Bất cân xứng thông tin và Tự do ý chí trong Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN VIỆT QUỐC

BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN VÀ TỰ DO Ý CHÍ

TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. Hồ Chí Minh, Năm 2019

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN VIỆT QUỐC

BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN VÀ TỰ DO Ý CHÍ

TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS TS. PHẠM DUY NGHĨA

TP. Hồ Chí Minh, Năm 2019

LỜI CAM ĐOAN

Lòng trung thực là chương đầu tiên của cuốn sách trí tuệ.

Honesty is the first chapter in the book of wisdom.

Thomas Jefferson

Vào thời điểm bắt đầu những lời đầu tiên này, khung cảnh buổi học đầu tiên với

những lời tâm huyết của TS. Phạm Duy Nghĩa về sự trung thực trong học thuật, lại hiển

hiện rõ trong tâm trí người viết. Và như một xác tín về sự trung thực, vốn đã bị bào mòn và

khuất lấp theo thời gian trong guồng quay cuộc sống, Lời cam đoan này được viết ra để mở

đầu cho một hành trình mới trên con đường tìm kiếm tri thức.

Trong tâm thế thức tỉnh và thôi thúc đó, người viết luôn tự nhủ để đoan chắc rằng

những nội dung và thông tin trong bài Luận của mình, trước hết sẽ phải luôn cố gắng để

được giữ được tính độc lập và dấu ấn cá nhân, và tất nhiên không thể thiếu vắng các ý kiến

đóng góp quý báu của người Thầy hướng dẫn cũng như không thể thoát khỏi những ảnh

hưởng và sự kế thừa đối vớ các luận cứ, quan điểm của những bậc tiền bối hay đàn anh đi

trước về vấn đề đang nghiên cứu. Và chắc chắn, các ý kiến hay quan điểm này cũng sẽ

luôn phải được dẫn nguồn trên tinh thần khoa học và cũng để thể hiện lòng tri ân đến các

tác giả.

Trân trọng.

Học viên thực hiện

Nguyễn Việt Quốc

MỤC LỤC

TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

TÓM TẮT LUẬN VĂN

ABSTRACT

DẪN NHẬP.............................................................................................................. 1

1. Sự lựa chọn đề tài ..................................................................................................... 1

2. Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu................................................................................. 3

3. Tình hình nghiên cứu................................................................................................ 4

4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 6

5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết........................................ 7

6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài...................................................... 7

7. Kết cấu của Luận văn ............................................................................................... 8

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN VÀ BẤT

CÂN XỨNG THÔNG TIN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG

CƯ................................................................................................................................. 9

1.1 Lý thuyết về Bất cân xứng thông tin .................................................................. 9

1.2 Các đặc tính của Bất cân xứng thông tin.......................................................... 11

1.2.1 Lựa chọn bất lợi (Adverse selection) ............................................................ 12

1.2.2 Rủi ro đạo đức (Moral hazards) hay tâm lý ỷ lại........................................... 13

1.3 Giải pháp hạn chế, kiểm soát Bất cân xứng thông tin...................................... 13

1.3.1 Khung lý thuyết ............................................................................................. 13

1.3.2 Đối tượng thực hiện....................................................................................... 13

1.3.2.1 Giải pháp tư nhân ....................................................................................... 14

1.3.2.2 Giải pháp từ Chính phủ .............................................................................. 15

1.4 Bất cân xứng thông tin trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư................. 17

1.4.1 Lịch sử phát triển và Khái niệm căn hộ chung cư......................................... 17

1.4.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và Bất cân xứng thông tin trong Hợp

đồng mua bán Căn hộ chung cư ............................................................................. 21

1.4.2.1 Tài sản vật lý chưa hiện hữu tại thời điểm giao kết ................................... 22

1.4.2.2 Đặc tính về hình thức sở hữu...................................................................... 23

1.4.2.3 Quy trình, thủ tục và hồ sơ tài liệu của dự án nhà chung cư ..................... 26

1.4.2.4 Việc huy động vốn của Chủ đầu tư ............................................................ 28

Tiểu kết luận Chương 1 .......................................................................................... 30

CHƯƠNG 2: TỰ DO Ý CHÍ VÀ SỰ CAN THIỆP CỦA PHÁP LUẬT VÀO

TỰ DO Ý CHÍ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ

CHUNG CƯ ........................................................................................................... 31

2.1 Tự do ý chí và Hợp đồng.................................................................................. 31

2.2 Sự can thiệp của pháp luật vào tự do ý chí trong Hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư.................................................................................................................. 33

2.2.1 Pháp luật về chung cư và căn hộ chung cư ................................................... 33

2.2.2 Hợp đồng mẫu ............................................................................................... 35

2.2.3 Các định chế trung gian................................................................................. 40

Tiểu kết luận Chương 2 .......................................................................................... 43

CHƯƠNG 3: HIỆU QUẢ CỦA CHÍNH SÁCH CAN THIỆP – CÁC HƯỚNG

TIẾP CẬN PHÙ HỢP ............................................................................................ 44

3.1 Tác dụng của chính sách can thiệp................................................................... 44

3.1.1 Sự can thiệp quá đà........................................................................................ 44

3.1.2 Sự khiếm khuyết............................................................................................ 45

3.1.3 Vấn đề tài chính............................................................................................. 48

3.2 Các bước tiếp cận phù hợp ............................................................................... 50

3.2.1 Sự thất bại của một hướng đi đúng................................................................ 51

3.2.2 Cơ chế sàng lọc và giám sát .......................................................................... 51

Tiểu kết luận chương 3........................................................................................... 54

KẾT LUẬN ............................................................................................................ 55

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

CHCC Căn hộ chung cư

HĐMB Hợp đồng mua bán

BCXTT Bất cân xứng thông tin