháp luật, hiệu quả quản lý Nhà nước.

+ Nội dung nghiên cứu: Tập trung chủ yếu vào các trường hợp sau:

(1) Công nhận chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ mặc dù vi phạm

điều kiện có hiệu lực về mặt hình thức; (2) Trường hợp không công nhận chuyển

nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ do đối tượng hợp đồng không thực hiện được

và do vi phạm chủ thể ký kết không phải là chủ sở hữu tài sản chuyển nhượng.

Để tìm ra những bất cập, vướng mắt do quy định pháp luật hiện hành, từ đó

đưa ra kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật. Qua đó, đóng góp

vào kho tàng pháp lý trong pháp luật Việt Nam.

5. Phương pháp nghiên cứu

Đề tài luận văn có kết cấu hai chương tương ứng với nội dung của đề tài,

từng chương sẽ giải quyết dứt điểm nội dung vấn đề đặt ra. Giải quyết được mục

đích nghiên cứu của đề tài luận văn, sẽ áp dụng các phương pháp khác nhau, cụ thể:

6

- Phương pháp lịch sử nhằm phân tích xem xét lại các nguồn gốc tranh chấp

để phân tích quy định pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ. Nhằm đánh giá hoàn

cảnh thực tế chuyển nhượng QSDĐ như thế nào? để có nhìn nhận khách quan, từ đó

tác giả đưa ra những đề xuất, kiến nghị để giải quyết sự việc tốt nhất.

- Phương pháp nghiên cứu thực tiễn và bình luận án thông qua việc phân tích,

bình luận về việc vận dụng pháp luật trong các bản án, hoặc quyết định của cơ quan

nhà nước đã có hiệu lực để giải quyết vụ việc nhằm đánh giá thực tiễn pháp luật liên

quan tới chủ đề nghiên cứu của đề tài, tìm kiếm các giải pháp hay, tối ưu hơn để đề

xuất xây dựng án lệ, làm cơ sở thực tiển cho các giải pháp hoàn thiện pháp luật.

- Phương pháp điều tra xã hội học là phương pháp tham khảo các ý kiến, của

người dân, bài viết của các chuyên gia, cán bộ hoạt động trong lĩnh vực tư pháp về

đường lối xét xử của tòa án đối với các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chưa có

GCN QSDĐ để từ đó tác giả chứng minh được thực tiễn và lý luận để tìm ra điểm

bất cập.

- Phương pháp diễn giải tổng hợp, quy nạp là phương pháp sau khi nêu lên

vấn đề rồi phân tích bình luận và chốt lại vấn đề cần giải quyết đối với từng chương,

phương pháp này được sử dụng trong toàn luận văn.

- Phương pháp bình luận án và so sánh là phương pháp tác giả dùng phương

pháp bình luận các bản án đã xét xử hay các quyết định của Nhà nước công nhận và

không công nhận việc chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ. Từ đó, tác giả

tìm ra được những chân lý, tính đúng đắn từ các phán quyết tuyên xử của tòa án các

cấp để thấy được những sự bất cập, chồng chéo, mâu thuẩn trong cách giải quyết

từng vụ án, trong thực tiễn xét xử tại tỉnh Phú Yên với các tỉnh khác trong nước và

so sánh một số quy định pháp luật dân sự của các nước Pháp, Nga, Nhật Bản, Trung

Quốc, Campuchia…để từ đó đưa ra những đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp

luật để đảm bảo quyền lợi cho các cá nhân, tổ chức và Nhà nước.

6. Dự kiến và địa chỉ ứng dụng các kết quả nghiên cứu

Dựa trên tình hình hiện tại của xã hội, các tranh chấp về giao dịch chưa có

GCN QSDĐ. Đây là một công trình có thể giải quyết được các vướng mắc trong

thực tiễn, hình thức, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng. Tác giả còn đi sâu phân

tích những bất cập, vướng mắc từ thực tiễn áp dụng pháp luật, nên đề tài còn có giá

trị tham khảo trong quá trình thi hành tại Tòa án, Viện kiểm sát, UBND các cấp và

7

giúp hoạt động luật sư trong việc bảo vệ khách hàng tốt hơn. Góp phần hoàn thiện

quản lý đất đai hay làm nguồn để ban hành án lệ. Giúp các nhà lập pháp nghiên cứu

hoàn thiện những quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng QSDĐ chưa có

GCN QSDĐ hiện nay.

7. Kết cấu của đề tài

Ngoài phần cam kết, danh mục viết tắt, mở đầu, kết luận và danh mục tài

liệu, văn bản pháp luật tham khảo, nội dung đề tài gồm hai chương.

Chương 1: Trường hợp công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng

quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chương 2: Trường hợp không công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển

nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

8

CHƯƠNG 1

TRƯỜNG HỢP CÔNG NHẬN HIỆU LỰC CỦA GIAO DỊCH

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Hiến pháp 2013 thừa nhận: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia,

nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”1 QSDĐ

được xem như là tài sản “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm

quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản

khác”2

, nên khi được nhà nước trao QSDĐ cho người dân, tổ chức nghĩa là: “Quyền

sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử

dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo quy định của pháp luật”3

.

Vì vậy, việc chuyển nhượng QSDĐ là một chế định đặc biệt không phải đối

tượng nào cũng được chuyển nhượng “Nhà nước ta không thừa nhận quyền sở hữu

tư nhân về đất đai, nhưng Nhà nước công nhận cho người sử dụng đất có QSDĐ

bao gồm các quyền gần như các quyền của chủ sở hữu. QSDĐ là một quyền tài sản,

quyền này trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự”

4

. Nên

được nhiều luật khác nhau điều chỉnh nhưng cơ bản là các bên giao dịch phải có

hợp đồng (điều 687 BLDS năm 2005; điều 500 BLDS năm 2015; điều 188 LĐĐ

năm 2013), quy định điều kiện cơ bản nhất khi chuyển nhượng QSDĐ là phải có

giấy chứng nhận QSDĐ, đất không có tranh chấp, không bị kê biên và trong thời

hạn sử dụng đất. Khi giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thì hợp đồng phải được công

chứng, chứng thực (Điều 502, 503 BLDS năm 2015; điều 167 LĐĐ năm 2013).

Tuy nhiên, phần lớn QSDĐ của người dân chưa được cấp GCN QSDĐ

nhưng thực tế là người dân đang quản lý sử dụng ổn định, không tranh chấp và nhu

cầu chuyển nhượng là rất cần thiết. Do giá đất tăng vọt gấp nhiều lần dẫn đến lòng

tham các chủ thể giao dịch thay đổi dẫn đến tranh chấp, gây khó khăn cho các bên

và cơ quan có thẩm quyền giải quyết, tốn kém tiền bạc, tình cảm và thời gian.

Tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ khác với các quan hệ tranh chấp về tài sản

khác “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

1 Điều 54 Hiến pháp năm 2013.

2 Điều 115 BLDS năm 2015.

3 Điều 115 BLDS năm 2015.

4 Nguyễn Hải An (2012). Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà

Nội, tr.33.

9

giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”5

. Đây là khái niệm có nội hàm rất

rộng khó xác định, hiện có nhiều khái niệm về tranh chấp đất đai như: “Tranh chấp

đất đai là sự bất đồng, mâu thuẩn hay xung đột về lợi ích về quyền và nghĩa vụ giữa

các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai”6

. Pháp luật đất đai hiện

hành quy định: “Khi có tranh chấp đất đai thì khuyến khích các bên tự hòa giải, nếu

các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì gởi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất

tranh chấp để hòa giải” 7

. Nếu không hòa giải được thì các bên mới có quyền khởi

kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết.

Các trường hợp chuyển nhượng khi chưa có GCN QSDĐ đều là vi phạm về

mặt hình thức. Trước ngày 01/01/2017 thì BLDS năm 1995, năm 2005 cũng như

LĐĐ năm 2003 thì chưa có điều luật hướng dẫn cụ thể các trường hợp này, mà chỉ

có Nghị quyết số 02 để làm căn cứ xét xử để các bên bổ sung hoàn thiện thủ tục sau

đó quyết định công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hay không công nhận.

Trường hợp khi giao dịch xong thì bên mua đã xây dựng nhà kiên cố trên đất

cũng như sinh sống làm ăn trên thửa đất này thì giải quyết hậu quả như thế nào? Có

nên công nhận hợp đồng chuyển nhượng khi các bên chưa có giấy GCN QSDĐ hay

không?. Mặc dù, vấn đề này đã được Luật cũng như các hướng dẫn của HĐTP￾TANDTC. Tuy nhiên, trường hợp công nhận chuyển nhượng khi chưa có giấy GCN

QSDĐ có nhiều quan điểm khác nhau về cách giải quyết và chưa có đường lối

thống nhất, cũng như án lệ để áp dụng về giải quyết các loại tranh chấp này.

1.1. Điều kiện để công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền

sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LĐĐ năm 2003 có hiệu lực, đã quy định khi chuyển nhượng QSDĐ thì phải

được thành lập hợp đồng và có công chứng, chứng thực. Trường hợp hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ được xác lập trước ngày 01/7/2004 tại thời điểm này khi sử

dụng LĐĐ năm 1993 thì không có quy định bắt buộc phải công chứng chứng thực,

nhưng phải có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. BLDS năm 2005 thì

đối với trường hợp hợp đồng sai về mặt hình thức thì Tòa án sẽ cho các bên một

khoản thời gian để xác lập lại về mặt hình thức, nếu như hết thời hạn cho phép mà

không sửa đổi thì hợp đồng đó vô hiệu. BLDS năm 2015 thì đối với những hợp

5 Khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013.

6 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Đất đai, tr.455.

7 Điều 202 Luật đất đai năm 2013.