Cấu trúc vốn và cấu trúc kỳ hạn nợ của các doanh nghiệp đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản tại Việt Nam: Luận án tiến sĩ tài chính ngân hàng / Phạm Thị Vân Trinh ; Trần Hoàng Ngân, Vũ Văn Thực người hướng dẫn khoa học

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

PHẠM THỊ VÂN TRINH

CẤU TRÚC VỐN VÀ CẤU TRÚC KỲ HẠN NỢ

CỦA CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ XÂY

DỰNG, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

VIỆT NAM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – THÁNG 01 NĂM 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

PHẠM THỊ VÂN TRINH

CẤU TRÚC VỐN VÀ CẤU TRÚC KỲ HẠN NỢ

CỦA CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ XÂY

DỰNG, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

VIỆT NAM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

Chuyên Ngành: Tài chính – Ngân hàng

Mã số: 9 34 02 01

TP. HỒ CHÍ MINH – THÁNG 01 NĂM 2021

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là: Phạm Thị Vân Trinh

Sinh ngày: 22 tháng 12 năm 1977 tại thành phố Hồ Chí Minh

Hiện công tác tại: Trường Cao đẳng Kinh tế - Kỹ thuật Tp. Hồ Chí Minh

Là học viên nghiên cứu sinh khóa 19 của Trường Đại học Ngân hàng Tp. HCM

Mã số NCS: 010119140022

Cam đoan đề tài: Cấu trúc vốn và cấu trúc kỳ hạn nợ của các doanh nghiệp đầu tư xây dựng,

kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Chuyên ngành: Tài chính ngân hàng

Mã số: 9.34.02.01

Người hướng dẫn khoa học:

1. PGS.,TS. Trần Hoàng Ngân

2. TS. Vũ Văn Thực

Luận án nghiên cứu sinh được thực hiện tại trường Đại học Ngân hàng Tp.Hồ Chí

Minh.

Tôi xin cam đoan luận án này là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng dẫn

của PGS.TS Trần Hoàng Ngân và TS. Vũ Văn Thực. Các kết quả nghiên cứu có tính độc

lập riêng, các số liệu, các nguồn trích dẫn trong luận án được chú thích rõ ràng, minh bạch.

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi.

Ngày tháng năm 2021

Nghiên cứu sinh

Phạm Thị Vân Trinh

ii

LỜI CẢM ƠN

Tác giả xin chân thành cám ơn Lãnh đạo cùng với các Thầy, Cô trong Khoa Sau đại

học, Khoa Tài Chính của Trường đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh đã tạo điều

kiện thuận lợi, giúp đỡ tận tình trong quá trình học tập.

Đặc biệt, trân trọng cảm ơn Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Hoàng Ngân và Tiến sĩ Vũ

Văn Thực đã tận tâm, dành nhiều thời gian, tâm huyết hướng dẫn tác giả thực hiện và hoàn

thành luận án này.

Tác giả cũng xin cám ơn Ban giám hiệu, các quý đồng nghiệp của Trường cao đẳng

Kinh tế - Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện thuận lợi nhất cho tôi trong

quá trình học tập và nghiên cứu.

Trong quá trình thực hiện luận án không thể tránh khỏi những sai sót. Tôi rất mong

nhận được sự hướng dẫn thêm từ Quý Thầy, Cô, các chuyên gia và đồng nghiệp để tôi

nghiên cứu tốt hơn.

Trân trọng cám ơn./.

Nghiên cứu sinh

Phạm Thị Vân Trinh

iii

TÓM TẮT LUẬN ÁN

Luận án nghiên cứu cấu trúc vốn và cấu trúc kỳ hạn nợ của các doanh nghiệp đầu tư

xây dựng, kinh doanh bất động sản, trong đó tập trung giải quyết bốn vấn đề chính: (i) các

yếu tố tác động đến cấu trúc vốn và cấu trúc kỳ hạn nợ; (ii) tốc độ điều chỉnh cấu trúc vốn

và cấu trúc kỳ hạn nợ hướng về ngưỡng mục tiêu; (iii) tác động giữa cấu trúc vốn và cấu

trúc kỳ hạn nợ; (iv) xác định ngưỡng cấu trúc vốn và cấu trúc kỳ hạn mục tiêu của các

doanh nghiệp đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản. Nghiên cứu được tiến hành với

dữ liệu bảng cân bằng gồm 70 doanh nghiệp đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản

niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) và Sở giao dịch

chứng khoán Hà Nội (HNX) tại Việt Nam giai đoạn từ năm 2008 - 2017. Dựa trên lý thuyết

MM, lý thuyết TOT, lý thuyết POT, lý thuyết tín hiệu, lý thuyết chi phí đại diện, lý thuyết

sự phù hợp, lý thuyết dựa vào thuế, luận án đã xây dựng giả thuyết và mô hình nghiên cứu

nhằm giải quyết những mục tiêu nghiên cứu đề ra.

Kết quả nghiên cứu của luận án cho thấy: (i) thể chế có tác động nghịch chiều đến

việc lựa chọn cấu trúc vốn và cấu trúc kỳ hạn nợ; (ii) cơ cấu tài sản, thuế thu nhập doanh

nghiệp, quy mô doanh nghiệp và cơ hội tăng trưởng có tác động thuận chiều đến cấu trúc

vốn, và ngược lại khả năng thanh khoản, khả năng sinh lời, phát triển tài chính có tác động

nghịch chiều đến cấu trúc vốn; (iii) khả năng thanh khoản, rủi ro kinh doanh, quy mô doanh

nghiệp, phát triển tài chính , lạm phát có tác động thuận chiều đến việc lựa chọn cấu trúc

kỳ hạn nợ (iv) tốc độ điều chỉnh cấu trúc vốn của các doanh nghiệp ĐT XD KD BĐS là

24,87% và tốc độ điều chỉnh cấu trúc kỳ hạn nợ là 25,92%; (v) tác động giữa cấu trúc vốn

và cấu trúc kỳ hạn nợ là thuận chiều; (vi) ngưỡng cấu trúc vốn mục tiêu là 69,68% và cấu

trúc kỳ hạn nợ mục tiêu là 57,9%.

Từ khóa: Cấu trúc vốn, cấu trúc kỳ hạn nợ, cấu trúc vốn mục tiêu, cấu trúc kỳ hạn nợ mục

tiêu, thể chế.

iv

ABSTRACT OF THESIS

The thesis studies capital structure and debt maturity structure of real estate construction

investment and trading enterprises to address four main issues: (i) factors impacting capital

structure and debt maturity structure; (ii) adjustment speed of capital structure and debt

maturity structure towards the target threshold; (iii) correlation between capital structure

and debt maturity structure; (iv) identification of the target debt maturity structure and

capital structure threshold of real estate construction investment and trading enterprises.

The study was conducted with a balance sheet data of 70 real estate construction investment

and trading businesses in Vietnam listed on the Ho Chi Minh City Stock Exchange (HOSE)

and the Hanoi Stock Exchange (HNX) from 2008 to 2017. Based on MM theory, TOT

theory, POT theory, signaling theory, agency cost theory, matching theory, and tax-based

theory, the thesis has built a hypothesis and a research model to achieve the research

objectives.

The research results of the thesis show that: (i) institutions have a negative effect on the

choice of capital structure and debt maturity structure; (ii) capital structure is positively

affected by asset structure, corporate income tax, firm size, and growth, but negatively

impacted by liquidity, profitability, and financial development; (iii) debt maturity structure

is positively affected by liquidity, business risk, business size, financial development,

inflation; (iv) speed of capital structure adjustment of real estate construction investment

enterprises are 24.87% and debt maturity structure adjustment speed is 25.92%; (v) the

impact between capital structure and debt maturity structure is positive; (vi) the target

capital structure threshold is 69.68% and the target debt maturity structure is 57.9%.

Keywords: Capital structure, debt maturity structure, target capital structure, target debt

maturity structure, institution.

v

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu từ

viết tắt

Diễn giải đầy đủ

Tiếng Anh Tiếng Việt

CPIA Country Policy and Institutional

Assessment

Đánh giá về thể chế và chính sách

quốc gia

CTCP Công ty cổ phần

CTV Cấu trúc vốn

BĐS Bất động sản

BCTC Báo cáo tài chính

DN Doanh nghiệp

Diff-GMM Difference Generalized Method

of Moment

Phương pháp ước lượng Moment

tổng quát sai phân

ĐT XD Đầu tư xây dựng

EBDI Ease of Doing Business Index Chỉ số thuận lợi kinh doanh

EPS Earning Per Share Lợi nhuận trên cổ phiếu

FEM Fixed Efeect Model Phương pháp các yếu tố tác động

cố định

FD Financial Development Phát triển tài chính

FDI Foreign Direct Investment Đầu tư trực tiếp nước ngoài

FGLS Feasible Generalized Least

Squares

Phương pháp bình phương bé nhất

tổng quát khả thi

FI Financial Institution Thể chế tài chính

FM Financial Markets Thị trường tài chính

GCI Global Competitivenesss Index Chỉ số năng lực cạnh tranh quốc gia

GDP Gross Domestic Product Tổng sản phẩm quốc nội

GII Global Integerity Index Chỉ số liêm chính toàn cầu

GICS Global Industry Classification Tiêu chuẩn phân ngành toàn cầu

GLS Generalized Least Squares Phương pháp bình phương bé nhất

tổng quát.

vi

GMM General Method of Moment Phương pháp ước lượng Moment

tổng quát

GVHB Giá vốn hàng bán

KD Kinh doanh

H0 Null hypothesis Giả thuyết H0 (giả thuyết không)

H1 Alternative hypothesis Giả thuyết H1 (giả thuyết nghịch)

HaSIC Hanoi Standard Industrial

Classification

Tiêu chuẩn phân ngành của Sở giao

dịch chứng khoán Hà Nội

HNX Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội

HOSE Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM

IMF International Monetary Fund Quỹ tiền tệ thế giới

MM Modilligiani and Miller theory Lý thuyết Modilligiani và Miller

NHNN Ngân hàng nhà nước

NHTM Ngân hàng thương mại

NHTM CP Ngân hàng thương mại cổ phần

NVNH Nguồn vốn ngắn hạn

NVDH Nguồn vốn dài hạn

NNH Nợ ngắn hạn

NDH Nợ dài hạn

OECD Orgnization for Economic

Cooperation and Development

Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh

tế

OLS Ordinary Least Squares Phương pháp bình phương nhỏ nhất

PCI Provincial Competitiveness

Index Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh

Pooled OLS Pooled Ordinary Least Squares Phương pháp bình phương tối thiểu

gộp

POT Pecking Order theory Lý thuyết trật tự phân hạng

PSTĐ Phương sai thay đổi

PTR Panel Threshold Regression Hồi quy ngưỡng của dữ liệu bảng

vii

PVAR Panel Vector Autoregressive

Models

Phương pháp vector tự hồi quy

dạng bảng

REM Random Efeect Model Phương pháp các yếu tố tác động

ngẫu nhiên

ROA Return On Total Assets Lợi nhuận ròng trên tài sản

ROE Return On Total Equity Lợi nhuận ròng trên vốn chủ sở hữu

SURE Seemingly Unrelated

Regression

Phương pháp dường như không

tương quan

Sys-GMM System Generalized Method of

Moment

Phương pháp ước lượng Moment

tổng quát hệ thống

TCTD Tổ chức tín dụng

TNDN Thu nhập doanh nghiệp

TNV Tổng nguồn vốn

TOT Trade-off theory Lý thuyết đánh đổi

TSNH Tài sản ngắn hạn

TSDH Tài sản dài hạn

TT BĐS Thị trường bất động sản

TTCK Thị trường chứng khoán

TTTC Thị trường tài chính

TTQ Tự tương quan

TTS Tổng tài sản

TTTP Thị trường trái phiếu

VAMC Vietnam Asset Management

Company

Công ty quản lý tài sản của các tổ

chức tín dụng Việt Nam

VCSH Vốn chủ sở hữu

VCCI Vietnam Chamber of

Commerce and Industry

Phòng Thương mại và công nghiệp

Việt Nam

VN-INDEX Chỉ số chứng khoán Việt Nam

VN Việt Nam

WACC Weighted Average Cost of

Capital Chi phí sử dụng vốn bình quân

viii

DANH MỤC BẢNG

Trang

Bảng 2.1: Chỉ tiêu đo lường cấu trúc vốn.......................................................................... 21

Bảng 2.2: Các chỉ tiêu đo lường cấu trúc kỳ hạn nợ ......................................................... 23

Bảng 3.1: Tổng hợp giả thuyết nghiên cứu........................................................................ 71

Bảng 3.2: Đo lường các biến trong mô hình ..................................................................... 81

Bảng 3.3: Kỳ vọng dấu của các biến trong mô hình ......................................................... 83

Bảng 3.4: Các mô hình nghiên cứu đề xuất trong luận án ................................................ 89

Bảng 4.1: Tình hình tỷ lệ vốn dài hạn của các DN ĐT XD KD BĐS Việt Nam trong giai

đoạn 2008 - 2017 ............................................................................................................. 108

Bảng 4.2: Số lượng DN ĐT XD KD BĐS Việt Nam có chênh lệch giữa tỷ lệ vốn dài hạn

và tỷ lệ tài sản dài hạn âm trong giai đoạn 2008 – 2017 ................................................. 109

Bảng 4.3: Kết quả thống kê mô tả các biến..................................................................... 119

Bảng 4.4: Kết quả hồi quy các yếu tố tác động đến cấu trúc vốn ................................... 122

Bảng 4.5: Kết quả ước lượng các yếu tố tác động đến cấu trúc kỳ hạn nợ..................... 124

Bảng 4.6: Tốc độ điều chỉnh CTV và cấu trúc kỳ hạn nợ hướng về ngưỡng mục tiêu của

các DN ĐT KD BĐS Việt Nam ...................................................................................... 127

Bảng 4.7: Kết quả xác định ngưỡng CTV mục tiêu của các DN ĐT XD KD BĐS Việt Nam

......................................................................................................................................... 129

Bảng 4.8: Kết quả xác định ngưỡng cấu trúc kỳ hạn nợ mục tiêu của các DN ĐT XD KD

BĐS tại Việt Nam............................................................................................................ 132

Bảng 4.9: Tổng hợp kết quả nghiên cứu các yếu tố tác động đến CTV của các DN ĐT XD

KD BĐS Việt Nam.......................................................................................................... 133

ix

Bảng 4.10: Tổng hợp kết quả nghiên cứu các yếu tố tác động đến cấu trúc kỳ hạn nợ của

các DN ĐT XD KD BĐS Việt Nam................................................................................ 137

Bảng 4.11: So sánh kết quả nghiên cứu tốc độ điều chỉnh của CTV của DN ĐT XD KD

BĐS tại Việt Nam với các công trình trước .................................................................... 141

Bảng 4.12: So sánh kết quả nghiên cứu tốc độ điều chỉnh cấu trúc kỳ hạn nợ của DN ĐT

XD KD BĐS tại Việt Nam với các công trình trước....................................................... 142

Bảng 4.13: So sánh kết quả nghiên cứu ngưỡng CTV và cấu trúc kỳ hạn nợ mục tiêu của

các DN ĐT XD KD BĐS tại Việt Nam với các công trình trước ................................... 142

Bảng 4.14: So sánh kết quả nghiên cứu ngưỡng cấu trúc kỳ hạn nợ mục tiêu của các DN

ĐT XD KD BĐS tại Việt Nam với các công trình trước ................................................ 143

x

DANH MỤC HÌNH

Trang

Hình 3.1: Thiết kế nghiên cứu........................................................................................... 59

Hình 4.1: Giá trị hàng tồn kho BĐS từ năm 2008 đến 2017............................................. 99

Hình 4.2: Dư nợ cho vay bất động sản từ năm 2008 đến năm 2017 ............................... 100

Hình 4.3: Tốc độ tăng trưởng ngành BĐS ở Việt Nam giai đoạn từ năm 2008 - 2017 .. 100

Hình 4.4: So sánh tốc độ tăng trưởng ngành BĐS và tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam giai

đoạn 2008 - 2017 ............................................................................................................. 101

Hình 4.5: Quy mô nguồn vốn trung bình của các DN ĐT XD KD BĐS Việt Nam trong giai

đoạn 2008 – 2017 ............................................................................................................ 105

Hình 4.6: Cấu trúc vốn trung bình của các doanh nghiệp ĐT XD KD BĐS Việt Nam trong

giai đoạn 2008 – 2017 ..................................................................................................... 106

Hình 4.7: Cấu trúc kỳ hạn nợ trung bình của các doanh nghiệp ĐT XD KD BĐS Việt Nam

DN ĐT XD KD BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2008 – 2017........................................ 107

Hình 4.8: Tương quan diễn biến tỷ lệ nợ ngắn hạn và tỷ lệ nợ dài hạn của các DN ĐT XD

KD BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2008 – 2017............................................................ 108

Hình 4.9: Quy mô doanh nghiệp của các DN ĐT XD KD BĐS Việt Nam trong giai đoạn

từ năm 2008 - 2017.......................................................................................................... 111

Hình 4.10: Tỷ suất sinh lời của các DN ĐT XD KD BĐS Việt Nam trong giai đoạn từ năm

2008 - 2017...................................................................................................................... 112

Hình 4.11: Khả năng thanh khoản của các DN ĐT XD KD BĐS Việt Nam trong giai đoạn

từ năm 2008 - 2017.......................................................................................................... 114

Hình 4.12: Cơ hội tăng trưởng của các DN ĐT XD KD BĐS Việt Nam trong giai đoạn từ

năm 2008 - 2017.............................................................................................................. 115

xi

Hình 4.13: Cơ cấu tài sản của các DN ĐT XD KD BĐS Việt Nam trong giai đoạn từ năm

2008 - 2017...................................................................................................................... 115

Hình 4.14: Kỳ hạn tài sản của các DN ĐT XD KD BĐS Việt Nam trong giai đoạn từ năm

2008 - 2017...................................................................................................................... 116

Hình 4.15: Thuế thu nhập doanh nghiệp của các DN ĐT XD KD BĐS Việt Nam trong giai

đoạn từ năm 2008 - 2017................................................................................................. 117

Hình 4.16: Rủi ro kinh doanh của các DN ĐT XD KD BĐS Việt Nam trong giai đoạn từ

năm 2008 - 2017.............................................................................................................. 118

xii

MỤC LỤC

Trang

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ............................................ 1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI................................................................................. 1

1.1.1 Bối cảnh thực tiễn .................................................................................................. 1

1.1.2. Bối cảnh lý thuyết ................................................................................................. 4

1.1.3. Tổng quan xu hướng nghiên cứu về cấu trúc vốn và cấu trúc kỳ hạn nợ của doanh

nghiệp ..................................................................................................................... 5

1.1.4 Khoảng trống nghiên cứu về cấu trúc vốn và cấu trúc kỳ hạn nợ.......................... 7

1.2. MỤC TIÊU VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU .............................................................. 12

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................. 12

1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................. 13

1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ........................................................... 13

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................... 13

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................. 14

1.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................................................. 14

1.5. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN ÁN........................................................... 15

1.6. KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI ........................................................................................... 17

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM VỀ

CẤU TRÚC VỐN VÀ CẤU TRÚC KỲ HẠN NỢ ....................................................... 20

2.1 KHUNG LÝ THUYẾT VỀ CẤU TRÚC VỐN VÀ CẤU TRÚC KỲ HẠN NỢ....... 20

2.1.1 Khái niệm về cấu trúc vốn và cấu trúc kỳ hạn nợ................................................ 20

2.1.2 Cơ sở lý thuyết về cấu trúc vốn............................................................................ 23

2.1.3 Cơ sở lý thuyết về cấu trúc kỳ hạn nợ.................................................................. 31

2.2. CÁC NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM VỀ CẤU TRÚC VỐN VÀ CẤU TRÚC KỲ

HẠN NỢ............................................................................................................................ 35

xiii

2.2.1 Các nghiên cứu thực nghiệm về các yếu tố tác động đến cấu trúc vốn và cấu trúc

kỳ hạn nợ .............................................................................................................. 35

2.2.2 Các nghiên cứu thực nghiệm về tốc độ điều chỉnh cấu trúc vốn và cấu trúc kỳ hạn

nợ.......................................................................................................................... 41

2.2.3 Các nghiên cứu thực nghiệm về cấu trúc vốn mục tiêu, cấu trúc kỳ hạn nợ mục tiêu

.............................................................................................................................. 50

2.2.4 Các nghiên cứu thực nghiệm về tác động qua lại giữa cấu trúc vốn và cấu trúc kỳ

hạn nợ ................................................................................................................... 51

2.3 TỔNG HỢP LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM VỀ CẤU

TRÚC VỐN VÀ CẤU TRÚC KỲ HẠN NỢ.................................................................... 55

2.3.1 Tổng hợp lý thuyết về cấu trúc vốn và cấu trúc kỳ hạn nợ.................................. 55

2.3.2 Tổng hợp các nghiên cứu thực nghiệm về cấu trúc vốn và cấu trúc kỳ hạn nợ... 55

CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................ 59

3.1 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU ......................................................................................... 59

3.2 MÔ TẢ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ............................................................................. 60

3.3 MÔ HÌNH VÀ GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU.......................................................... 61

3.3.1 Giả thuyết nghiên cứu .......................................................................................... 61

3.3.2 Mô tả và đo lường biến ........................................................................................ 74

3.3.3 Mô hình nghiên cứu đề xuất................................................................................. 83

3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................... 90

3.5. QUY TRÌNH THỰC HIỆN NGHIÊN CỨU ............................................................. 94

CHƯƠNG 4: THỰC TRẠNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM VỀ

CẤU TRÚC VỐN VÀ CẤU TRÚC KỲ HẠN NỢ CỦA CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU

TƯ XÂY DỰNG, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM..................... 98

4.1 ĐẶC THÙ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA CÁC DOANH NGHIỆP

TRONG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ................................................... 98

4.1.1 Đặc thù ngành bất động sản tại Việt Nam ........................................................... 98

4.1.2. Đặc điểm của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản tại Việt Nam ........ 103