Câu hỏi trắc nghiệm và Bài tập Thẩm định giá tài sản: Dành cho sinh viên khối ngành kinh tế & Quản trị kinh doanh / Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc

BỘ MÔN NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ - KHOA NGÂN HÀNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN HOÀNG VĨNH LỘC

SÁCH THAM KHẢO

Câu hỏi trắc nghiệm & Bài tập

THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

(Dành cho sinh viên khối ngành kinh tế

& Quản trị kinh doanh)

6 cấp độ kiến thức của thang đo Bloom

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2019

MỤC LỤC

LỜI GIỚI THIỆU

PHẦN THỨ NHẤT: TRẮC NGHIỆM VÀ TỰ LUẬN 1

Chương 1. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 2

Nhớ 2

Hiểu 6

Vận dụng 10

Phân tích 12

Chương 2. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 17

Nhớ 17

Hiểu 21

Vận dụng 23

Phân tích 29

Chương 3. THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ 43

Nhớ 43

Hiểu 47

Vận dụng 49

Phân tích 52

Chương 4. THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 59

Nhớ 59

Hiểu 62

Vận dụng 63

Phân tích 68

PHẦN THỨ HAI: MỘT SỐ ĐỀ THI MẪU 74

Đề số 1 75

Đáp án đề số 1 80

Đề số 2 82

Đáp án đề số 2 87

Đề số 3 89

Đáp án đề số 3 94

TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI GIỚI THIỆU

Để đáp ứng nhu cầu về tài liệu học tập cho sinh viên khối ngành Kinh tế & Quản trị

kinh doanh của Trường Đại Học Ngân hàng TPHCM nói riêng, sinh viên khối ngành

Kinh tế & Quản trị kinh doanh của các trường đại học ở Việt Nam nói chung, Bộ môn

Ngân hàng Đầu tư thuộc Khoa Ngân hàng của trường Đại Học Ngân hàng TPHCM tổ

chức biên soạn tài liệu tham khảo: “Câu hỏi trắc nghiệm và bài tập Thẩm định giá

tài sản”.

Tài liệu tham khảo này cùng với Giáo trình Thẩm định giá tài sản do Bộ môn Ngân

hàng Đầu tư thuộc Khoa Ngân hàng của trường Đại Học Ngân hàng biên soạn sẽ là bộ

tài liệu học tập hữu ích cho sinh viên khối ngành Kinh tế & Quản trị kinh doanh của

Trường Đại Học Ngân hàng TPHCM nói riêng, sinh viên khối ngành Kinh tế & Quản

trị kinh doanh của các trường đại học ở Việt Nam nói chung.

Tài liệu tham khảo này được tổ chức biên soạn dựa trên kinh nghiệm hơn 10 năm

nghiên cứu và giảng dạy của tác giả. Tài liệu tham khảo cũng sẽ rất hữu ích cho các

thẩm định viên của các công ty thẩm định giá, đặc biệt là các chuyên viên thẩm định

tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam.

Tài liệu tham khảo này được biên soạn nhằm giúp cho sinh viên chuyên ngành ngân

hàng đạt được các chuẩn đầu ra của học phần Thẩm định giá tài sản tại Trường Đại

học Ngân hàng TPHCM, bao gồm:

 Khả năng nhận diện, phân tích và giải quyết các vấn đề chuyên môn trong lĩnh

vực ngân hàng;

 Khả năng tổ chức và làm việc nhóm;

 Khả năng vận dụng kỹ năng nghề nghiệp trong lĩnh vực ngân hàng.

Cấu trúc của tài liệu tham khảo này được chia thành hai phần:

Phần thứ nhất bao gồm 240 câu trắc nghiệm và 13 bài tập tình huống kèm phần trả lời

trắc nghiệm và bài giải gợi ý các tình huống để giúp sinh viên hệ thống hóa lại cơ sở

lý thuyết và được phân thành 4 cấp độ của thang đo Bloom (Nhớ – Hiểu – Vận dụng –

Phân tích). Số lượng câu trắc nghiệm và bài tập tình huống phân bổ cho từng chương

cụ thể như sau:

Chương Tên chương Trắc nghiệm Bài tập tình huống

1 Tổng quan thẩm định giá tài sản 60 câu 2 bài

2 Thẩm định giá bất động sản 75 câu 5 bài

3 Thẩm định giá máy móc thiết bị 60 câu 3 bài

4 Thẩm định giá trị doanh nghiệp 45 câu 3 bài

Phần thứ hai bao gồm một số đề thi mẫu nhằm giúp sinh viên làm quen với định dạng

đề thi kết thúc học phần Thẩm định giá tài sản tại Trường Đại học Ngân hàng

TPHCM. Các đề thi này có đáp án kèm theo để giúp cho sinh viên tự mình kiểm tra

được mức độ đáp ứng yêu cầu về tích lũy kiến thức của môn học. Các đề thi mẫu này

được thiết kế đến cấp độ 4 của Thang đo Boom (Nhớ – Hiểu – Vận dụng – Phân tích)

và bao quát được toàn bộ khối lượng kiến thức của môn học.

Với kỳ vọng lớn lao như trên, nhưng do đây là lần đầu tiên biên soạn, nên chắc rằng

tài liệu tham khảo này vẫn không thể tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả mong nhận

được những đóng góp hữu ích từ Quý đọc giả để kịp thời chỉnh sửa và hoàn thiện hơn

cho những lần tái bản sau.

Chân thành cảm ơn sự quan tâm và ủng hộ của Quý đọc giả. Mọi ý kiến đóng góp xin

vui lòng gửi đến hộp thư điện tử [email protected].

Trân trọng

Sài Gòn, Vu Lan 2019

TÁC GIẢ

1

PHẦN THỨ NHẤT

TRẮC NGHIỆM & TỰ LUẬN

Nhớ – Hiểu – Vận dụng – Phân tích

2

Chương 1

TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN

GIỚI THIỆU

Chương 1 nhằm trang bị cho sinh viên kiến thức cơ bản về hoạt động thẩm định giá tài sản và

được chia thành 4 cấp độ của thang đo Bloom.

Ở cấp độ Nhớ, sinh viên có 30 câu hỏi trắc nghiệm để nhớ lại các khái niệm cơ bản, cơ sở giá

trị, cách tiếp cận, phương pháp và các nguyên tắc thẩm định giá.

Ở cấp độ Hiểu, sinh viên có 30 câu trắc nghiệm để hiểu được các mục đích thẩm định giá

được thực hiện dựa trên các cơ sở giá trị nào? Các nguyên tắc thẩm định giá nào được vận

dụng trong từng cách tiếp cận? Các phương pháp thẩm định giá được vận dụng trong các

trường hợp nào? Ưu nhược điểm của các phương pháp thẩm định giá?

Ở cấp độ Vận dụng, sinh viên có một bài tập vận dụng kiến thức lập kế hoạch thẩm định giá,

thu thập và phân tích thông tin thu thập được.

Ở cấp độ Phân tích, sinh viên làm bài tập về lập Báo cáo thẩm định giá cho một yêu cầu

thẩm định giá cụ thể từ khách hàng.

NHỚ

1.1.

Thẩm định giá tài sản là hoạt động:

A. Quy định giá cả của các loại tài sản;

B. Xác định giá trị của các loại tài sản;

C. Ước tính giá trị của các loại tài sản;

D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.

1.2.

Sự ước tính giá trị của tài sản phải phù hợp với:

A. Địa điểm của tài sản;

B. Thời điểm thẩm định giá;

C. Mục đích thẩm định giá;

D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.

1.3.

Giá cả trong thẩm định giá được hiểu là:

A. Giá cả thị trường của tài sản;

B. Giá cả khác với giá trị thị trường của tài sản;

C. Giá cả đối với số ít người không đại diện cho thị trường;

D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.

1.4.

Chi phí trong thẩm định giá là:

A. Số tiền chi ra để mua sắm một tài sản có tính hữu ích tương tự;

B. Số tiền chi ra để xây dựng một tài sản có tính hữu ích tương tự;

C. Giá thanh toán cho một tài sản có tính hữu ích tương tự;

D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.

3

1.5.

Thu nhập hoạt động ròng trong thẩm định giá được tính bằng:

A. Thu nhập trừ chi phí hoạt động không kể khấu hao;

B. Thu nhập trừ chi phí hoạt động không kể khấu hao và thuế thu nhập;

C. Thu nhập trừ chi phí hoạt động không kể khấu hao, chi phí vốn và thuế thu nhập;

D. Tất cả các đáp án trên đều sai.

1.6.

Giá trị ước tính của tài sản thẩm định:

A. Không phải giá cả thực tế xảy ra của một tài sản trong một cuộc trao đổi;

B. Chỉ là ý kiến của thẩm định viên về giá cả có thể xảy ra nhất của một tài sản trong

một cuộc trao đổi;

C. Là giá cả giả thuyết trong một cuộc trao đổi dự kiến xảy ra;

D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.

1.7.

Kết quả thẩm định giá tài sản được thể hiện bằng:

A. Mức giá ước tính;

B. Khoảng giá;

C. Mức giá có tính đến biên độ dao động;

D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.

1.8.

Đối tượng thẩm định giá bao gồm:

A. Tài sản hữu hình;

B. Tài sản vô hình;

C. Tài sản tài chính;

D. Tài sản hữu hình, tài sản vô hình và nợ phải trả.

1.9.

Cơ sở giá trị thị trường của thẩm định giá được hiểu là:

A. Mức giá ước tính vào thời điểm thẩm định giá giữa 1 bên người bán sẵn sàng bán và 1

bên người mua sẵn sàng mua, trong một giao dịch khách quan và độc lập, các bên

hành động một cách có hiểu biết và không bị ép buộc;

B. Mức giá ước tính vào thời điểm thẩm định giá giữa 1 bên người bán sẵn sàng bán và 1

bên nhiều người mua sẵn sàng mua, trong một giao dịch khách quan và độc lập, các

bên hành động một cách có hiểu biết và không bị ép buộc;

C. Mức giá ước tính vào thời điểm thẩm định giá giữa 1 bên nhiều người bán sẵn sàng

bán và 1 bên người mua sẵn sàng mua, trong một giao dịch khách quan và độc lập,

các bên hành động một cách có hiểu biết và không bị ép buộc;

D. Tất cả các đáp án trên đều sai.

1.10.

Thẩm định giá trị cổ phần đang niêm yết được thực hiện trên cơ sở:

A. Giá trị thị trường;

B. Giá trị hợp lý;

C. Giá trị đặc biệt;

D. Giá trị đầu tư.

1.11.

Thẩm định giá trị tài sản mục đích bảo đảm tiền vay được thực hiện trên cơ sở:

A. Giá trị thị trường;

B. Giá trị hợp lý;

C. Giá trị đặc biệt;

D. Giá trị đầu tư.

4

1.12.

Thẩm định giá trị tài sản mục đích đặc biệt được thực hiện trên cơ sở:

A. Giá trị thị trường;

B. Giá trị hợp lý;

C. Giá trị đặc biệt;

D. Giá trị đầu tư.

1.13.

Thẩm định giá trị tài sản mục đích đầu tư dài hạn được thực hiện trên cơ sở:

A. Giá trị thị trường;

B. Giá trị hợp lý;

C. Giá trị đặc biệt;

D. Giá trị đầu tư.

1.14.

Nguyên tắc hữu dụng cao nhất và hiệu quả nhất của một tài sản phải khả thi về:

A. Kỹ thuật;

B. Kỹ thuật và tài chính;

C. Pháp lý, kỹ thuật và tài chính;

D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.

1.15.

Nguyên tắc cung cầu trong thẩm định giá đòi hỏi:

A. Giá cả của các tài sản phải phù hợp với quan hệ cung cầu của các tài sản trên thị

trường;

B. Giá cả của tài sản tỷ lệ thuận với cầu về tài sản;

C. Giá cả của tài sản tỷ lệ nghịch với cung về tài sản;

D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.

1.16.

Nguyên tắc thay đổi trong thẩm định giá có nghĩa là giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay

đổi của:

A. Các yếu tố hình thành nên giá trị;

B. Bản thân giá trị tài sản;

C. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản;

D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.

1.17.

Nguyên tắc thay thế trong thẩm định giá có nghĩa là:

A. Khi các tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì

tài sản đó sẽ bán được trước;

B. Khi các tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá cao nhất thì

tài sản đó sẽ bán được trước;

C. Khi các tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá trung bình

thì tài sản đó sẽ bán được trước

D. Tất cả các đáp án trên đều sai.

1.18.

Nguyên tắc cân bằng trong thẩm định giá tài sản có nghĩa là tài sản thẩm định phải đạt được

sự cân bằng về:

A. Lợi ích của các bên tham gia vào giao dịch thẩm định giá;

B. Thu nhập do tài sản mang lại;

C. Các yếu tố cấu thành nên giá trị tài sản;

D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.

5

1.19.

Nguyên tắc phân phối thu nhập trong thẩm định giá có nghĩa là thu nhập do đất đai tạo ra sau

khi đã phân phối cho:

A. Vốn;

B. Vốn và lao động;

C. Vốn, lao động và quản lý;

D. Vốn, lao động, nghĩa vụ với nhà nước và quản lý.

1.20.

Nguyên tắc đóng góp trong thẩm định giá tài sản được tính bằng:

A. Chi phí lắp đặt các bộ phận hợp thành tài sản;

B. Chi phí tháo dỡ các bộ phận hợp thành tài sản;

C. Sự đóng góp về mặt giá trị của các bộ phận tài sản;

D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.

1.21.

Nguyên tắc phù hợp trong thẩm định giá tài sản có nghĩa là tài sản thẩm định phải phù hợp

với:

A. Nhu cầu của tài sản trên thị trường;

B. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản;

C. Môi trường tài sản tọa lạc;

D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.

1.22.

Nguyên tắc cạnh tranh trong thẩm định giá tài sản đòi hỏi thẩm định viên phải đánh giá:

A. Mức độ cạnh tranh của tài sản trên thị trường;

B. Mức độ cạnh tranh của ngành kinh doanh của tài sản;

C. Mức độ cạnh tranh của tài sản lẫn của ngành kinh doanh của tài sản trên thị trường;

D. Tất cả các đáp án trên đều sai.

1.23.

Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai trong thẩm định giá tài sản có nghĩa là thẩm định viên

phải dự tính:

A. Khả năng sinh lợi của tài sản trong tương lai;

B. Lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua;

C. Khả năng sinh lợi của tài sản trong tương lai và/hoặc lợi ích dự kiến nhận được từ

quyền sử dụng tài sản của người mua;

D. Tất cả các đáp án trên đều sai.

1.24.

Ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các

tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường là:

A. Cách tiếp cận thị trường;

B. Cách tiếp cận chi phí;

C. Cách tiếp cận thu nhập;

D. Tất cả các đáp án trên đều sai.

1.25.

Ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng,

công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm

định giá là:

A. Cách tiếp cận thị trường;

B. Cách tiếp cận chi phí;

C. Cách tiếp cận thu nhập;

D. Tất cả các đáp án trên đều sai.

6

1.26.

Ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có

được từ tài sản về giá trị hiện tại là:

A. Cách tiếp cận thị trường;

B. Cách tiếp cận chi phí;

C. Cách tiếp cận thu nhập;

D. Tất cả các đáp án trên đều sai.

1.27.

Ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản

tương tự là:

A. Phương pháp so sánh;

B. Phương pháp chi phí;

C. Phương pháp vốn hóa thu nhập;

D. Phương pháp chiết khấu dòng tiền.

1.28.

Ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài

sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của

tài sản thẩm định giá là:

A. Phương pháp so sánh;

B. Phương pháp chi phí thay thế;

C. Phương pháp chi phí tái tạo;

D. Phương pháp chiết khấu dòng tiền.

1.29.

Ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để

tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị

trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá là:

A. Phương pháp so sánh;

B. Phương pháp chi phí thay thế;

C. Phương pháp chi phí tái tạo;

D. Phương pháp chiết khấu dòng tiền.

1.30.

Thẩm định giá tài sản tiếp cận từ thu nhập có thể sử dụng phương pháp:

A. Vốn hóa trực tiếp;

B. Thặng dư;

C. Phương pháp chiết khấu dòng tiền;

D. Tất cả các phương pháp trên.

HIỂU

1.31.

Tổ chức có chức năng thẩm định giá có thể là:

A. Công ty quản lý tài sản (AMC) trực thuộc Tổ chức tín dụng;

B. Doanh nghiệp thẩm định giá độc lập;

C. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

D. Tất cả các tổ chức trên.

1.32.

Tài sản nào dưới đây thuộc thẩm quyền thẩm định giá của các công ty thẩm định giá?

A. Giá đất của bất động sản thế chấp;

B. Giá đất để tính tiền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân theo hệ số điều chỉnh giá

đất;

C. Giá đất để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất;