Bài giảng hợp đồng xây dựng

Trung t©m nghiªn cøu ®µo t¹o

vµ ph¸t triÓn kü n¨ng Qu¶n lý

-----------------------------

hîp ®ång

Trong ho¹t ®éng x©y dùng

CDMS-2/2009

Hîp ®ång trong ho¹t ®éng x©y dùng

Ngêi so¹n : Lª V¨n ThÞnh

Trëng phßng Qu¶n lý chÊt lîng c«ng tr×nh x©y dùng

Côc Gi¸m ®Þnh Nhµ níc vÒ chÊt lîng c«ng tr×nh x©y dùng

Bé X©y dùng

Ch¬ng I

Kh¸i niÖm chung vÒ hîp ®ång D©n sù

I. KH¸I NIÖM - CHñ THÓ - NGUY£N T¾C - HIÖU LùC BI – ÖN PH¸P

B¶O §¶M THùC HIÖN HîP §åNG d©n sù

1. Kh¸i niÖm hîp ®ång d©n sù

Theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 388 Bé LuËt D©n sù 2005 th× “Hîp ®ång d©n sù lµ

sù tho¶ thuËn gi÷a c¸c bªn vÒ viÖc x¸c lËp, thay ®æi hoÆc chÊm døt quyÒn, nghÜa

vô d©n sù.”

Hîp ®ång kinh tÕ lµ mét d¹ng cña hîp ®ång d©n sù, bëi vËy hîp ®ång kinh

tÕ còng lµ sù tháa thuËn b»ng v¨n b¶n, tµi liÖu giao dÞch gi÷a c¸c bªn ký kÕt vÒ

viÖc thùc hiÖn c«ng viÖc s¶n xuÊt, trao ®æi hµng hãa, dÞch vô, nghiªn cøu, øng

dông tiÕn bé khoa häc kü thuËt vµ c¸c tháa thuËn kh¸c cã môc ®Ých kinh doanh

víi sù qui ®Þnh râ rµng quyÒn vµ nghÜa vô cña mçi bªn ®Ó x©y dùng vµ thùc hiÖn

kÕ ho¹ch cña m×nh.

2. Chñ thÓ cña hîp ®ång d©n sù

Chñ thÓ cña hîp ®ång d©n sù bao gåm:

2.1. Ph¸p nh©n víi ph¸p nh©n;

2.2. Ph¸p nh©n víi c¸ nh©n cã ®¨ng ký kinh doanh theo quy ®Þnh cña ph¸p

luËt.

Trong ®ã:

a) Mét tæ chøc ®îc c«ng nhËn lµ ph¸p nh©n khi cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn sau ®©y

( §iÒu 84 Bé LuËt D©n sù 2005 ):

- §îc thµnh lËp hîp ph¸p;

- Cã c¬ cÊu tæ chøc chÆt chÏ;

- Cã tµi s¶n ®éc lËp víi c¸ nh©n, tæ chøc kh¸c vµ tù chÞu tr¸ch nhiÖm b»ng

tµi s¶n ®ã;

- Nh©n danh m×nh tham gia c¸c quan hÖ ph¸p luËt mét c¸ch ®éc lËp.

b) C¸ nh©n cã ®¨ng ký kinh doanh:

Theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt, lµ ngêi ®· ®îc cÊp giÊy phÐp kinh doanh vµ ®·

®¨ng ký kinh doanh t¹i c¬ quan cã thÈm quyÒn theo ®óng qui ®Þnh vÒ

Hîp ®ång trong ho¹t ®éng x©y dùng – 02/2009

2

®¨ng ký kinh doanh.

3. Nguyªn t¾c giao kÕt vµ thùc hiÖn hîp ®ång d©n sù

3.1. ViÖc giao kÕt hîp ®ång d©n sù ph¶i tu©n theo c¸c nguyªn t¾c ®· quy

®Þnh t¹i §iÒu 39 cña Bé LuËt D©n sù 2005 nh sau:

a) Tù do giao kÕt hîp ®ång nhng kh«ng ®îc tr¸i ph¸p luËt, ®¹o ®øc x· héi;

b) Tù nguyÖn, b×nh ®¼ng, thiÖn chÝ, hîp t¸c, trung thùc vµ ngay th¼ng.

3.2. ViÖc thùc hiÖn hîp ®ång ph¶i tu©n theo c¸c nguyªn t¾c sau ®©y:

a) Thùc hiÖn ®óng hîp ®ång, ®óng ®èi tîng, chÊt lîng, sè lîng, chñng lo¹i,

thêi h¹n, ph¬ng thøc vµ c¸c tho¶ thuËn kh¸c;

b) Thùc hiÖn mét c¸ch trung thùc, theo tinh thÇn hîp t¸c vµ cã lîi nhÊt cho

c¸c bªn, b¶o ®¶m tin cËy lÉn nhau;

c) Kh«ng ®îc x©m ph¹m ®Õn lîi Ých cña Nhµ níc, lîi Ých c«ng céng, quyÒn,

lîi Ých hîp ph¸p cña ngêi kh¸c.

4. Thêi ®iÓm ®Ò nghÞ giao kÕt hîp ®ång cã hiÖu lùc ( §iÒu 391 Bé LuËt

D©n sù)

4.1. Thêi ®iÓm ®Ò nghÞ giao kÕt hîp ®ång cã hiÖu lùc ®îc x¸c ®Þnh nh sau:

a) Do bªn ®Ò nghÞ Ên ®Þnh;

b) NÕu bªn ®Ò nghÞ kh«ng Ên ®Þnh th× ®Ò nghÞ giao kÕt hîp ®ång cã hiÖu lùc

kÓ tõ khi bªn ®îc ®Ò nghÞ nhËn ®îc ®Ò nghÞ ®ã.

4.2. C¸c trêng hîp sau ®©y ®îc coi lµ ®· nhËn ®îc ®Ò nghÞ giao kÕt hîp

®ång:

a) §Ò nghÞ ®îc chuyÓn ®Õn n¬i c tró, nÕu bªn ®îc ®Ò nghÞ lµ c¸ nh©n; ®îc

chuyÓn ®Õn trô së, nÕu bªn ®îc ®Ò nghÞ lµ ph¸p nh©n;

b) §Ò nghÞ ®îc ®a vµo hÖ thèng th«ng tin chÝnh thøc cña bªn ®îc ®Ò nghÞ;

c) Khi bªn ®îc ®Ò nghÞ biÕt ®îc ®Ò nghÞ giao kÕt hîp ®ång th«ng qua c¸c

ph¬ng thøc kh¸c.

5. C¸c biÖn ph¸p b¶o ®¶m thùc hiÖn nghÜa vô d©n sù ( §iÒu 318 Bé

LuËt D©n sù)

5.1. C¸c biÖn ph¸p b¶o ®¶m thùc hiÖn nghÜa vô d©n sù bao gåm:

a) CÇm cè tµi s¶n : lµ viÖc mét bªn (sau ®©y gäi lµ bªn cÇm cè) giao tµi s¶n

thuéc quyÒn së h÷u cña m×nh cho bªn kia (sau ®©y gäi lµ bªn nhËn cÇm cè) ®Ó b¶o

®¶m thùc hiÖn nghÜa vô d©n sù;

b) ThÕ chÊp tµi s¶n: ThÕ chÊp tµi s¶n lµ viÖc mét bªn (sau ®©y gäi lµ bªn

thÕ chÊp) dïng tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh ®Ó b¶o ®¶m thùc hiÖn nghÜa vô d©n

sù ®èi víi bªn kia (sau ®©y gäi lµ bªn nhËn thÕ chÊp) vµ kh«ng chuyÓn giao tµi s¶n

®ã cho bªn nhËn thÕ chÊp.

Trong trêng hîp thÕ chÊp toµn bé bÊt ®éng s¶n, ®éng s¶n cã vËt phô th× vËt

Hîp ®ång trong ho¹t ®éng x©y dùng – 02/2009

3

phô cña bÊt ®éng s¶n, ®éng s¶n ®ã còng thuéc tµi s¶n thÕ chÊp.

Trong trêng hîp thÕ chÊp mét phÇn bÊt ®éng s¶n, ®éng s¶n cã vËt phô th×

vËt phô thuéc tµi s¶n thÕ chÊp, trõ trêng hîp c¸c bªn cã tho¶ thuËn kh¸c.

Tµi s¶n thÕ chÊp còng cã thÓ lµ tµi s¶n ®îc h×nh thµnh trong t¬ng lai.

Tµi s¶n thÕ chÊp do bªn thÕ chÊp gi÷. C¸c bªn cã thÓ tháa thuËn giao cho

ngêi thø ba gi÷ tµi s¶n thÕ chÊp.

ViÖc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ®îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh t¹i c¸c ®iÒu tõ

§iÒu 715 ®Õn §iÒu 721 cña Bé luËt D©n sù vµ c¸c quy ®Þnh kh¸c cña ph¸p luËt cã

liªn quan.

c) §Æt cäc : lµ viÖc mét bªn giao cho bªn kia mét kho¶n tiÒn hoÆc kim khÝ

quÝ, ®¸ quý hoÆc vËt cã gi¸ trÞ kh¸c (sau ®©y gäi lµ tµi s¶n ®Æt cäc) trong mét thêi

h¹n ®Ó b¶o ®¶m giao kÕt hoÆc thùc hiÖn hîp ®ång d©n sù.

ViÖc ®Æt cäc ph¶i ®îc lËp thµnh v¨n b¶n.

Trong trêng hîp hîp ®ång d©n sù ®îc giao kÕt, thùc hiÖn th× tµi s¶n ®Æt cäc

®îc tr¶ l¹i cho bªn ®Æt cäc hoÆc ®îc trõ ®Ó thùc hiÖn nghÜa vô tr¶ tiÒn; nÕu bªn ®Æt

cäc tõ chèi viÖc giao kÕt, thùc hiÖn hîp ®ång d©n sù th× tµi s¶n ®Æt cäc thuéc vÒ

bªn nhËn ®Æt cäc; nÕu bªn nhËn ®Æt cäc tõ chèi viÖc giao kÕt, thùc hiÖn hîp ®ång

d©n sù th× ph¶i tr¶ cho bªn ®Æt cäc tµi s¶n ®Æt cäc vµ mét kho¶n tiÒn t¬ng ®¬ng gi¸

trÞ tµi s¶n ®Æt cäc, trõ trêng hîp cã tho¶ thuËn kh¸c;

d) Ký cîc: lµ viÖc bªn thuª tµi s¶n lµ ®éng s¶n giao cho bªn cho thuª mét

kho¶n tiÒn hoÆc kim khÝ quÝ, ®¸ quÝ hoÆc vËt cã gi¸ trÞ kh¸c (sau ®©y gäi lµ tµi s¶n

ký cîc) trong mét thêi h¹n ®Ó b¶o ®¶m viÖc tr¶ l¹i tµi s¶n thuª.

Trong trêng hîp tµi s¶n thuª ®îc tr¶ l¹i th× bªn thuª ®îc nhËn l¹i tµi s¶n ký

cîc sau khi trõ tiÒn thuª; nÕu bªn thuª kh«ng tr¶ l¹i tµi s¶n thuª th× bªn cho thuª

cã quyÒn ®ßi l¹i tµi s¶n thuª; nÕu tµi s¶n thuª kh«ng cßn ®Ó tr¶ l¹i th× tµi s¶n ký c￾îc thuéc vÒ bªn cho thuª ;

®) Ký quü: lµ viÖc bªn cã nghÜa vô göi mét kho¶n tiÒn hoÆc kim khÝ quÝ, ®¸

quÝ hoÆc giÊy tê cã gi¸ kh¸c vµo tµi kho¶n phong to¶ t¹i mét ng©n hµng ®Ó b¶o

®¶m viÖc thùc hiÖn nghÜa vô d©n sù.

Trong trêng hîp bªn cã nghÜa vô kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng

®óng nghÜa vô th× bªn cã quyÒn ®îc ng©n hµng n¬i ký quü thanh to¸n, båi thêng

thiÖt h¹i do bªn cã nghÜa vô g©y ra, sau khi trõ chi phÝ dÞch vô ng©n hµng.

Thñ tôc göi vµ thanh to¸n do ph¸p luËt vÒ ng©n hµng quy ®Þnh;

e) B¶o l·nh : lµ viÖc ngêi thø ba (say ®©y gäi lµ bªn b¶o l·nh) cam kÕt víi

bªn cã quyÒn (sau ®©y gäi lµ bªn nhËn b¶o l·nh) sÏ thùc hiÖn nghÜa vô thay cho

bªn cã nghÜa vô (sau ®©y gäi lµ bªn ®îc b¶o l·nh), nÕu khi ®Õn thêi h¹n mµ bªn ®-

îc b¶o l·nh kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô. C¸c bªn còng

cã thÓ tho¶ thuËn vÒ viÖc bªn b¶o l·nh chØ ph¶i thùc hiÖn nghÜa vô khi bªn ®îc b¶o

l·nh kh«ng cã kh¶ n¨ng thùc hiÖn nghÜa vô cña m×nh.;

Hîp ®ång trong ho¹t ®éng x©y dùng – 02/2009

4

g) TÝn chÊp:

- B¶o ®¶m b»ng tÝn chÊp cña tæ chøc chÝnh trÞ - x· héi : Tæ chøc chÝnh trÞ -

x· héi t¹i c¬ së cã thÓ b¶o ®¶m b»ng tÝn chÊp cho c¸ nh©n, hé gia ®×nh nghÌo vay

mét kho¶n tiÒn t¹i ng©n hµng hoÆc tæ chøc tÝn dông kh¸c ®Ó s¶n xuÊt, kinh doanh,

lµm dÞch vô theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ.

- H×nh thøc b¶o ®¶m b»ng tÝn chÊp : ViÖc cho vay cã b¶o ®¶m b»ng tÝn chÊp

ph¶i ®îc lËp thµnh v¨n b¶n cã ghi râ sè tiÒn vay, môc ®Ých vay, thêi h¹n vay, l·i

suÊt, quyÒn, nghÜa vô vµ tr¸ch nhiÖm cña ngêi vay, ng©n hµng, tæ chøc tÝn dông

cho vay vµ tæ chøc b¶o ®¶m.

5.2. Trong trêng hîp c¸c bªn cã tho¶ thuËn hoÆc ph¸p luËt cã quy ®Þnh vÒ

biÖn ph¸p b¶o ®¶m th× ngêi cã nghÜa vô ph¶i thùc hiÖn biÖn ph¸p b¶o ®¶m ®ã.

6. Hîp ®ång d©n sù v« hiÖu do cã ®èi tîng kh«ng thÓ thùc hiÖn ®îc (

§iÒu 423 Bé LuËt D©n sù)

6.1. Giao dÞch d©n sù kh«ng cã mét trong c¸c ®iÒu kiÖn ®îc quy ®Þnh t¹i

§iÒu 122 cña Bé luËt nµy th× v« hiÖu, cô thÓ nh sau :.

a) Ngêi tham gia giao dÞch kh«ng cã n¨ng lùc hµnh vi d©n sù;

b) Môc ®Ých vµ néi dung cña giao dÞch vi ph¹m ®iÒu cÊm cña ph¸p luËt,

kh«ng tr¸i ®¹o ®øc x· héi;

c) Ngêi tham gia giao dÞch kh«ng hoµn toµn tù nguyÖn.

6.2. Trong trêng hîp ngay tõ khi ký kÕt, hîp ®ång cã ®èi tîng kh«ng thÓ

thùc hiÖn ®îc v× lý do kh¸ch quan th× hîp ®ång nµy bÞ v« hiÖu.

6.3. Trong trêng hîp khi giao kÕt hîp ®ång mµ mét bªn biÕt hoÆc ph¶i biÕt

vÒ viÖc hîp ®ång cã ®èi tîng kh«ng thÓ thùc hiÖn ®îc, nhng kh«ng th«ng b¸o cho

bªn kia biÕt nªn bªn kia ®· giao kÕt hîp ®ång th× ph¶i båi thêng thiÖt h¹i cho bªn

kia, trõ trêng hîp bªn kia biÕt hoÆc ph¶i biÕt vÒ viÖc hîp ®ång cã ®èi tîng kh«ng

thÓ thùc hiÖn ®îc.

6.3. Quy ®Þnh t¹i kho¶n 2 §iÒu nµy còng ®îc ¸p dông ®èi víi trêng hîp hîp

®ång cã mét hoÆc nhiÒu phÇn ®èi tîng kh«ng thÓ thùc hiÖn ®îc, nhng phÇn cßn l¹i

cña hîp ®ång vÉn cã gi¸ trÞ ph¸p lý.

II. C¥ CÊU CñA V¡N B¶N HîP §åNG d©n sù

1. Kh¸i niÖm v¨n b¶n hîp ®ång d©n sù vµ c¸c lo¹i v¨n b¶n hîp ®ång d©n sù

1.1. Kh¸i niÖm v¨n b¶n hîp ®ång d©n sù

V¨n b¶n H§DS lµ mét lo¹i tµi liÖu ®Æc biÖt do c¸c chñ thÓ cña hîp ®ång

d©n sù tù x©y dùng trªn c¬ së nh÷ng quy ®Þnh cña ph¸p luËt nhµ níc vÒ hîp ®ång

d©n sù ; v¨n b¶n nµy cã gi¸ trÞ ph¸p lý b¾t buéc c¸c bªn ph¶i cã tr¸ch nhiÖm thùc

hiÖn c¸c ®iÒu kho¶n mµ c¸c bªn ®· tháa thuËn vµ ký kÕt trong hîp ®ång d©n sù.

Hîp ®ång trong ho¹t ®éng x©y dùng – 02/2009

5