Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

LÊ THANH HÀ

BẢO LÃNH TRONG BÁN, CHO THUÊ

MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

BẢO LÃNH TRONG BÁN, CHO THUÊ

MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Định hướng nghiên cứu

Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS Lê Minh Hùng

Học viên: Lê Thanh Hà

Lớp: Cao học Luật - Khóa 27

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan luận văn thạc sĩ “Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở

hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” là công trình nghiên cứu

khoa học do bản thân tôi thực hiện, dưới sự hướng dẫn tận tình và chu đáo của

PGS.TS. Lê Minh Hùng. Những tài liệu, số liệu được sử dụng trong luận văn bảo

đảm tính khách quan, chính xác. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng

được công bố trong bất kỳ công trình khoa học nào khác.

Tác giả

Lê Thanh Hà

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Bảo lãnh NOHTTTL Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai

BLDS Bộ luật Dân sự

BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân sự

CTCP Công ty cổ phần

HUG Korea Housing & Urban Guarantee Corporation

LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản

Luật Các TCTD Luật Các tổ chức tín dụng

NOHTTTL Nhà ở hình thành trong tương lai

NXB Nhà xuất bản

TCTD Tổ chức tín dụng

Thông tư số 07/2015/TT-NHNN

Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015

của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

quy định về bảo lãnh ngân hàng

Thông tư số 13/2017/TT-NHNN

Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017

sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số

07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015

của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

quy định về bảo lãnh ngân hàng

TMCP Thương mại cổ phần

TNHH Trách nhiệm hữu hạn

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1

CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẢO LÃNH TRONG BÁN,

CHO THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ...................9

1.1. Khái niệm, đặc điểm của bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai................................................................................................... 9

1.1.1. Khái niệm bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong

tương lai .............................................................................................................9

1.1.2. Đặc điểm của bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong

tương lai ...........................................................................................................12

1.2. Chủ thể trong quan hệ bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai................................................................................................. 19

1.2.1. Bên bảo lãnh...........................................................................................20

1.2.2. Bên được bảo lãnh..................................................................................21

1.2.3. Bên nhận bảo lãnh..................................................................................23

1.3. Các trường hợp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành

trong tương lai............................................................................................................. 24

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1........................................................................................29

CHƯƠNG 2. XÁC LẬP, THỰC HIỆN VIỆC BẢO LÃNH VỚI CHỦ ĐẦU TƯ

TRONG BÁN, CHO THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG

LAI............................................................................................................................30

2.1. Xác lập bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương

lai.................................................................................................................................... 30

2.1.1. Phương thức xác lập bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai........................................................................................30

2.1.2. Thủ tục cung cấp hồ sơ để ngân hàng cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư.....35

2.2. Thực hiện việc bảo lãnh đối với chủ đầu tư trong bán, cho thuê mua nhà

ở hình thành trong tương lai.................................................................................... 36

2.2.1. Thực hiện các nghĩa vụ của bên bảo lãnh đối với chủ đầu tư ...............37

2.2.2. Thực hiện các quyền của bên bảo lãnh đối với chủ đầu tư....................40

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2........................................................................................49

CHƯƠNG 3. XÁC LẬP, THỰC HIỆN VIỆC BẢO LÃNH VỚI BÊN MUA,

THUÊ MUA TRONG BÁN, CHO THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH

TRONG TƯƠNG LAI............................................................................................50

3.1. Xác lập bảo lãnh đối với bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong

tương lai........................................................................................................................ 50

3.1.1. Đưa ra cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành

trong tương lai..................................................................................................50

3.1.2. Thời hạn có hiệu lực của cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà

ở hình thành trong tương lai ............................................................................54

3.2. Thực hiện bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong

tương lai........................................................................................................................ 57

3.2.1. Điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh...................................................57

3.2.2. Phạm vi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.....................................................65

3.2.3. Nội dung thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh ...................................................68

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3........................................................................................75

KẾT LUẬN..............................................................................................................76

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Nhà ở không chỉ là một tài sản có giá trị lớn đối với mỗi cá nhân, gia đình mà

còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của một quốc gia. Với quan

niệm sống “an cư lạc nghiệp”, nhu cầu về nhà ở là một trong những mối quan tâm

hàng đầu của người dân. Quyền có chỗ ở hợp pháp và quyền lựa chọn chỗ ở cũng

được xem là quyền cơ bản của con người được quy định tại Điều 22 của Hiến pháp

2013. Trong xu thế đó, hoạt động mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là

vấn đề tất yếu và diễn ra hết sức sôi động.

Thế nhưng, trong thời gian qua, không ít trường hợp bên mua, thuê mua nhà

ở hình thành trong tương lai đã thanh toán tiền mua, thuê mua nhà trước nhưng

không nhận được nhà ở do bên bán không hoàn thành xong việc xây dựng hoặc đã

hoàn thành xong nhưng nhà ở đó không đáp ứng các yêu cầu như , hồ sơ pháp lý dự

án chưa hoàn thiện hoặc có hành vi vi phạm pháp luật đến mức không thể nghiệm

thu bàn giao. Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời có nhiều quy định

mang tính đột phá nhằm bảo vệ quyền lợi bên mua, thuê mua trong các giao dịch về

nhà ở hình thành trong tương lai và hướng đến xây dựng thị trường bất động sản phát

triển lành mạnh. Một trong những điểm mới đáng lưu tâm là quy định về bảo lãnh

trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 56 của Luật này.

Loại hình bảo lãnh mới này được hướng dẫn chi tiết bởi Thông tư số

07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

về bảo lãnh ngân hàng và được bổ sung, sửa đổi bởi Thông tư số 13/2017/TT￾NHNN ngày 29/9/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT￾NHNN ngày 25/6/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về

bảo lãnh ngân hàng. Việc bảo lãnh nói trên nhằm mục đích bảo đảm cho nghĩa vụ

hoàn trả khoản tiền mà chủ đầu tư đã nhận ứng trước của bên mua, thuê mua trong

trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo quy định tại hợp đồng

mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, quy định pháp luật

tồn tại một số điểm chưa thống nhất dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau và thực tiễn

áp dụng còn nhiều bất cập. Những bất cập này ảnh hưởng xấu cho những chủ thể

tham gia vào quan hệ bảo lãnh và hoạt động quản lý của các cơ quan nhà nước có

thẩm quyền, cũng như làm cho cơ chế về bảo vệ quyền lợi bên mua, thuê mua nhà ở

hình thành trong tương lai vẫn chưa thực thi hiệu quả.

2

Do đó, dưới góc độ bảo vệ quyền lợi bên mua, thuê mua nhà ở hình thành

trong tương lai cần thiết phải có sự nghiên cứu một cách toàn diện các quy định

pháp luật nhằm đưa ra những giải pháp hợp lý liên quan đến quy định về bảo lãnh

trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của các chủ đầu tư dự án

nhà ở thương mại. Xuất phát từ yêu cầu này, tác giả quyết định chọn đề tài “Bảo

lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật

Việt Nam” để nghiên cứu thực hiện luận văn thạc sĩ luật học của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Qua quá trình khảo sát về tình hình nghiên cứu, tác giả nhận thấy, trong các

công trình nghiên cứu đã công bố trước đây, vấn đề về “Bảo lãnh trong bán, cho

thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” hầu như

chưa có công trình khoa học dưới cấp độ luận văn thạc sĩ nghiên cứu chuyên sâu,

toàn diện. Tuy nhiên, cũng có một số công trình đề cập ít nhiều đến nội dung nghiên

cứu có thể kể đến như sau:

Về giáo trình có Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017),

Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, NXB.

Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam (tái bản lần thứ 1, có sửa đổi và bổ sung).

Liên quan đến quy định bảo lãnh, giáo trình trình bày những kiến thức nền tảng về

bảo lãnh trên cơ sở là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tài liệu

này giúp tác giả nhận diện được hai nhóm quan hệ chính trong bảo lãnh đó là quan

hệ giữa bên bảo lãnh với bên được bảo lãnh và quan hệ giữa bên bảo lãnh với bên

nhận bảo lãnh. Đây là cơ sở để tác giả xác định cấu trúc để nghiên cứu đề tài luận

văn này.

Đối với Bình luận khoa học, có một số công trình nghiên cứu như:

- Nguyễn Văn Cừ - Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự

năm 2015, NXB. Công An nhân dân. Công trình nghiên cứu có phân tích, bình luận

những quy định về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và bảo lãnh được

ghi nhận tại Bộ luật Dân sự 2015. Tác phẩm này giúp tác giả hiểu đúng tinh thần

của điều luật và là cơ sở triển khai những vấn đề cơ bản liên quan đến quy định bảo

lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

- Nguyễn Minh Oanh (2018), Bình luận Luật Nhà ở năm 2014, NXB. Lao

Động, công trình nghiên cứu giúp tác giả hiểu rõ quy định pháp luật nhà ở, đặc biệt

là các nội dung như định nghĩa về nhà ở hình thành trong tương lai, hoạt động mua

3

bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, quyền và nghĩa vụ của các chủ

thể tham gia vào giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với sách chuyên khảo có tài liệu liên quan như Đỗ Văn Đại (2017), Luật

nghĩa vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Việt Nam – Bản án và bình luận bản án,

NXB. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam (xuất bản lần thứ 3). Công trình nghiên

cứu những vấn đề chung của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và các biện

pháp bảo đảm trong pháp luật hiện hành dưới dạng bình luận án có sự kết hợp với lý

luận, đối chiếu quy định pháp luật nước ngoài và cổ luật Việt Nam. Mặc dù, bản án

được đề cập để bình luận không có nội dung tranh chấp liên quan đến phạm vi

nghiên cứu của đề tài nhưng công trình đã mang đến một nền tảng cơ sở lý luận về

bảo lãnh và quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hình thành trong tương lai.

Hiện nay, Luận văn thạc sĩ có Nguyễn Thị Khánh Ngân (2018), Hợp đồng

mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc

sĩ luật học, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh. Tác giả trình bày quy định về

hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam. Bài

viết mới chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu tổng quát các quy định pháp luật về hợp

đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa đi sâu nghiên cứu vấn đề

về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Võ Thanh Sử (2010), Pháp luật về bảo lãnh ngân hàng của các tổ chức tín

dụng, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh. Mặc dù,

không nghiên cứu quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành

trong tương lai nhưng đây là tài liệu tham khảo có ý nghĩa với tác giả dưới khía

cạnh pháp luật về bảo lãnh ngân hàng, phân tích chuyên sâu về bảo lãnh trong mối

quan hệ giữa ngân hàng bảo lãnh và bên được bảo lãnh là chủ đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, cũng có một số Bài viết tạp chí như sau:

- Đặng Văn Dân (2018), “Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: cơ sở

pháp lý trong triển khai thực hiện tại Việt Nam”, Tạp chí Ngân hàng, số 24/2018,

tr.31-35. Đây là một trong số ít bài viết nghiên cứu cụ thể về bảo lãnh trong bán,

cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điểm nổi bật nhất của bài viết là

việc phân tích cụ thể bất cập trong việc triển khai quy định này trên thực tiễn.

- Bùi Đức Giang (2016), “Pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà

ở hình thành trong tương lai”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Số 2 (334)/2016,

tr.52-56; hay Bùi Đức Giang (2018), “Pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê

4

mua nhà ở hình thành trong tương lai”, Tạp chí Ngân hàng, số 13/2018, tr. 7-10.

Tác giả đã trình bày một số vấn đề về quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua

nhà ở hình thành trong tương lai như giá trị pháp lý của cam kết bảo lãnh, trình tự

thực hiện, hiệu lực, chuyển nhượng bảo lãnh, quyền và nghĩa vụ của bên bảo lãnh

và nội dung của cam kết bảo lãnh. Tuy nhiên, công trình chỉ được nghiên cứu dưới

dạng bài viết tạp chí nên chưa có điều kiện phân tích một cách cụ thể và chuyên sâu.

- Châu Thị Khánh Vân (2018), “Bảo vệ quyền lợi người mua, người thuê

mua khi bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, Tạp chí

Nghiên cứu lập pháp, số 7 (359)/2018, tr. 50-57. Bài viết phân tích quy định về bảo

lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai dưới góc độ bảo vệ

quyền lợi bên mua, thuê mua nhà. Bài viết đưa ra những điểm bất cập và đề xuất

hướng khắc phục dựa trên việc phân tích khái quát về chủ thể, đối tượng, phạm vi

bảo lãnh, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể và các trường hợp chấm dứt bảo lãnh.

Đây là tài liệu tham khảo quý báu đối với tác giả để triển khai luận văn này.

Những công trình khoa học kể trên là tài liệu vô cùng hữu ích giúp tác giả có

thêm nhiều thông tin và kiến thức phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn. Thế nhưng

các công trình này không nghiên cứu cụ thể và toàn diện về bảo lãnh trong bán, cho

thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam. Vì

vậy, việc lựa chọn nghiên cứu đề tài “Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở

hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” làm luận văn thạc sĩ đảm

bảo tính mới so với các công trình khoa học đã được công bố.

3. Mục đích nghiên cứu của đề tài

Trên cở sở tìm hiểu tình hình nghiên cứu nêu trên, luận văn tập trung làm

sáng tỏ về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai dưới

góc độ lý luận, quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật và kinh nghiệm pháp

luật nước ngoài nhằm giải quyết những vấn đề chính sau đây:

- Thứ nhất, làm sáng tỏ những vấn đề chung về bảo lãnh trong bán, cho thuê

mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam gồm các

nội dung như khái niệm, đặc điểm, chủ thể tham gia quan hệ bảo lãnh và các trường

hợp cần phải bảo lãnh. Đề tài cũng nghiên cứu việc xác lập, thực hiện bảo lãnh nhà

ở hình thành trong tương lai dựa trên hai nhóm quan hệ là quan hệ giữa ngân hàng

với chủ đầu tư (bên bảo lãnh và bên được bảo lãnh) và nhóm quan hệ thứ hai là giữa

ngân hàng với bên mua, thuê mua nhà ở (bên bảo lãnh và bên nhận bảo lãnh).

5

- Thứ hai, nghiên cứu quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về

bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm cả

việc nghiên cứu về mối quan hệ giữa các văn bản pháp luật liên quan và những bất

cập, mâu thuẫn của quy định pháp luật, đánh giá thực trạng quy định pháp luật

cùng với việc khai thác một số tình huống thực tiễn và quy định pháp luật nước

ngoài để từ đó chỉ ra những điểm cần sửa đổi, bổ sung hoàn thiện quy định pháp

luật Việt Nam.

- Trên cơ sở những bất cập đã được xác định, tác giả đề xuất những kiến

nghị, giải pháp pháp lý cụ thể trong việc sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật Việt

Nam hiện hành. Đồng thời, xác định cơ sở lý luận và thực tiễn cần thiết làm căn cứ

cho việc đề xuất những kiến nghị và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định về

bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam.

4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai. Cụ thể tác giả nghiên cứu những vấn đề pháp lý về bảo lãnh

trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tác giả cũng phân tích

những bất cập của các quy định pháp luật thông qua một số trường hợp tranh chấp

điển hình về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, từ

đó đề xuất kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật phù hợp.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

Đứng dưới góc độ bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành

trong tương lai, trong phạm vi nghiên cứu đề tài, tác giả tập trung nghiên cứu những

nội dung như sau:

Về mặt nội dung, luận văn tập nghiên cứu quy định về bảo lãnh trong bán,

cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án nhà ở thương mại, mà

không phân tích đi sâu phân tích quy định về bảo lãnh hay hoạt động mua bán,

hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, trên cơ sở

nghiên cứu những vấn đề cơ bản về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai, tác giả tập trung phân tích việc xác lập, thực hiện bảo lãnh

trong hai nhóm quan hệ, đó là: i) Xác lập, thực hiện việc bảo lãnh của ngân hàng

với chủ đầu tư; ii) Xác lập, thực hiện việc bảo lãnh của ngân hàng với bên mua,

thuê mua nhà.

6

Vì vậy, tác giả chủ yếu nghiên cứu quy định trong các văn bản như Bộ luật

Dân sự 2015, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 cùng các văn

bản hướng dẫn thi hành và Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về bảo lãnh ngân hàng và Thông tư số

13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số

07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

quy định về bảo lãnh ngân hàng.

Đối với thực tiễn thực thi pháp luật, tác giả khai thác một số tranh chấp về

bàn giao nhà ở theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và việc bên

mua, thuê mua nhà yêu cầu ngân hàng thực hiện bảo lãnh để xem xét, đánh giá tính

hợp lý của quy định pháp luật và hiệu quả thực thi pháp luật hiện nay.

Ngoài ra, tác giả cũng phân tích, so sánh các vấn đề liên quan với pháp luật

của Tây Ban Nha, Hàn Quốc và các quy định về bảo lãnh theo Guide to ICC

Uniform Rules for Demand Guarantees (tên tiếng việt là Quy tắc thống nhất về bảo

lãnh theo yêu cầu - URDG 758, ICC 2009, viết tắt là “URDG 758”) để đề xuất một

số giải pháp hoàn thiện phù hợp với thực tiễn pháp luật Việt Nam về bảo lãnh trong

bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

5. Phương pháp nghiên cứu đề tài

Đề tài nghiên cứu các vấn đề theo “chiều dọc” nhằm làm rõ hơn các nội dung

liên quan đến bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với từng chương, luận văn đã vận dụng phối hợp nhiều phương pháp nghiên

cứu khác nhau để có thể phân tích các vấn đề được trình bày, cụ thể như sau:

Đề tài sẽ sử dụng phối hợp các phương pháp chủ yếu sau:

- Phương pháp phân tích, tổng hợp, bình luận được sử dụng xuyên suốt với

mục đích cung cấp đầy đủ, có chọn lọc các quy định pháp luật Việt Nam, những vụ

việc tranh chấp trong thực tiễn và các quy định pháp luật nước ngoài liên quan trực

tiếp đến bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

- Phương pháp so sánh được thực hiện nhằm tìm hiểu, đối chiếu quy định

pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

theo pháp luật Việt Nam và pháp luật các nước trên thế giới. Phương pháp được

sử dụng chủ yếu tại Chương 2, Chương 3 của luận văn nhằm chỉ ra những điểm

khác biệt về việc xác lập, thực hiện việc bảo lãnh. Từ đó, góp phần làm rõ những

bất cập còn tồn tại và tạo điều kiện để tác giả nắm bắt những kinh nghiệm tiến bộ

7

của pháp luật nước ngoài nhằm đưa ra những kiến nghị phù hợp với quy định pháp

luật Việt Nam.

- Phương pháp khảo sát đánh giá thực tiễn được thực hiện để tìm hiểu thêm

thực tiễn thực thi pháp luật của chủ đầu tư, bên mua, thuê mua nhà và ngân hàng

tham gia quan hệ bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương

lai, qua đó góp phần làm rõ thêm thực trạng áp dụng pháp luật và những tranh

chấp phát sinh khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong

tương lai.

6. Dự kiến điểm mới của luận văn

Đề tài đóng vai trò là sản phẩm tổng hợp những nội dung cơ bản về bảo

lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt

Nam. Bất cập và kiến nghị tác giả nêu ra có thể làm cơ sở xem xét, góp phần hoàn

thiện quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn

thi hành. Bên cạnh đó, luận văn cũng dự kiến đưa ra được một số đóng góp khác

như sau:

Thứ nhất, tác giả nghiên cứu một cách có hệ thống các vấn đề chung về bảo

lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp

luật Việt Nam. Luận văn hoàn thành sẽ trở thành một sản phẩm phổ biến có giá trị

tham khảo hữu ích cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư, ngân hàng

bảo lãnh và đặc biệt là bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ hai, tác giả đưa ra những dẫn chứng thực tế về bảo lãnh trong bán,

cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thông qua các bản ản, những vụ

tranh chấp thực tế để nắm bắt được thực trạng áp dụng pháp luật. Đồng thời, tác

giả cũng nghiên cứu quy định liên quan trong các văn bản pháp luật nước ngoài

nhằm so sánh những điểm khác biệt với quy định pháp luật Việt Nam. Trên cơ sở

đó, tác giả đưa ra những kiến nghị phù hợp nhằm hoàn thiện quy định về bảo

lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, đáp ứng yêu cầu

của thực tiễn.

Ngoài ra, tác giả còn đưa ra một số giải pháp cụ thể nâng cao hiệu quả cho

các chủ đầu tư, ngân hàng bảo lãnh và bên mua, thuê mua khi tham vào giao dịch

bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và kể cả đối với

cơ quan quản lý nhà nước để bảo vệ tốt hơn quyền lợi của bên tham gia giao dịch

mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt là bên mua, thuê mua.

8

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung

của luận văn bao gồm 03 Chương:

Chương 1. Những vấn đề chung về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở

hình thành trong tương lai

Chương 2. Xác lập, thực hiện việc bảo lãnh với chủ đầu tư trong bán, cho

thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Chương 3. Xác lập, thực hiện việc bảo lãnh với bên mua, thuê mua trong bán,

cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

9

CHƯƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẢO LÃNH TRONG BÁN, CHO THUÊ

MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1.1. Khái niệm, đặc điểm của bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở

hình thành trong tương lai

1.1.1. Khái niệm bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong

tương lai

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản

trước khi bán, cho thuê mua NOHTTTL phải được ngân hàng thương mại có đủ năng

lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ

đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Tuy nhiên, LKDBĐS

2014 không đưa ra một khái niệm cụ thể về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua

NOHTTTL. Khái niệm này lại được ghi nhận tại Thông tư số 13/2017/TT-NHNN.

Theo đó, khoản 3 Điều 1 Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ghi nhận: “Bảo lãnh

trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là “Bảo

lãnh nhà ở hình thành trong tương lai”) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng

thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ

thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở

đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại

hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo

hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và

hoàn trả cho ngân hàng thương mại”.

Trước hết để hiểu bản chất của định nghĩa bảo lãnh trong bán, cho thuê mua

nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là “bảo lãnh NOHTTTL”), cần nắm rõ

những thành tố cấu thành nên định nghĩa này. Cơ sở lý luận nền tảng của bảo lãnh

NOHTTTL là quy định về bảo lãnh. Bảo lãnh là một biện pháp bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ dân sự. Theo đó, Điều 335 BLDS 2015 quy định: "Bảo lãnh là việc người

thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên

nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên

được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh

không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên có thể về việc bên

bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp

bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh”.